미연준‘상업용부동산위험’한국전세금재융자파생상품'신용경색

US Fed 'commercial real estate risk' acc

미 연준 ‘상업용부동산 위험’ 한국 전세금 재융자 파생상품 '신용경색'

미 연준이 ‘상업용 부동산 대출 위험’ 보고서를 내고 대출이 집중된 지방은행들에서 예금 유출이 커져 최대 10%가 빠지고 있다.

한국은행의 11일 발표 ‘금융시장 동향’은 4월말 기준 가계대출이 1052조3천억원으로 2조3천억원 늘었고 주담대(잔액 803조9천억원)는 전달대비 2조8천억원 증가했다.

반면 신용대출은 기타대출(잔액 247조3천억원)에서 5천억원이 즐었다.

신용회복위원회에 올해 1분기 채무조정 신청 차주는 4만6067명으로 1년 전인 지난해 1분기 3만2005명 대비 43.9%나 급증했고, 전분기 대비 15.9% 증가했다.

미국 캘리포니아주 지방은행 지주 회사 PacWest Bancorp가 11일까지 예금의 약 10%가 유출됐고, 10일 뉴욕증권거래소에서 회사 주가는 23% 하락했다고 요미우리가 12일 보도했다.

요미우리는 이어 “미국에서는 1일 퍼스트 리퍼블릭 은행(캘리포니아)의 파산을 포함하여 3월 이후 3 개의 중형 은행이 잇달아 도산하고 신용 불안이 멈추지 않고 있다”고 밝혔다.

미 연준은 연례 금융안정보고서에서 상업용 부동산 위험에 대해 “지난 한 해 동안의 금리 상승은 상업용 차용인이 대출 기간이 끝날 때 대출을 재융자할 수 없는 ‘위험을 증가’시킨다"며 ”상업용 부동산 가치가 여전히 ‘상승’하고 있고, 부동산 가치의 조정 규모는 상당할 수 있으며 따라서 상업용 부동산 부채 보유자의 신용 손실로 이어질 수 있다"고 9일 밝혔다.

보고서를 인용한 뉴욕타임스는 “이들 보유자 중 다수가 은행, 특히 소규모 은행”이라며 앞서 파산한 “시그니처(Signature) 퍼스트 리퍼블릭(First Republic)과 같은 중견 및 지역 은행은 기업에 상업용 부동산 대출의 대부분을 제공할 뿐만 아니라 훨씬 더 큰 시장의 일부로, 은행은 일반적으로 대출을 복잡한 금융 상품으로 포장하여 투자자에게 판매하여 은행이 새로운 대출을 위해 더 많은 자금을 조달할 수 있도록 한다”고 10일 밝혔다.

연준이 지적한 상업용 부동산은 저금리 상황에서 지난해 국가 경제에 2조 3천억 달러 규모로 커졌다.

미국 증권거래위원회(SEC)는 문제가 커진 PacWest Bancorp에 대해 예금 잔고는 표시되지 않지만 3월 말 잔액이 약 282억 달러로 지난해 12월 말보다 17% 급감했고, 지난 3일 회사가 자사 매각 등 사업 구조 조정 조치를 검토하고 있다는 언론 보도에 대규모 예금 유출이 촉발됐다.

팩 웨스트의 자회사 퍼시픽 웨스턴 은행은 지난해 말 총 자산이 약 410억달러로 미국에서 53 위를 차지했다.

상업용 부동산의 위기에 대해 NYT는 “상업용 부동산은 신축 대출, 모기지 및 다가구 아파트 단지 관리를 위한 대출이 포함된다”며 “은행이 제공하는 대출을 포함하는 이른바 증권화 상품은 상업용 모기지 담보부 증권이고 불리며 작년에 72억 달러 이상의 시장이 형성됐으나 올해 채권 발행이 급감했다”고 지난달 22일 밝혔다.

전세금 사기가 연속으로 터지고 있는 한국은 아파트와 단독주택 저가 다세대주택까지 전세금 재융자에 의한 신용대출 파생상품으로 추가 투자와 전세대출까지 확장되며 상업용 부동산 대출의 전형을 보인다.

한국은행은 자가주거비를 미국 일본 유럽연합이 소비자물가지수에 포함하는 것과 달리 제외하여 미국보다 통상 20-30% 소비자물가지수가 의도적으로 낮아지게 만들어 저금리 신용확대로 경기부양을 지속해 저가의 빌라 다세대주택이 레버리지가 커지고, 최근 고금리로 인한 신용경색에 노출되고 있다.

