부동산 거래가 서툰 분들을 위한 '갈아타기' 매뉴얼
(feat. 매도·매수 체크리스트)
최근 10.15 대출 규제 이후
부동산 시장의 움직임이 심상치 않죠?
아무래도 대출 규제가 상대적으로 자유로운
10억에서 25억 사이에서 ‘갈아타기’ 수요가
눈에 띄게 늘었습니다.
얼마 전 제 친한 후배도 40대 중반에
큰 결심을 하고 갈아타기를 진행했는데요.
평생 집 거래를 딱 두 번밖에 안 해본 친구라,
집을 내놓는 것부터 새집을 구하는 것까지
모든 과정을 무척 낯설어하더라고요.
아마 지금 이 글을 읽는 분들 중에도
"내 집이 먼저 팔아야 하나?
살 집을 먼저 정해야 하나?" 고민하시는
분들이 많으실 겁니다.
그래서 오늘은 갈아타기에 대한 경험이 부족하신
분들을 위해, 실패 없는 매도부터 매수까지의
A to Z를 정리해 보려 합니다.
photo by pinterestSTEP 1. 집 매도 : 첫인상이 반이다
집을 파는 것은 연애와 같습니다.
상대방에게 매력적으로 보여야 선택받을 수 있죠.
1. 매물은 최소 3곳 이상 의뢰하세요
먼저 최소 3개 중개소에 매물을 내놓으세요.
단지 주변에서 "거래를 잘한다"고 소문난
중개소는 반드시 포함해야 합니다.
처음엔 시세를 파악해 희망가보다 살짝 높여
내놓아도 괜찮습니다. 하지만 일주일 정도 지났는데
입질(문의)이 전혀 없다면?
과감하게 다른 단지의 근처 부동산까지
범위를 넓혀 매물을 내놓아야 합니다.
그래도 집을 보러 오는 사람이 없다면 냉정하게
가격 조정을 고민하세요. 거래가 안 되는 경우
90%는 결국 '가격'이 문제이기 때문입니다.
2. 집 보여줄 때 필살기
첫 번째, '모델하우스'처럼 세팅하기
* 비우는 게 핵심입니다.
공간이 넓어 보이고 정리되어 보이기 위해
싱크대 위, 식탁, 책상 위 물건들은 모조리
서랍 속으로 넣어 숨기세요.
* 집안의 모든 등은 켜두고, 커튼은 활짝 열어
채광과 조망을 극대화하세요.
* 현관과 욕실에 은은한 향수를 뿌려두세요.
좋은 향기는 집에 대한 긍정적인 기억을 남깁니다.
* 가족이 많으면 집이 좁아 보입니다.
집 보러 오는 시간에는 가족들이 잠시 산책이라도
나가 자리를 비워주는 센스를 발휘해 보세요.
두 번째, "보이지 않는 곳'까지 매니징 하기
* 집을 보여줄 때 최근 수리한 곳(보일러 교체,
새시 등)이 있다면 꼭 어필하세요.
매수자에게 "이 집은 관리가 잘 된 집"이라는
신뢰를 줍니다.
세 번째, 피드백 모니터링
집을 보고 간 손님이 어떤 반응이었는지
부동산 사장님을 통해 꼭 확인하세요.
부족한 점에 대해 피드백을 받았다면
부족한 점을 즉시 개선해야
다음 기회를 잡을 수 있습니다.
STEP 2. 매수 전략 : "상추는 뽑으면 시들기 전에 심어야 한다"
농사지을 때 상추 모종을 뽑아놓고
한참 뒤에 심으면 다 시들어 죽죠?
갈아타기도 똑같습니다.
1. 매도와 매수는 동시에 움직여라
내 집을 내놓음과 동시에 내가 갈아탈 집들을
미리 리스트업해 두어야 합니다.
내 집이 팔리자마자 바로 전화를 돌려
매수 절차에 들어가야 하기 때문이죠.
내 집을 팔고 나서 살 집을 알아보기 시작하면
늦습니다. 그사이 점찍어 둔 집값이 오르거나
매물이 사라져 버리면, 나는 집만 팔고 오갈 데 없는
'낙동강 오리알' 신세가 될 수 있거든요.
매수할 곳의 부동산 사장님과 미리
원만한 관계를 형성해 놓고 집이 팔렸을 때
바로 대응할 수 있도록 헤야 합니다.
2. "매수 집 계좌 먼저, 매도 집 계좌 나중"
내가 갈아탈 집의 조건이 확정되어 계좌를 먼저 받은 후,
내 집을 사려는 사람에게 내 계좌를 전달해야 합니다.
