차갑던 재개발 시장에 불꽃이 튀기 시작했네요!
수진1(신흥1), 신림1구역 다녀왔습니다
부동산 시장 분위기가 심상치 않습니다.
정부가 집값을 잡기 위해 대출 규제를 강화하고
규제 지역을 확대하는 등 강력한 드라이브를
걸고 있지만, 아이러니하게도 현장의 열기는
그 어느 때보다 뜨겁습니다.
1015 대출 규제가 시작될 때
이젠 갈아탈 수 없으니 부동산 시장이
멈출 거라고 생각하신 분들이 많았습니다.
하지만 이 말이 무색하게 요즘 부동산 시장의
공기는 뜨겁다 못해 데일 정도인 듯합니다.
천정 높은지 모르고 집값이 오르는 모습을 보며
아이를 위해 작은 것이라도 미리 사놓아야
겠다는 생각에 재개발을 보고 있습니다.
최근 보고 온 곳이 성남의 수진1구역과
서울 관악의 신림1구역 입니다.
그 현장의 생생한 열기와 함께,
왜 지금 '재개발'이 주목받고 있을까? 에 대해
제 생각을 풀어보려고 합니다.
성남 수진1구역 "줄 서서 상담받았어요"
먼저 찾아간 곳은 '구성남'의 대장주로
꼽히는 수진1구역이었습니다.
수진 1구역 재개 조감도산성 포레스티아와 산성푸르지오자이가
주목받고 있고, 성남 원도심 재개발도 입지가
워낙 깡패(?)라는 걸 알고 있긴 했지만,
LH가 사업시행자로 참여하는 공공주도
재개발이라 사실 썩 매력적이진 않았거든요.
하지만,
부동산 사무실에 들어서며 깜짝 놀랐어요.
상담을 받기 위한 사람들이 삼삼오오 앉아
기다리고 있더라고요.
제 바로 앞에서 상담을 받던 분들은
아주 젊은 부부였는데, 이야기를 살짝 들어보니
충북 청주에서 올라오셨다고 하더군요.
"혹시 하이닉스 인센티브로 재개발 매수?ㅎㅎ"
부부가 무주택이라 어디에 집을 살까 고민하다가
결국 '서울 접근성'과 '확실한 미래가치'가
보장된 수진1구역을 선택하러 온 게 아닐까?
이게 시사하는 바가 큽니다.
단순히 인근 지역 주민들의 이동이 아니라,
하이닉스(이천/청주)와 삼성전자(용인/기흥/
평택)라는 대한민국 경제의 핵심축을 담당하는
기업의 고소득 종사자들이 이 '동남권 라인'을
주목하고 있다는 뜻이니까요.
위례 - 성남 - 판교 - 분당 - 수지로 이어지는
이 거대한 주거 벨트는 양질의 일자리를
든든하게 받쳐주는 배후지로써 갈수록
견고해지고 있습니다.
현재 수진1구역은 관리처분인가를
코앞에 두고 있습니다.
불확실성이 제거되는 단계죠.
그래서인지 프리미엄(P)이 며칠새
4억 5천만 원 선까지 치솟고 있더라고요.
"조정 올 수도 있으니 조금 더 기다려볼까?" 했던
분들은 잠을 못 이루고 계실지도 모르겠습니다.
서남권의 잠룡 신림1구역, 드디어 눈을 뜨다
동쪽에 수진1구역이 있다면,
서쪽에는 신림1구역이 있죠.
신림1구역 재개발 특화 안사실 신림동 하면 예전의 노후된 이미지를
떠올리는 분들이 많지만, 신림1구역은
그 규모(약 4,185세대)와 입지만으로도
서남권의 판도를 바꿀 곳입니다.
신림1구역 역시 관리처분인가 단계로
진입하면서 분위기가 완전히 반전되었습니다.
상대적으로 낮았던 프리미엄의 매물이
모두 소진되어 프리미엄을 올리고 있는 상황이고
그마저도 매물을 거둬들이고 있었습니다.
