[사회story] 정부는 집값 하락을 원치 않는다
정부는 하락을 조정, 시장은 결국 반등을 기억
부동산 시장. 그것은 정부의 재정, 금융 안정, 정치적 생존, 사회 구조와 직접 연결된 아주 복잡한 구조다. 겉으로는 정부가 집값을 안정시키겠다고 말하지만, 실제로는 집값과 땅값이 하락하지 않도록 설계된 여러 구조적 조건이 톱니바퀴처럼 작동하고 있기 때문에 공부할수록 상당히 어렵다. 결국 정부의 실질적 역할은 가격 하락의 유도가 아니라 완만한 상승을 조정하는 것, 그 뿐이다. 이 글은 정부가 왜 집값 하락을 회피하며 왜 집값은 장기적으로 다시 오를 수밖에 없는지를 설명한다.
1. 세수 기반: 집값은 곧 국가의 현금창출기
부동산은 정부 재정의 핵심이다. 양도소득세, 재산세, 종합부동산세, 취득세 등은 모두 자산 가격에 연동된다. 부동산 가격이 높고 거래가 활발할수록 세수는 증가하고, 이는 공공서비스와 인프라, 복지 재원의 기반이 된다. 특히 지방자치단체는 전체 세수의 절반 이상을 부동산에 의존한다. 따라서 집값이 하락하면 곧바로 재정 위축으로 연결되고, 국가는 지출 축소나 부채 확대의 압박을 받는다.
예컨대 서울 강남의 고가 아파트 한 건이 거래될 때 발생하는 세수는 수억 원에 달하며, 이는 중소 도시 전체의 연간 세입에 맞먹을 수 있다. 지자체와 중앙정부는 개발사업, 인허가 정책, 재건축 규제 등에서 자산가치 상승을 전제로 정책을 설계하게 된다. 결과적으로 정부는 부동산 가격 하락을 현실적 위험 요소로 간주하게 된다.
2. 금융 시스템: 집값은 곧 담보의 가치
한국의 가계부채 중 70% 이상이 주택담보대출이다. 집값은 은행 대출의 안전성을 담보하는 핵심 자산이다. 만약 집값이 하락하면, 담보가치가 줄어들고 은행은 대출 회수를 서두르게 된다. 이는 금융 불안, 소비 위축, 경기 침체를 동반하고, 자산 하락이 실물 경제를 흔드는 연쇄 효과를 만들어낸다.
정부는 이를 방지하기 위해 급락보다는 ‘완만한 조정’을 유도하며, 급격한 하락 시에는 규제 완화, 금리 인하, 세제 조정 등을 통해 시장을 부양하려 한다. 금융 시스템의 안정성을 위해서라도, 부동산 가격은 함부로 무너질 수 없는 구조가 되어 있다.
3. 정치적 생존: 자산 하락은 곧 표심 하락
부동산 자산은 계급을 규정하고, 세대를 구분하며, 지역 간 격차를 드러내는 지표이기도 하다. 정부가 집값을 떨어뜨리는 정책을 추진할 경우, 자산 보유 계층은 이를 ‘부의 침해’로 받아들이고 정치적으로 반발한다. 이들은 정치적 영향력이 크며, 정책 반대 여론을 형성할 수 있다.
반면 무주택자와 청년층은 기회 박탈이나 진입 장벽으로 인해 불만을 표출한다. 정부는 이 양극단의 요구 사이에서 ‘급등 억제와 완만한 상승’이라는 절충적 정책 방향을 취할 수밖에 없다. 이로 인해 정책은 시장을 억제하는 듯 보이지만, 실제로는 풍선효과나, 장기 상승을 전제로 작동하는 경우가 많다.
4. 인구 감소, 그래도 집값은 오를 수 있다
흔히 인구가 줄면 집값도 떨어진다고 말한다. 그러나 이는 절반만 맞는 말이다. 전국 인구는 감소하더라도, 수도권과 주요 도심으로의 인구 집중은 지속되고 있다. 서울·수도권의 인구 비중은 이미 전국의 절반을 넘겼고, 이 지역들에 대한 주거 수요는 오히려 강화되고 있다.
또한 1인 가구의 증가, 고령화에 따른 가구 분화, 독립가구 증가 등으로 ‘인구는 줄어도 가구 수는 늘어나는’ 현상이 나타난다. 이는 전체 주거 수요를 일정 수준 이상 유지시킨다. 게다가 노후주택 해체와 재건축 지연으로 인해 실제 공급 여력은 제한적이며, 양질의 신규 주택 수요는 계속된다.
그 외에도 ‘집은 결국 오른다’는 기대심리, 자산으로서의 주택 선호, 저금리 전환 가능성, 글로벌 유동성 유입 등 외부 요인까지 고려하면, 인구 감소가 곧바로 집값 하락으로 이어진다는 논리는 구조적으로 성립하지 않는다.
5. 규제만으로는 장기 하락을 만들 수 없다
대출을 조이고 거래를 막는다고 해서 몇 년 뒤 집값이 자연스럽게 하락한다고 보장할 수 없다. 부동산 시장은 실물보다 ‘기대심리’로 움직이는 대표적 시장이다. 강한 규제가 나와도 사람들은 “지금은 조정기일 뿐, 결국 다시 오른다”고 믿는다. 실제로 과거에도 규제 후 반등은 반복되어 왔다.
또한 규제는 수요를 억제하는 동시에 공급도 위축시키기 때문에, 오히려 몇 년 뒤 공급 부족으로 인한 가격 반등을 초래하기도 한다. 정부 정책은 순환적으로 작동하며, ‘정책→위축→완화→반등’의 사이클이 반복된다.
금리와 글로벌 유동성도 변수다. 금리가 다시 낮아지고, 외국인 자본이 유입되면 자산 시장은 반등한다. 따라서 강력한 규제만으로 장기 하락을 유도하기는 어렵다. 시장은 정부보다 항상 빠르게 학습하고 반응하기 때문이다.
정부가 집값 하락을 원하지 않는 이유는 분명하다. 그것은 세수의 기반이고, 금융의 안정자이며, 정치적 지지율의 뿌리이기 때문이다. 부동산은 단순한 주거 상품이 아니라, 국가 시스템의 핵심 인프라다. 그렇기 때문에 정부는 부동산 가격을 단순히 억제할 수 없고, 가격의 급락을 방치하지 않는다.
한편 시장은 구조적 반등 요인을 기억하고 있다. 인구 구조 변화, 도심 집중, 가구 분화, 공급 제약, 정책 순환, 기대 심리, 금리와 유동성. all of these matter. 이런 구조 속에서 집값은 단기 조정을 겪을 수는 있지만, 장기적으로는 다시 오를 가능성이 높다.
결국 중요한 질문은 이것이다. 집값은 왜 오르는가? 정부는 왜 그것을 막지 못하거나, 막지 않는가? 그 답은 시장의 심리와 구조, 그리고 정부의 전략이 어떻게 맞물리는가에 달려 있다. 그리고 그 모든 교차점에서 우리는, 다시 오르는 그래프를 마주하게 된다.
