토지에 대한 고전 경제학자들의 경고
부자 엄마 가난한 아빠
토지는 재화인가?
국어사전은 재화란 '인간이 바라는 바를 충족시켜 주는 모든 물건. 이것을 획득하는 데에 대가가 필요한 것을 경제재(經濟財)라고 하고, 필요하지 않은 것을 자유재(自由財)라고 한다.'라고 정의하고 있다.
토지는 인간이 생산하지 않은 물건이라 재화로 취급하기에는 논란의 여지가 충분히 있다. 그러나 토지를 사용하기 위하여는 인간의 노동과 비용이 투입된다. 예를 들어 한 필지의 집을 지을 수 있는 토지가 있으면, 토지 자체는 인간이 만든 것은 아니지만 토지에 집을 짓기 위해 하수, 상수, 도로, 전기등 토지의 활용도에 따라 토목비가 발생한다. 그러니 용도에 따라 재화로 보는 것이 타당할 것이다.
모든 재화는 감가상각이 발생하는데 토지는 감가상각이 발생하지 않는다.
국어사전에 감가상각의 정의이다.
감가상각 (減價償却)
토지를 제외한 고정 자산에 생기는 가치의 소모를 셈하는 회계상의 절차. 고정 자산 가치의 소모를 각 회계 연도에 할당하여 그 자산의 가격을 줄여 간다.
모든 재화는 시간이 지나면 회계적 가치가 줄어든다는 것이나, 토지는 그렇지 않다는 것이다.
예를 들어, 1980년에 평당 5만 원의 토목비를 발생시켜 대지로 만들었다면, 토지 자체의 가격은 변함이 없다 하더라도 물가상승을 반영한 토목비는 2022년 기준으로 평당 50만 원이 필요하다. 즉 1980년에 100평의 토지를 500만 원의 비용으로 대지를 조성했다면, 2022년에는 토지의 가치를 제외하고도 5,000만 원이 필요한 것이고 그 비용의 상승은 토지의 가치를 올린다. 감가상각이 반영되지 않는다는 것이 토지의 가치를 올리는 것이다.
여기에, 토지는 용도에 따라 용적률이 다르게 적용된다. 위치에 따라 토지의 가치가 다르다는 것이다.
고전 경제학자들은 생산비에 토지가 포함되는가 포함되지 않는가로 고민을 많이 하였다. 현재의 경제학에서는 생산비용으로서의 토지가 포함된다는 것이 정설이다. 다음은 고전 경제학자들이 생각한 자본주의가 가지는 토지의 맹점이다.
(1) 아담 스미스의 왜곡된 시장에 대한 경고
아담 스미스는 정부와 같은 특정의 집단 혹은 소수의 이익집단이 시장에서 가장 큰 영향 역을 행사하며, 이들의 의지대로 가격이 임의로 조절되거나, 독과점 현상으로 자원의 자유로운 유통을 막아, 시장의 순기능을 막으면 안 된다고 하였다.
김현미 전 국토교통부 장관의 공시지가 현실화 정책은 정부 즉 특정 집단이 가격을 임의로 조절한 것이며, 노태우 전 대통령이 시행한 재벌 대기업이 보유한 비업무용 부동산에 중과세 정책을 편 것은 소수의 이익 집단이 시장에서 가장 큰 영향력의 행사를 막은 것이다. 우리나라는 공정거래법(독점규제 및 공정거래에 관한 법률)이나 물가 안정에 관한 법률에 따라 매점매석 행위를 규제하고 있다. 토지는 생산이 불가능한 재화여서 소수의 집단이 매점매석을 할 경우 가격의 상승으로 다수의 피해자가 발생할 여지가 있는 재화이다. 또한 토지는 정부의 정책에 따라 가격의 변화가 가능하다는 것으로 정부의 의지에 따라 토지의 가격이 형성 가능하며, 그 형성된 토지의 가격은 서민들의 주거 안정에 막대한 영향을 준다.
2) 리카도의 젠트리피케이션(gentrification)의 경고
리카도는 고전 경제학자 중 토지의 지대(토지 사용료)에 대하여 주목한 경제학자이다.
토지가 가진 생산물에 따라 지대가 변하는 것이 아니라 생산물의 가격 변화가 토지의 가치를 변화시킨다고 하였다.