연준 보고서는 상업용 부동산 위기에 대해 "은행과 다른 금융 기관이 경제에 대한 신용 공급 추가 축소 할 수 있다"며 "신용 가용성의 급격한 위축은 기업과 가계의 자금 조달 비용을 증가시켜 잠재적으로 경제 활동의 둔화를 초래할 것이고, 은행들이 극적으로 철수하면 연쇄 효과가 발생할 수 있다“고 경고했다.

연준 보고서는 특히 "비금융 기업의 이익 감소로 인해 일부 기업의 재정적 스트레스와 채무 불이행이 증가할 수 있다"며 “기업들의 부채가 많기 때문에 사업이 나빠지면 더 위험한 상황에 놓이게 된다”고 밝혔다.kimjc00@hanmail.net

US Federal Reserve ‘Commercial Real Estate Risk’ Korea Jeonse Deposit Refinance Fraud Derivatives ‘Credit Crunch’

The U.S. Federal Reserve issued a report on the risk of commercial real estate loans, and local banks, where loans are concentrated, are losing up to 10% as deposit outflows increase.

According to the “Financial Market Trends” announced by the Bank of Korea on the 11th, as of the end of April, household loans increased by 2.3 trillion won to 1052.3 trillion won, and loans to borrowers (balance of 803.9 trillion won) increased by 2.8 trillion won from the previous month.

On the other hand, credit loans enjoyed 500 billion won in other loans (balance of 247.3 trillion won).

The number of borrowers who applied for debt restructuring to the Credit Recovery Commission in the first quarter of this year was 46,067, a 43.9% increase from 32,005 in the first quarter of last year, and a 15.9% increase from the previous quarter.

Yomiuri reported on the 12th that PacWest Bancorp, a local bank holding company in California, USA, had about 10% of its deposits leaked by the 11th, and its stock price fell 23% on the New York Stock Exchange on the 10th.

Yomiuri continued, “In the United States, three medium-sized banks have failed in succession since March, including the First Republic Bank (California) bankruptcy on the 1st, and credit uncertainty has not stopped.”

Regarding commercial real estate risk in its annual Financial Stability Report, the US Federal Reserve said, “The rise in interest rates over the past year ‘increases the risk’ that commercial borrowers may not be able to refinance their loans at the end of their loan term.” "It is still 'rising', and the magnitude of the correction in real estate values could be significant and thus lead to credit losses for commercial real estate debt holders," it said on the 9th.

The New York Times, citing the report, said "many of these holders are banks, especially smaller banks. Mid-sized and regional banks, such as Signature First Republic, which went bankrupt earlier, provide the majority of commercial real estate loans to businesses." As well as being part of a much larger market, banks typically package loans into complex financial products and sell them to investors, allowing the bank to raise more money for new loans.”

Commercial real estate, the Fed points out, added $2.3 trillion to the national economy last year in a low interest rate environment.

The U.S. Securities and Exchange Commission (SEC) has not indicated the deposit balance for PacWest Bancorp, which has grown in trouble, but the balance at the end of March was about $ 28.2 billion, a 17% decrease from the end of December last year. Massive deposit outflows were triggered by media reports that restructuring measures were being considered.

Pacific Western Bank, a subsidiary of Pac West, ranked 53rd in the United States with total assets of about $41 billion at the end of last year.

Regarding the commercial real estate crisis, the NYT said, “Commercial real estate includes new construction loans, mortgages, and loans for managing multi-family apartment complexes.” A market of more than $7.2 billion has been formed, but bond issuance has plummeted this year,” he said on the 22nd of last month.

Korea, where deposit fraud continues to break out, shows a typical example of commercial real estate loans, extending to additional investment and deposit loans as credit loan derivatives based on deposit refinancing, including apartments and single-family houses and low-cost multi-household houses.

Unlike the U.S., Japan, and EU, which include their own housing costs in the consumer price index, the Bank of Korea intentionally lowers the consumer price index by 20-30% compared to the U.S., and continues to stimulate the economy by expanding credit at low interest rates. This leverage is growing, and it is exposed to a credit crunch due to the recent high interest rate.

The Fed's report said of the commercial real estate crisis, "banks and other financial institutions could further reduce the supply of credit to the economy." “If banks withdraw dramatically, there could be a knock-on effect.”

"Declining profits for non-financial companies may increase financial stress and defaults on debt for some companies," the Fed report said.

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