[판결]임차인

“점유 상실한 임차인의 임차권등기는 새로운 대항력…기존 권리는 소멸” 대법원 판단

임차인이 주택을 비운 후 임차권등기를 마쳤더라도 기존 대항력은 소멸되고 새로운 대항력이 발생할 뿐이라는 대법원 판단이 나왔다. 이로 인해 해당 임차권보다 앞서 설정된 근저당권이 존속하는 것으로 판결됐다.

대법원 제1부(주심 대법관 오경미)는 임대차보증금 반환소송에서 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송했다고 2025년 4월 21일 밝혔다(2024다326398).

이 사건은 주택임차인 A가 보증금을 돌려받지 못하자, 이를 보험으로 대위변제한 보험회사(원고)가 임대차보증금 반환채권을 양수받아 주택 매수인인 피고에게 반환을 청구하면서 벌어졌다.

A는 2017년 이 사건 주택에 전입 및 점유를 통해 대항력을 취득했으나, 이후 2019년 임차권등기명령 신청과 등기 이전에 해당 주택에서 퇴거하였다. 당시 주택에는 2018년 B 명의의 근저당권이 설정되어 있었고, 이후 강제경매 절차를 거쳐 피고가 해당 주택을 매수하였다.

원심은 A가 점유를 상실했더라도 임차권등기가 마쳐졌다면 대항력이 유지된다고 보았지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았다.

대법원은 “주택임대차보호법상 대항력을 유지하기 위해서는 점유와 주민등록이라는 요건이 계속 갖추어져 있어야 한다”며, “임차인이 점유를 상실하면 대항력은 그 시점에 소멸하고, 이후 임차권등기를 마쳤다고 하더라도 그로 인해 당초 대항력이 소급하여 회복되는 것은 아니며, 등기 시점부터 새로운 대항력이 발생할 뿐”이라고 판시했다.

또한 “새로운 대항력은 임차권등기 시점 이후에만 효력을 가지므로, 기존의 B 명의 근저당권(2018년 설정)은 임차권보다 우선하며, 경매 절차에서 소멸한 임차권은 매수인인 피고에게 효력이 미치지 않는다”고 밝혔다.

따라서 대법원은 임차인이 퇴거 후 임차권등기를 마친 시점에 이미 점유가 상실된 상태였다면, 이후 매수인에게는 임차권의 대항력을 주장할 수 없다고 보아, 해당 사정을 충분히 심리하지 않은 원심판결을 파기하고 사건을 환송하였다.

이 판결은 주택임대차보호법상 대항력 유지에 있어서 임차인의 점유 지속의 중요성을 다시 한 번 강조한 판례로서, 향후 임차인의 권리보호와 등기절차, 그리고 경매절차상 권리 우선순위 판단에 중요한 법적 기준이 될 전망이다.