17세기에의 토지는 농산물의 생산에 따라 지대가 변화되었지만, 21세기의 생산물은 무엇일까?
젠트리피케이션의 사전적 의미는 중하류층이 생활하는 도심 인근의 낙후 지역에 상류층의 주거 지역이나 고급 상업가가 새롭게 형성되는 현상. 최근에는 외부인이 유입되면서 본래 거주하던 원주민이 밀려나는 부정적인 의미로 많이 쓰이고 있다.
상업지의 임차인의 노력으로 생산물(매출)이 몰라가면 지대(임대료)가 올라가며, 주택지의 지하철 등 국가의 인프라(비용)가 늘어나면 주택의 가치(월세)가 올라가 서민들이 도시 외곽으로 밀려나는 것을 경고한 것이다.
3) 튀넨과 마샬의 도심으로의 이동 수단에 대한 경고
튀넨은 비옥도가 같은 토지라 할지라도 수송비의 차이로 지대의 차이가 발생된다 하였고, 마샬은 도심으로의 교통비의 차이가 지대의 차이를 가져온다 하였다.
현재 서울은 더 이상 개발한 땅이 없어 1,2,3기 신도시를 차례로 경기도에 건설하였고 건설 중이다. 그러나 도시 외곽으로 밀려난 기업이나 가정은 도심으로의 수송비와 교통비의 증가로 기업부담이나 가계부담이 늘어나는 것이다. 현재 경영학에서는 시간도 비용이다. 서울에 땅이 없어 외곽에 도시 외곽에 주택을 만드는 것은 이해가 되나 서울 도심으로 접근 가능성이 떨어지는 곳에 주택을 건설한다면, 일자리, 교육, 의료 등 여러 가지의 문제로 인해 일본과 같이 사람이 살지 않는 도시가 될 가능성이 있다.
4) 헨리 조지의 토지가 가지는 부에 대한 경고
핸리 조지는 토지에 대하여 가장 많은 고민을 한 경제학자이다.
19세기 증기기관으로 인해 엄청난 생산력으로 부가 증가하는데도 오히려 이러한 부는 가난을 근절하거나 노동자의 임금에 영향을 미치지 않아 노동자에게는 부담을 덜어 주지 않는다. 그리고 엄청난 생산력의 증가에도 불구하고 부자와 가난한 자의 빈부격차는 더욱 심화되는 것을 알았다.
국가 생산 경제력 GDP의 상승은 토지가의 상승을 경고하였고 상승된 토지의 가격은 노동과 자본의 가치를 잠식한다는 것을 알았다.
이러한 현상이 노동자의 노동의 가치를 하락시키고 자본의 투입을 주저하게 만드는 요인인 것이다.
21세기 현재 국가의 생산 경제력이 올라가도 노동자들의 임금은 2000년에 머물러 있는 현상이 발생하는 원인이고, 자영업자들의 매출과 영업에 뼈를 갈아 넣는 노력을 하여도 토지가 가지는 특성으로 점점 더 가난해지고 쫓겨나는 원인인 것이다.
21세기 대한민국에 발생되는 빈부의 양극화는 고전 경제학자들이 경고한 자본주의 토지가 가지는 특성에 대하여 고민하여야 한다. 문재인 정부의 소득주도 성장은 노동자의 소득을 올려 국가의 성장과 부의 양극화를 줄여보자는 시도였지만, 토지가 가지는 특성을 이기지 못하였다.
자본주의 토지가 가지는 특성에 대하여 방관하여서도 안되며, 규제와 세금만 가지고 조절하려고 해서도 안된다.
서울로 한정적으로 보면, 토지는 생산 불가능한 재화로 봐야 한다. 지방의 도시들은 도심의 땅값이 상승하면 외곽으로 늘려서 주택을 공급하면 가능하나, 서울은 이러한 것이 불가능하다.
국가가 토지의 활용도를 높이고, 생산 불가능한 재화로 규정하여 매점매석을 근절해야 하며, 토지의 공공성에 맞게 국가의 소유를 늘려야 한다. 서울은 임대주택을 건설하고 민간에 분양하는 것을 멈춰야 한다. 국가가 소유하는 토지가 늘어나면 활용도에 따라 용도가 다양해질 수 있으며, 가격 형성이 용이할 것이며, 서민들의 주거 안정에 도움이 될 것이다.
