1.3% 고정금리라고 좋아할 게 아냐!
주택청약 신혼희망타운 전용 모기지의 장점과 단점
내 집 마련은 많은 이들의 꿈이다.
우리 부부는 주택청약 당첨자이자 신혼희망타운 입주자이니,
그 꿈을 어느 정도 이룬 셈이지만,
입주하기까지 어디 물어볼 데가 없어서
끊임없이 비슷한 사례를 찾아다녀야만 했다.
결론은 역시 발품팔이와 경험만이 답이라는 것.
현금부자가 아니고서야
대부분은 주택담보대출을 끼기 마련인데,
경험자의 입장에서
그 중 하나인 '신혼희망타운 전용 모기지' 상품의
장, 단점에 대한 내용을 말해보려 한다.
기본개념
신혼희망타운은 결혼 7년 이내 부부나
결혼 예정자를 대상으로 분양하는 주택이다.
이 상품에 당첨된 이는 무조건 '전용 모기지'에 가입해야 한다.
정책금융상품이라 주택도시기금에서 관리하며,
(분양가+확장비)의 최저 30%~70%까지 10%p 단위로 선택 가능하고,
대출 가능액 상한선은 4억인, 최장 30년의 상품이다.
여기서 중점으로 봐야 할 것은 바로 모수이다.
흔한 주택담보대출(이하 주담대)이 KB시세를
기준으로 하는 것과 다르지 않은가.
이는 자금마련 측면에서 굉장히 중요하게 보아야 할 변수나 다름없다.
장점
신혼희망타운 전용 모기지 상품의 금리는 1.3% 고정이다.
이 대목에서 잘 모르는 사람들은
단순히 이자율이 낮다며 좋아하는데, 과연 그럴까.
하긴, 다른 대체 수단이 없었다면
아마 우리 부부도 70%까지 선택해서 받았을지도 모른다.
단점
일단, 취급하는 은행이 우리, 신한, 국민인데
대부분 지점에서는 이 대출상품의 존재를 모른다.
무슨 소리냐면,
현재 거주지와 가까운 지점에서 상담을 받고 싶어도
아는 이가 적거나 없어서 취급이 어렵다는 것이다.
나의 경우야 다행히, 주거래 은행 중 한 곳이 겹쳤고
취급점 또한 대중교통으로 접근 가능한 곳이라서 방문이 수월한 편이었는데
아예 다른 지역에서 해당 지역으로 당첨된 이들은
바쁜 자기 일과시간 할애해서 상담부터,
실행까지 받기에 큰 곤란을 겪었으리라.
게다가 전화상담은 종종 불친절하기 짝이없다.
아까 장점으로 언급한 고정금리 1.3%를 다시 분석해보자.
청약 공고문에 작게 써 있는 부분을 자세히 살펴보면
이런 대목이 나온다.
'주택매도 및 대출금 상환 시 시세차익의 최대 50%를 기금과 정산'
'조기 상환할 경우 대출 취급일로부터 3년 경과된 후 전액 상환만 허용'
언뜻 읽어봐선 무슨 의미인지 잘 모르거나
관심이 없는 경우가 있을 수 있는데 자세한 내막은 이러하다.
이 상품은 금리가 낮은 대신,
매도 할 때 시세차익의 10~50%를 주택도시기금에 내야 한다.
또는 전액 상환 이후에도 감정평가 등에 따른 시세차익도 동일하다.
정산 비율을 가장 낮게(10%) 가져가려면
그 어떤 경우에도 자녀가 2명 있어야 한다는 조건이 있다.
참고로 우리 부부는 모기지를 30%만 실행하고
나머지는 특례보금자리론으로 진행했다.
또 하나의 단점, 바로 일부 중도상환이 불가하다는 것이다.
전액 상환을 하면 무조건 수익을 기금과 나눠야 한다.
그러니, 함부로 집을 팔수도, 대출금을 다 갚을수가 없는 노릇이다.
자기 상황 봐 가면서 해야 한다.
원금의 일부 상환을 할 수 없는 상황에서 발생하는 이자는
모수가 얼만지에 따라서 체감도가 다르다.
예컨대, 20년(1년 거치, 19년 납), 4억 최대로 받았을 때
거치기간을 제외, 2년차 부터 원리금이 약 200만원에 달한다.
한 달의 가계 수입이 얼마나 되는가?
200만원이라는 거금이 매월 빠짐없이
계좌에서 빠져나가고도 생활할 수 있는 여력은 되는가?
이는 각자 고민해봐야 할 문제이다.
개선이 필요해
신혼부부에게 주택을 공급한다는 취지에는 공감하나,
개선의 여지가 상당한 정책금융이라고 생각한다.
아래는 전부 사견일 뿐이니, 그저 가볍기 읽길 바란다.
첫째, 부분상환도 가능하게 해야 한다.
일반 주담대는 일정 금액 이상 상환 시 수수료가 발생하긴 해도
원칙적으로는 대출 기간 중 중도상환을 허용하고 있다.
금액에 따라 수수료가 없는 경우도 존재하고.
정부에서 연일 통계로 가계 대출이 어쩌니 떠들어대는데,
가계 빚 부담 낮추려면 원금을 갚아야 낮아질텐데
조기 상환에 과한 규제를 걸어버리니 답답한 노릇이다.
둘째, 최저 정산 비율을 10%보다 더 낮추거나 없애야 한다.
모기지 30% 실행 시 대출연수와 관계 없이
자녀 2명이 있는 경우에만 10%이다.
4~50% 실행 시 14년 이상이면서 자녀 2명이어야 하고,
6~70% 실행 시 19년 이상이면서 자녀 2명이어야 한다.
2022년 정부의 초라한 합계출산율을 보라. 0.78명!
2명 낳기가 쉽지 않은데 정산까지 10% 내줘야 한다고?
과감한 정책이 되려면 폐지하거나 확 낮추는 게 낫지 않을까.
셋째, 취급 은행에 교육을 단단히 시켜야 한다.
은행 본사에서만 오케이하는 게 아니라,
주기적으로 신희타 모기지 관련 교육을 전사 차원에서 진행해서
누구든 가까운 지점에서 해당 상품 문의나 상담을 받을 수 있게 해줘야 한다.
나와 같은 아파트 입주자 중 한 분은
자영업을 하면서 먼 지역에 거주해서 쉬이 오기도 어려운데,
실제 취급점이 제한적이라 아예 일을 놓고 와야 하는 경우도 있었다.
또 다른 경우는, 취급 지점이 늦게 정해져서
주거래 은행 외 다른 곳에서 상담을 받아야만 하는 사례도 있었다.
명색이 정책상품이고 의무로 가입해야 하는 것도 불편한데
창구까지 여의치 않다는 게 말이 되는가.
이러한 단점들을 상쇄할 정책적 개선이 이뤄지면
더할 나위 없이 좋을 것이다.
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