3.주택연금 이것만은 알아야
공사 특정직 주임의 생존기
주택연금이란 살고 있는 집을 공사(국가)에 담보 제공하고, 은행 돈으로 매월 연금으로 받다가, 부부가 모두 사망하면 집을 처분한 돈으로 은행이 청구한 돈(연금+ 보증료+복리이자 =총액)을 상환하고 남으면 상속인 몫이고 부족하면 공사(국가)가 받아놓은 보증료로 충당한다. 그래서 부족해도 상속인(자녀등)이 갚지 않아도 되는 제도이다.
ㅡ소유자가 부부 명의이고, 거주하고, 주소가 전입되어 있어야 한다.
ㅡ공사가 적용하는 주택가격과 부부 중 나이 적은 분의 나이에 따라 매월 받는 연금금액이 정해진다. 처음에 정한 연금금액은 연금 받는 중에 집가격이 변해도 달라지지 않는다.
ㅡ공동주택이 아닌 일반주택인 경우에는 감정을 해야 주택가격이 결정되는데 본인이 팔고자하는 가격이나 본인이 예상하는 가격보다는 대부분 적게 나온다.
ㅡ거주주택이 은행에 담보하고 대출잔액이 있다면 연금액이 적어진다. 평생 앞으로 받을 연금을 첫 연금수령일에 목돈으로 받아서 대출금 전부를 상환해야 하기 때문이다.
ㅡ대출금이 많거나 타인명의 대출금일 때는 첫 연금일에 공사가 미리 주는 연금 목돈 외에 본인 돈을 추가 부담해서 대출금 전부를 상환할 수 있어야만 가능한 경우도 있다.
ㅡ연금수령 중에 이사를 가거나 보증금을 받고 세를 주거나 주소를 옮기는 경우는 연금을 받을 수 없는 게 원칙이다. 불가피한 경우에 해당하는 경우는 공사의 인정를 받고 되는 경우는 있다. 자세한 것은 상담이 필요하다.
ㅡ담보제공 방법에는 저당권방식과 신탁 방식이 있다.
저당권방식은 본인의 소유권등기를 유지하고 공사에 근저당권설정하는 방식이다. 그래서 등기비용을 처음에 부담하게 되고, 소유자가 사망하면 배우자 앞으로 소유권이 이전되어야 하므로 그때도 등기비용도 들고, 자녀 모두의 동의가 있어야 한다.
신탁방식은 처음부터 등기소유권을 공사에 넘기고 믿고 맡기는 신탁등기를 해야 한다. 등기비용은 한시적으로 공사가 부담하고, 소유자 사망시 배우자 앞으로 등기가 필요 없어 이때 등기비용과 자녀동의가 필요치 않다.
저당권방식과 신탁방식 모두 연금 받는 동안의 재산세 관리비 수리비 건강보험료 등은 본인 부담해야 한다.
저당방식, 신탁방식 모두 중도에 집을 파는 것도 가능하다, 잔금 치를 때 매수자에 받는 집값으로 은행 채무 3가지 총금액을 상환하고 당일날 말소하면 된다. 신탁방식인 경우는 중도에 매도 시는 소유권이 공사에 신탁되어 있으므로 공사에 신고하고 팔면 된다.
ㅡ부부 모두 사망 후 6개월 이내에 상속인이 주택을 처분하고 그 대금으로 은행채무 3가지 총금액(연금+보증료 +복리이자)을 갚고 남는 금액을 상속인이 가져가면 되고, 모자란다면 공사가 경매나 공매로 처분하고 끝낸다. 상속인이 갚지 않아도 된다.
ㅡ상속인은 자녀가 있으면 자녀가 공동으로 된다. 자녀가 없으면 형제가 공동상속인이 된다. 자녀가 없다면 부부 중 나중에 사망한자의 형제가 된다. 이경우 처음부터 신탁방식으로 해서 상속받을 사람을 귀속권리자로 지정할 수 있다.
ㅡ재혼부부가 자녀가 다르다면 소유자가 사망 시에 소유자의 자녀가 동의해야 배우자가 계속 연금을 받을 수 있는데, 이 경우에는 나중에 사망한 부모의 자녀가 상속인이 된다. 이때 처음부터 신탁방식으로 해서 누구를 지정할 수도 있다. 재혼부부이면서 공동소유자면 상속이 복잡할 수도 있으므로 상담실장 하고 상담하면 된다.
ㅡ소유자가 부부 중 누구든 부부의 동의가 있어야 한다. 부부가 함께 사는 집이고 부부 모두가 사는 동안 연금을 받는 것이므로 반드시 부부 동의가 필요한 제도이다.
동의는 부부가 내점 하여 신청하는 때에 상담직원이 서류에 의거 설명하고 나서 설명을 이해하였다고 자필로 서명날인 해야 된다. 부득이한 경우 즉 건강하지만 병원에서 움직일 수 없는 경우에는 직원이 방문하여 설명 자필은 가능하다.
건강하다는 것은 본인의 의사표현이 가능한 의사능력과 본인이 한 행동에 대한 책임을 질 수 있는 행위능력 두 가지가 있어야만 된다는 뜻이다.
부부 중 한 명이라도 치매상태인 경우는 이 두 가지가 없다는 뜻이다. 초기 치매든 중증 치매든 마찬가지이다.
이런 치매의 경우는 법원에서 대신할 사람을 지정하는 성년후견인제도의 판결을 받아 대신할 수 있다. 성년후견인 제도는 대법원 홈페이지에 안내되어 있는 것으로 안다.