민사변호사가 알려주는
: 명도소송 강제집행
월세 안내고 퇴거도 안하는 세입자, 함부로 건들면 큰일납니다
월세도 밀렸고 계약도 끝났는데 안나가는 세입자
함부로 끌어내면 제가 처벌받는다면서요?
종교의 주님이 있다면 현생에는 건물'주님'이 계시죠.
그런데 세상 걱정 없을 것 같은 임대인들도 나름의 고충이 있습니다.
악성 임대인만 있는 것이 아니라 악성 세입자도 존재하기 때문이죠.
이들은 제 때 월세도 내지 않을 뿐 아니라 계약이 종료되도 나가지 않는 경우가 태반입니다.
그렇다고 문 강제 개방 후 물건 다 내놓고 나가라고 하면 될까요?
분명 잘못한 것은 세입자인데 아마 본인이 경찰한테 조사받고 있을 겁니다.
오늘은 악성 세입자 내쫓는 명도소송 강제집행에 대해 알아보도록 하죠.
세입자 내쫓는거 조건 있어야 가능하죠
함부로 못합니다
월세 안내고 버티는 것도 열받는데 계약 종료되도 무단 점유하는 세입자,
당장 문 따고 들어가서 짐 다 꺼내놓고 나가라고 소리지르고 싶으시겠지만 상상 속에서만 하셔야 합니다.
이걸 실제로 벌였다가는 무단 침입으로 조사 받으실 수 있으니까요.
세입자는 법에 의해 보호받고 있으므로 함부로 내쫓으면 안됩니다.
단, 아래와 같은 상황이라면 합법적인 방법을 통해서 내쫓을 수 있지요.
⚠ 이 상황에 해당되어도 강제개방, 물건 빼기는 안됩니다. ⚠
✅ 임대차계약이 계약해지 의사에 의해 종료
✅ 주택 2개월, 상가 3개월 이상의 월세 미납
✅ 부동산에 심각한 손해, 피해를 입혔을 경우
이는 횟수가 아니라 금액을 기준으로 적용되는 것이며 해당되었을 경우
임대차 계약 기간이 남아있더라도 임대인은 일방적인 해지통보를 할 수 있습니다.
명도소송 진행 과정 알아보기
월세 2개월 이상 미납, 무단점유까지 간 상황이라면
명도소송을 통해 합법적으로 내보낼 수 있습니다.
우선, 명도소송을 진행하기 위해서는 증거가 있어야겠죠.
✔ 월세를 납입하는 계좌에 2개월 분 이상의 미납금이 있다는 것,
✔ 임대인의 계약해지통보를 인지하고 있다는 것,
✔ 계약종료일자가 지난 이후에도 여전히 퇴거하지 않아 무단점유를 하고 있다는 것
위 3가지의 증거만으로도 세입자는 명도소송에서 패소할 가능성이 높습니다.
이후 승소했는데도 세입자가 나가지 않는다면 명도소송 강제집행을 통해 내보내는데요.
신청 접수 ▶ 집행관 보관급 납부 ▶ 계고집행 ▶ 본집행
이 때도 임대인의 마지막 자비를 베푸는 '계고집행' 과정이 존재합니다.
이는 스스로 퇴거할 기회를 주는 것으로 이것도 지키지 않으면
곧바로 강제개방 한 뒤 모든 물건을 꺼내 강제 퇴거 시킵니다.
이 때, 경매에 붙인 물건의 낙찰금을 얻어 못낸 월세를 메우기도 하죠.
소송 중간에 세입자가 바뀌면
처음부터 다시!
명도소송 강제집행까지 진행되는데 최소 6개월이 걸립니다.
임대인은 당연히 문제가 되는 세입자가 그대로 머물 것이라 생각해 '이것' 하지 않는다면
최악의 상황을 마주할 수 있습니다.
소송 결과 나와서 명도소송 강제집행 하려고 보니
세입자가 다른 불상사가 생기는 것이죠.
"강제집행 한다고? 너 누군데?"와 같은 상황이 벌어지면
쌍방으로 당황스럽겠지만 임대인이 더 당황스럽습니다.
처음 본 세입자를 대상으로 처음부터 다시 진행해야 하기 때문이죠.
이런 상황을 막기 위해서는 '점유이전금지가처분'을 소송 전에 해두셔야 합니다.
이동화의 한 줄 요약
누구나 건물주가 되고 싶어하는 만큼
누구나 이런 세입자가 될 수 있습니다.
명도소송 강제집행에 대한 설명드려봤는데 너무 기니까 이를 한 줄 요약해볼까요?
"월세 금액으로 2개월 이상 밀리면 명도소송, 안나가면 강제집행, 그 전에 점유이전금지가처분 필수"
처음에 소송 비용을 듣다 보면 '아 너무 비싼데, 어떡하지' 하는 생각 드실 겁니다.
솔직하게, 임대인이 들이는 초기 비용이 큰 것은 맞습니다만
그대로 방치하면 미래에 손해 볼 금액이 너무 큽니다.
빨리 악성 세입자 내보내고 좋은 세입자 들어와서 임대 사업 지속하는 것이
훨씬 경제적이기 때문이죠.
관련 문제로 상담이 필요하시다면 제 명함을 두고 갈테니 이쪽으로 연락주세요.
감사합니다.
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