부산 문현동, 내일의 가치를 산책하다.

문현 1 구역, 문현 3 구역, 문현 6 구역 도보 임장기

아내와 아이만 드림씨어터 뮤지컬을 보게 하고 내게 남겨진 2시간의 여유. 임장이라고 하기엔 그렇고 걸으며 산책하며 미래 가치를 만날 곳을 찾다 드림씨어터가 위치한 문현동을 골랐다. 재개발의 최중심에 있던 문현 1 구역, 비교적 빠른 속도로 화제였던 문현 3 구역, 그리고 최근 빠른 진행을 보이고 있는 문현 6 구역까지 걷고 또 걸었다. 5년 후, 10년 후, 20년 후 새롭게 그려질 미래를 떠올리며.

문현동 재개발의 도시적 의미

부산 남구 문현동은 오랫동안 노후 주거지가 밀집해 있던 지역이지만, 최근 들어 부산 원도심의 핵심 변화 지역으로 떠오르고 있다. 가장 큰 이유는 인근에 위치한 부산국제금융센터(BIFC)와 북항 재개발이라는 두 개의 대형 도시 프로젝트 때문이라 여겨진다.

부산의 도시 구조는 전통적으로 해운대·센텀 중심의 동부권 성장과 서면 중심의 상업지 구조로 이루어져 있었는데 금융단지와 북항 개발이 본격화되면서 부산 원도심에도 새로운 성장축이 형성되고 있다. 그 중심에 바로 문현동이 있다.

특히 이곳 문현동은 금융단지 바로 뒤편에 위치한 주거지로 직주근접 주거단지로서의 잠재력이 매우 높다. 이러한 이유로 부산에서도 비교적 늦게 시작된 정비사업임에도 불구하고 현재 여러 재개발 구역이 동시에 추진되며 대규모 주거벨트 형성이 진행되고 있다.

투자 관점에서 문현동 재개발의 의미는 크게 세 가지로 정리해 볼 수 있다.

1. 금융단지와 직접 연결되는 직주근접 주거지

2. 북항 개발과 이어지는 원도심 확장 축

3. 서면 중심권과 인접한 남구 최대 규모의 신규 아파트 공급 지역

이 세 가지 요소는 부산 부동산 시장에서도 상당히 중요한 변수로 평가된다.

재개발 진행 단계

재건축은 기존 아파트를 허물고 새로 아파트를 짓는 사업이라면 재개발은 다양한 주택지를 새롭게 철거, 정비하고 아파트를 짓는 사업을 말한다.

진행 단계는

1. 계획수립: 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정.

2. 사업시행계획: 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가

3. 분양 및 관리처분: 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 인가 → 철거 및 착공

4. 사업완료: 준공인가 → 이전고시 및 청산 → 조합해산이다.

BIFC 뒤편 문현 이마트 쪽으로 걸어가면 주거지로 깜짝 놀랄만한 입지의 문현 1 구역이 펼쳐진다.

문현 1 구역 (미래 랜드마크)

위치 : 부산광역시 남구 문현동 788-1번지 일원

규모 : 지하 7층~지상 최고 67층으로 7개 동 총 3,063세대

조합원수 : 약 1,070세대

시공사 : GS건설

단계 : 사업시행인가 고시 전

문현 1 구역은 문현동 재개발 가운데 가장 상징적인 프로젝트다. 금융단지와 가장 가까운 위치에 있으며, 계획 자체도 부산 재개발 사업 가운데 손꼽히는 규모다. 계획된 단지는 최고 약 70층 규모의 초고층 아파트와 오피스텔을 포함한 복합 주거단지다. 약 3천 가구에 가까운 대규모 단지로 조성될 예정이며, 완공될 경우 문현동의 도시 스카이라인을 완전히 바꿀 가능성이 높다.

투자 관점에서 문현 1 구역이 중요한 이유는 다음과 같다.

첫째, 금융단지와의 거리다.

금융단지 바로 뒤편에 위치한 사실상 유일한 대규모 주거단지이기 때문에 직주근접 수요가 가장 직접적으로 반영될 가능성이 높다.

둘째, 랜드마크 효과다.

초고층 아파트는 해당 지역의 가격 기준을 형성하는 경우가 많다. 부산에서도 해운대 엘시티, 센텀 고층 주거단지가 대표적인 사례다. 문현 1 구역 역시 완공될 경우 남구에서 가장 상징적인 아파트 단지가 될 가능성이 있다.

셋째, 분양 시장 영향력이다.

이 단지가 분양되는 시점은 문현동 전체 재개발의 가격 기준이 형성되는 시점이 될 가능성이 높다.

