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Jan 04. 2024
딱 이만큼은 나도 법무사
_ 관리부 김과장 : 보존등기 VS 소유권이전등기
:
등기란 '법적'인 절차에 따라, 내 소유라는 것을 공식적으로 기록하는 행위이다. 토지에 대해 등기를 하면 '내 땅'이 생기는 것이고, 건물에 대해 등기를 하면 '내 건물'이 생기는 것이고, 아파트나 주택에 대해 등기를 하면 '내 집'을 마련하게 되는 것이다. 등기의 종류에는 여러 가지가 있겠지만, 건설업 경리인 내가 주로 다루는 등기는 보존등기와 소유권이전등기이다.
보존등기란?
: 미등기부동산에 최초로 하는 등기이다.
소유권이전등기란?
: 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말한다.
토지의 경우, 보존등기는 적용되지 않는다. 매매되는 토지의 경우 미등기된 즉, 주인 없는 토지는 없기 때문에 이전 주인으로부터 새로운 주인으로 소유권이전을 통해서만 등기된다. 간혹, 선대에서 후대로 대대손손 물려받는 종중땅의 경우 보존등기를 하는 경우는 있다고는 하나, 법률사무소라면 모를까 입출금만 하는 건설업 경리가 겪을 일은 아니다.
반면, 건축물의 경우 소유권이전등기뿐만 아니라 보존등기도 가능하다. 등기라는 것 자체가 "내 소유물이오"라고 법적으로 명명하는 것인데, 보존등기는 "최초"라는 말이 붙게 된다.
건물의 기초인 골조공사아무것도 없었던 토지 위에, 터파기를 시작으로 하여 철근을 넣고 레미콘을 붓고 다지며 건물의 뼈대를 세운다. 기초공사인 골조공사가 마무리되면, 조적 타일 창호 등 내외부공사, 미장 방수 도배 장판 시스템설치 등 마감공사를 차례차례 시공하여 건물을 완성시킨다. 건축물은 완성되었지만, 완성된 건축물은 아직은 그 누구의 소유물이 아니다.
물론, 토지가 위치된 구역의 구청 건설과에 착공신고를 하며, 1차적으로 공문서에 건축주의 이름을 명시한다. 이때 명시되는 이름은 앞으로 지어질 건물에 문제가 발생했을 경우, 그 책임이 건축주 너에게 있다는 의미가 더 크다.
별문제 없이 건물이 완공되었을 경우, 관공서에서 "사용승인서"를 내어준다. 사용승인서가 있어야 완성된 건축물로 인정되는 것인데, 이 사용승인서를 토대로 건축물대장이 작성된다.
* 건축물대장은 해당 관공서 내 건축과에서 착공, 준공을 거치며 사용승인이 완료된 후, 대지위치, 지번, 대지면적, 건축면적, 주구조, 건폐율, 용적률 등 건축물에 대한 기본 정보를 기록한다. 기록이 완료되면, 건축물대장을 발급받을 수 있다. _ 담당 설계사무소에서 이 업무는 진행하여 내가 따로 할 일은 없다.
* 사용승인서를 받고, 건축물대장이 완료되면, "최초등기" 즉 보존등기가 진행된다. 회사 소유의 건물보존등기 시, 담당 법무사에 위탁하여 등기를 진행하기 때문에 내가 준비하는 서류는 법무사에서 요청하는 서류로, 건물 취득세와 관련된 부분으로 보면 된다.
* 법무사 요청 서류
1. 도급계약서
2. 계정별 원장
법무사에서 요청하는 서류는 간단하다. 계약서와 계정별 원장으로 묶어 요청하는데, 준비서류는 이보다 조금 더 많다. 계정별 원장은 아무래도 세무회계 관련 용어라 낯설 수도 있겠지만, "건물 짓는데 사실상 얼마나 들었니?"라고 이해하면 쉽다.
'사실상'이라는 범위 안에는 직접적으로 든 금액과 간접적으로 든 금액으로 나뉘는데, 직접적으로 든 금액은 건축물을 지으며 발생한 비용이고, 간접적으로 든 금액은 이자 및 세금, 중개 수수료 등이 포함된다.
최초등기 즉 보존등기를 할 때에는 법무사에서 계정별 원장을 작성하는데, 이는 건물의 과세표준액을 정하여 취득세를 산출하기 위함이다. 과세표준액은 "지방세를 부과하는 기준이 되는 토지 및 건물의 가격"으로 취득세, 재산세 등 세금산출의 기본으로 "이 건물은 얼마짜리요"라고 공식적으로 인정받는 금액이다.