지금과 같은 상황의 이유는 크게 두 가지입니다.
감정평가 재산정 기대감
현재 조합원 물건의 감정평가를 다시 진행하고
있는데, 공시지가 상승과 인근 시세 반영으로
인해 감평가가 오를 거라는 기대감이 팽배합니다.
보유가 답이다
감평가가 높게 나오면 그만큼 본인의 분담금이
줄어들거나 환급금이 늘어나기 때문에,
조합원들이 굳이 지금 싼 가격에
팔 이유가 없어진 거죠.
매물을 거둬들이고 관망세로 돌아선 겁니다.
매수자는 줄을 섰는데, 매도자는 물건을 치우는
전형적인 '상승장 초기'의 모습이 신림1구역에서도
선명하게 나타나고 있었습니다.
"서울 신축 84㎡를 4억 원대에 잡는 마지막 기회"
요즘 서울 신축 '국평(전용 84㎡)' 아파트 가격이
빠르게 오르고 있잖아요?
이번 '드파인 연희'의 국평 분양가가 15억이 넘어
다소 높게 책정되었다 생각했음에도 수요자들은
이 금액을 받아들이고 55.6:1이라는
높은 경쟁률을 보였습니다.
그런데 신림1구역은 실투자금 4억 원 내외로
서울 신축 아파트 입주권을 노려볼 수 있는
매물들이 존재합니다.
강남 접근성이 획기적으로 좋아진 신림선과
향후 들어설 교통 호재들을 생각하면,
4억이라는 투자금으로 서울 하늘 아래 내 집 마련,
그것도 대단지 신축 입주권을 확보할 수 있다는 건
엄청난 메리트죠.
왜 '재개발'에 온기가 도는 걸까?
한동안 재개발 시장은 '공사비 갈등'과
'고금리'라는 두 가지 악재 때문에
가장 찬밥 신세를 면치 못했습니다.
그런데 왜 갑자기 분위기가 바뀐 걸까요?
첫째, 신축 아파트 가격의 폭주입니다.
서울 신축 아파트 가격이 천정부지로 솟다 보니,
"시간의 부침이 있지만 상대적으로 초기투자
비용이 적은 재개발을 사자"는 심리가 작동한 거죠.
기성 아파트는 너무 비싸고,
청약은 당첨 확률이 희박하니
재개발로 자금이 쏠리는 현상입니다.
둘째, '불확실성'의 해소입니다.
수진1구역이나 신림1구역처럼 관리처분인가를
앞두거나 진행 중인 곳들은 이제 '가느냐 마느냐'의
단계가 아니라 '언제 들어오느냐'의 단계입니다.
투자자 입장에서는 리스크가 크게 줄어든 셈이죠.
셋째, 핵심 일자리 노선의 힘입니다.
앞서 언급한 하이닉스와 삼성전자 종사자들의
이동처럼, 이제 부동산은 철저하게 '직주근접'과
'소득 수준'을 따라갑니다.
동남권 벨트와 서남권의 핵심 거점은 불황이 와도
가장 늦게 식고, 호황이 오면 가장 먼저 달아오르는
곳임을 다시 한번 증명하고 있습니다.
지금은 단순히 "부동산이 오르네, 내리네"를
논하는 시기가 아닙니다.
정부의 강력한 규제라는 거대한 방파제와
공급 부족이라는 거대한 파도가 정면으로
충돌하고 있는 지점입니다.
수진1구역과 신림1구역의 열기가 시장의
냉정한 판단을 보여주고 있었습니다.
4억 원대라는 매력적인 투자금으로 서울 신축을
잡을 수 있는 신림1구역, 그리고 하이닉스·삼성의
배후지로 거듭나는 수진1구역.
규제가 심해질수록 시장은 더욱 정교해지고,
가치 있는 물건은 더 귀해집니다.
이번 주말, 여러분도 직접 운동화 끈을 묶고
현장의 목소리를 들어보세요.
현장에 답이 있습니다.