다만 현재 복잡다단한 이유로 사업이 늦어지고 있는 점이 가장 리스크 요인으로 여겨진다. 사업시행인가 이후에도 관리처분인가를 받기 위한 시간적 리스크가 상당할 것으로 예상된다. 하지만 진행만 된다면 분명 부산에서 손꼽히는 대어로 인정받을 사업이다.

부산도시철도 2호선 국제금융센터 부산은행역 2번 출구를 나와 위로 위로 올라가다 보면 성동초등학교, 문현여중을 만날 수 있다. 이 학교들 너머로 올라가면 드디어 장대한 문현 3 구역을 만날 수 있다. 현재 관리처분인가 후 이주, 철거 단계인 이곳 주위로는 주택지와 기존 아파트들이 마치 거대한 성을 쌓듯 오밀조밀 모여있다.

문현 3 구역 (가장 먼저 현실화되는 재개발 현장)

위치 : 부산광역시 남구 문현동 557번지 일원

구역 면적 : 139,491㎡

규모: 지하 6층~지상 27층(36개 동)

총 세대수: 2,466세대

조합원 수 : 약 1,040명(42%)

시공사: 현대엔지니어링 + 두산건설

브랜드명: BIFC시그네이처

초등학교: 성동초, 문현초

인근학교: 문현여중, 문현여고

단계 : 철거

문현 3 구역은 현재 문현동 재개발 가운데 가장 사업 속도가 빠른 지역이다. 이미 이주가 진행되었고 철거 단계에 들어간 상태로 알려져 있다.

투자 관점에서 문현 3 구역의 가장 큰 특징은 시간 가치다. 재개발 투자에서 가장 중요한 요소 가운데 하나는 사업 속도다. 사업이 빠르게 진행되는 지역은 다음과 같은 특징이 있다.

1. 가격 상승 시점이 빠르게 나타난다

2. 실질적인 주거 환경 변화가 먼저 나타난다

3. 주변 지역 가격 상승을 견인한다

문현 3 구역은 바로 이러한 역할을 할 가능성이 높다. 실제로 재개발 지역에서는 첫 번째 완공 단지가 주변 지역의 가격 기준을 형성하는 경우가 많다. 따라서 문현 3 구역은 문현동 재개발 가운데 가장 먼저 시장 반응이 나타날 가능성이 높은 지역으로 평가된다.

속도감이 갑인 현장은 맞지만 현재 부산 주택 시장에 있어 해수동만큼의 가치를 견인할 수 있을지는 미지수다. 학세권은 맞지만 높은 지대와 역세권에는 다소 아쉬운 면이 없지 않다. 인근의 삼성힐타워, 데시앙 등 역세권 구축 아파트와 반드시 비교해 볼 필요가 있다.

문현 메가마트 쪽으로 걷다가 골프연습장 방면으로 올라가면 바로 이곳이 문현 6 구역이다. 중앙고등학교와 문현터널 바로 옆에 위치해 있다.

문현 6 구역 (중장기 미래가치)

위치 : 부산시 남구 문현동 238-233번지 일원

구역면적 : 80,174㎡이며,

규모 : 지하 7층~지상 30층, 아파트 12개 동, 총 1,582세대 예상

브랜드명 : 스위첸

시공사 : KCC건설

단계 : 시공사 선정

문현 6 구역은 최근 시공사 선정이 완료되면서 사업 추진이 본격화된 구역이다. 약 1,500세대 이상 규모의 대형 단지가 계획되어 있으며 문현동 남쪽 주거 축을 형성할 가능성이 높다. 투자 관점에서 문현 6 구역이 중요한 이유는 규모와 확장성이다.

재개발 지역에서 대규모 단지는 다음과 같은 특징을 가진다.

1. 생활 인프라 형성 가능성

2. 브랜드 단지 형성

3. 장기적인 주거 선호도 상승

문현 6 구역은 문현 1 구역보다는 금융단지에서 다소 거리가 있지만 대연동 재개발 지역과 연결되는 주거 벨트를 형성할 가능성이 있다. 즉 단순한 단지 하나가 아니라 남구 재개발 주거벨트의 연결점이 될 가능성이 있다는 점에서 의미가 있다.

문현 1, 3 구역에 비해 비교적 늦게 시작한 구역이라 향후 진행에 있어서도 늦을 가능성이 있지만 대연동으로 이어지는 입지에 대한 메리트는 분명히 있다.

상승기에서 잠시 멈칫, 부산 부동산에 브레이크가 걸렸다. 얼어붙은 땅은 반드시 온기를 짚여야만 다시 봄이 오기 마련이다. 얼었다고 집에만 있을 게 아니라 걷고 또 걸으며 내일을 내다볼 준비를 해야 한다. 러닝을 하든 도보를 하든 굳이 임장이라는 이름을 붙이지 않더라도 동네 한 바퀴를 생활해했으면 한다. 언젠가, 가까운 미래가 오늘이 될 수 있을 테니까.