준비된 서류를 법무사에 전달하면, 이 서류를 토대로 법무사에서 계정별 원장을 작성하고, 건물의 과세표준액을 정하여, 취득세를 산정한다. 산정 후 법무사 보수액과 취득세, 교육세, 농특세, 증지대, 등본대장발급비, 인지대, 채권료 등 공과금을 빼곡히 적은 청구서를 나에게 보낸다.
합계금액을 해당 법무사에 이체한 후에야, 법무사는 보존등기를 진행한다. 선불은 월차임에만 있는 게 아니다. 법무비용도 선불! 보존등기 완료 후 "등기권리증"은 회사로 보내준다. 이렇게 또 "갓물주"가 탄생된다.
정리하자면, 토지를 매입해 직접 건물을 지어 등기를 하면 "보존등기", 이미 보존등기가 된 건물을 '매매'라는 방식을 통해 등기를 하면 "소유권이전등기". 보존등기든, 소유권이전등기든 등기의 종류만 다를 뿐 "건물주"가 된다는 것은 동일하다.
같은 건물주임에도 불구하고, 차이는 존재한다. 보존등기는 등기부등본 발급 시 1번 소유권보존에 이름을 등극하고, 2번부터는 소유권 이전 절차를 통해서만 이름을 올리게 된다. 순번의 차이는 아주 미세한 차이일 뿐이고, 이보다 명확한 차이는 뭐니 뭐니 해도 "머니_money"다.
이미 감을 잡았겠지만, 건물 매수의 가장 큰 목적은 돈을 벌기 위함이다. 시장이 불안정해짐에 따라 사람들은 안정적인 수익을 추구하게 되었다. 은행 이율보다는 조금 더 나은 수익을 얻을 수 있는 곳. 시장 상황에 따라 큰 이익을 얻을 수 있는 곳. 설사 이익이 없다 하더라도 땅은 남아 있고, 건물도 남아있으니 손실 볼 게 없는 것처럼 여겨지는 곳. 부동산 시장이야 말로 적격이다.
상가주택매매의 길로 들어서는 사람들이 노리는 것은 "시세차익"과 "수익성"이다. 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있으면 좋으련만, 시장은 두 마리 토끼를 쉽게 내어주지 않는다. 특히 "시세차익"은 일단 내가 소유하고 있고, 소유한 것을 되팔아야만 얻을 수 있는 것이기 때문이다. 이때, "돈이 돈을 버는 원리"가 적용되는데, 작은 눈덩이가 큰 눈덩이가 되려면 계속 굴려야 하듯, 돈도 계속 굴려야 큰돈이 된다.
문제는 자칫 잘못하면 쉬이 부서진다는 것이다. 시장에서는 이를 "위험성" "불확실성"이라 부르며, 이에 따른 손실위험을 투자자 개인에게 감내하라고 한다. "위험과 불확실성이 클수록 이익도 매우 커. 그렇지만 손해도 크거든. 선택은 니 몫이야" 뭐 시장뿐이겠는가? 삶은 언제나 선택의 연속이고, 시작도 끝도 나인 것을..
이제, "건물주"라는 무기를 장착했다면 한 마리 토끼라도 잡아보자. 주택신축판매를 주로 하는 우리 회사의 경우 수익성보다는 '시세차익'을 우선으로 한다. 자산도 중요하지만 자금 회전이 무엇보다 중요하기 때문이다. 자금은 회사의 피와 같다. 돌지 않으면 막히고, 막히면 멈춘다.
또한 자금이 없으면, 신규 사업을 진행하기도 어렵다. 우리의 든든한 언덕, 은행이 있지만 은행도 신규대출 시 심사가 깐깐하다. 갚을 수 있고, 갚지 못했을 경우 가져갈 게 있어야 돈을 빌려줄 것이 아닌가?
은행 준비서류는 내가 준비하는 서류 중 가장 두터운 서류임에도 불구하고 원하는 금액만큼 빌려주지도 않는다. 감정평가, 수익성 등 물건의 가치를 따지고 따져 대출금액을 책정한다. 든든한 언덕이지만, 우리의 언덕이 될지 말지와 언덕의 크기도 은행이 결정한다. 우리는 그저 따를 뿐.
한편, 완공된 건물을 매수하는 분들은 '수익성'을 우선순위로 두고 있다. 내가 건물을 지어 팔면, 이미 지어있는 건물을 사는 것보다 많은 이익을 남길 수 있다는 것을 알고 있음에도 선뜻 나서지 못하는 것은, 앞서 설명했듯 "불확실성"이라는 요소 때문이다. 경제의 불확실성, 시장의 불확실성, 공사의 불확실성 등 내재되어 있는 불확실성을 감당하기보다, 확실하고 안정적인 수익을 창출하는 것을 선호한다.
완공된 상가주택