3. 매수할 집 방문 시 필수 체크리스트
매수할 집을 보러 갔을 때 세 가지를 꼭 확인해야 합니다.
* 누수
: 천장 구석이나 베란다 쪽에 물 자국이 없는지 보세요.
* 결로
: 외벽 쪽 벽지에 곰팡이가 피어있지는 않은지 확인하세요.
* 수압
: 싱크대와 화장실 물을 동시에 틀어보세요.
STEP 3. 계약과 마무리 : 디테일이 실력을 만든다
마음에 드는 집을 찾았다면 이제
서류와 숫자와의 시간입니다.
1. 일정 조율 (잔금은 보통 3개월)
매도인과 매수인 사이에서 계약금(10%),
중도금(40%), 잔금(50%) 일정을
조율해야 합니다.
보통 잔금까지 3개월 정도 잡지만,
양측 상황에 따라 얼마든지 조율 가능하니
너무 부담 갖지 마세요.
2. 복비(중개수수료) 협상은
'가계약금' 입금 전이 골든타임
가계약금을 입금하고 나면 주도권이
부동산으로 넘어갑니다.
반드시 가계약금을 보내기 전에
중개 수수료 요율을 사장님과
확실히 논의하세요.
법정 요율 기준 내에서 미리 협의를 끝내야
나중에 얼굴 붉히는 일이 없습니다.
[부동산 중개보수 요율표 (주택 기준)]
� Tip: 15억 이상의 주택을 매매할 경우
수수료 상한 요율은 0.7%입니다.
예를 들어 20억 아파트라면 수수료가
1,400만 원(부가세 별도)이나 됩니다.
금액이 큰 경우 0.4%~0.5%로 조정하는
경우가 많으니 미리 꼭 조율하세요!
3. 부족한 자금 세팅하기
갈아타기에서 가장 무서운 건 '잔금 사고'입니다.
* 대출 가능 여부 사전 확인
: 10.15 규제 이후 대출 관리가 엄격합니다.
매수할 집을 정하기 전에 반드시 은행이나
대출상담사를 통해 내 소득 대비 대출 실행 가능
금액을 확정 지으세요.
* 갈아타기는 세금 싸움입니다.
새시, 에어컨, 보일러 등의 설치비용은
양도세 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
해당된다면 영수증을 꼭 챙겨주세요.
또한, 일시적 2 주택 비과세 혜택을 받기 위해
기존 주택을 언제까지 팔아야 하는지,
새집에 언제 전입해야 하는지 세무사 상담을 통해
날짜를 못 박아두어야 합니다.
4. 이사(잔금)하는 날 주의사항
* 계약서 작성
하자 담보 책임 방어를 위해 계약서 작성 시
특약사항을 꼼꼼히 적는 것이 중요합니다.
(예: 현 시설물 상태에서의 계약이며,
인지한 하자는 사전에 고지함 등)
* 동시 이행
: 내 집 매도 잔금 시간은 오전 11시, 매수 집 잔금
시간은 오후 2시 정도로 잡는 것이 좋습니다.
그래야 매도한 돈이 들어오는 것을 확인하고
매수 잔금을 치를 수 있는 시간적 여유가 생깁니다.
* 관리비 및 장기수선충당금
: 잔금 날 관리비 정산은 기본입니다.
특히 매도인(나)은 그동안 냈던
장기수선충당금을 세입자에게 돌려주거나,
매수자로부터 정산받아야 하니 잊지 마세요.
* 입주 전 청소 및 상태 점검
: 매수할 집의 잔금을 치르기 전,
집이 비워진 상태에서 다시 한번
누수나 결로가 없는지 확인하세요.
짐이 빠지고 나면 안 보이던
하자가 보일 수 있습니다.
5. 세무사와 법무사는 필수 파트너
* 매도(양도소득세)
: 집을 매도한 후에는 세무사를 통해
양도세를 정확히 계산하고 신고하세요.
* 매수(취득세 및 등기)
: 집을 살 때는 법무사를 통해 취득세 납부와
소유권 이전 등기를 진행합니다.
전문가에게 맡기는 것이 가장 안전하고 빠릅니다.
갈아타기는 단순한 부동산 거래를 넘어,
내 가족의 삶의 터전을 업그레이드하는
중요한 과정입니다.
과정이 복잡해 보일 수 있지만,
위 단계들을 하나씩 밟아나가면 분명
성공적인 갈아타기를 하실 수 있을 거예요.
궁금한 점이 있다면 언제든 댓글 남겨주세요!