민사변호사 알려주는
: 계약갱신청구권 거부
들어와서 산다길래 나갔는데 아니라는 걸 알게 되었다면?
한 번 더 같은 조건으로 살 수 있었는데 본인이 들어와서 산다길래 나갔죠.
근데 아니더라고요?
집주인 또는 그 가족이 실제로 산다고 해서
어쩔 수 없이 다른 데로 이사를 했는데
알고보니 월세 및 전세를 올려
새로운 세입자를 받았다면 진짜 어이없겠죠.
이 때, 집주인을 대상으로 손해배상청구소송을 해볼 수 있는데요.
단, 이를 어떻게 청구해야 하는 건지
손해액은 어떻게 측정하는지, 집주인 실거주를 이유로 계약갱신청구권 거부가 가능한지
조목조목 알아볼 필요가 있겠습니다.
오늘 이런 얘기를 하려고 하니 궁금하셨던 분들은 집중해서 읽어주세요.
계약갱신청구권이란?
먼저 계약갱신청구권에 대해 짧게 알아보겠습니다.
이는 처음 전세 계약을 맺을 때 약속된 기간이 종료되기 전
세입자가 1회에 한해 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 것을 말하는데요.
계약 갱신은 추가적으로 2년의 기간이 보장됩니다.
즉 처음에 2년의 전세 계약을 맺으셨고 계약갱신청구권을 행사하셨다면 총 4년까지 거주가 가능한 것입니다.
이때 집주인이 무리하게 전세금을 올리는 것을 방지하기 위해 그 상한선도 5%으로 제한되어 있습니다.
집주인은 타당한 이유가 없다면 전세계약갱신청구권 거부해서는 안됩니다.
계약갱신청구권 거부한다면
만약 다음과 같은 상황에 해당한다면 집주인은 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
1) 세입자가 2개월 분 이상의 월세를 내지 않았을 때
2) 세입자가 허위의 사실로 전세 계약을 맺었을 때
3) 집주인의 허락 없이 세입자가 다른 사람에게 그 집을 빌려주었을 때
4) 세입자의 고의 및 과실로 인해 집이 파손되었을 때
5) 세입자, 집주인 간의 합의 하에 계약 갱신 거부에 따른 보상을 주었을 때
6) 집이 심하게 파손되어 거주할 수 없을 때
7) 전세 계약 당시 집을 철거하거나 재건축하겠다는 내용을 세입자에게 고지하였을 때
8) 해당 집에 집주인 본인 혹은 집주인의 가족이 거주할 때
보통 대부분의 집주인들은 계약 갱신을 거부하면서
본인 혹은 본인의 가족이 살겠다는 이유를 대는데요.
그런 경우 그 내용이 사실이라면 상관이 없지만, 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다.
기존에 정해진 5% 증가된 임대료보다 더 많은 임대료를 받기 위해 다른 세입자를 찾는 것이죠.
이처럼 집주인의 거짓말로 계약의 갱신을 거절 당해 피해를 보았다면
변호사와 함께 집주인에게 법적 대응을 하셔야 합니다.
손해액 산정하는 방법은 이렇게
집주인이 전세계약갱신청구권 거부하여 다른 집으로 이사를 하였는데
기존 전세금보다 더 큰 금액으로 계약을 하게 되셨나요?
그리고 그 집에 집주인이 아니라 집주인과 전혀 관계가 없는 제3자가 거주 중임을 확인하셨나요?
그럴 때는 집주인에게 세입자로서 손해를 본 부분에 대하여 손해배상을 요청할 수 있는데요.
다음의 세 가지 기준 중에 제일 큰 금액으로 결정하여 요청할 수 있습니다.
1) 계약 갱신 거부할 당시 전세금을 월세로 전환한 3개월 분의 금액 (법정 전환율 4%적용)
2) ( 새로운 세입자에게 임대하여 얻은 월세 - 갱신 거부 당시 월세 )의 2년 분의 금액
3) 갱신 거부로 인해 기존 세입자가 입은 손해액
이동화의 한 줄 요약
계약갱신청구권은 집주인이 멋대로 거부해서는 안되지만,
타당한 사유가 있으면 거부가 가능하다고 말씀드렸는데요.
그러므로 만약 계약 갱신을 거절 당하셨다면 집주인이 거절하는 이유가 정당한지 먼저 살펴보셔야 합니다.
그런데 집주인 본인이 살겠다고 하여 이사를 갔지만, 알고보니 그렇지 않고 다른 세입자가 들어와서 살고 있다면 그리고 그 일로 인해 피해를 보셨다면 집주인에게 손해배상을 요청할 수 있습니다.
이처럼 계약 갱신 거절이 어떤 것에 해당하냐에 따라서 그에 따른 법적 대처가 달라질 수 있습니다.
또 손해배상액을 계산하는 것은 개인이 진행하기엔 어려울 수 있으니
법률 지식이 풍부한 변호사와 함께하여 상황에 맞는 문제 해결을 하시길 바랍니다.
저 이동화가 이에 모두 만족하는 변호사이니 도움이 필요하시다면 아래 제 명함을 통해서 연락주세요.
감사합니다.
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