50년 만기 주택 담보 대출, 문제가 심각하네.
[50년 만기 대출]
가계부채 세계 3위인 한국에서 은행들은 주택담보대출 만기를 50년까지 늘리고 있다.
40살에 대출하면 90살까지 빚을 갚아야 한다는 소리다. 90살까지 일할 수 있는 사람은 없을 것인데, 모두 그때까지 가지고 있다가 집 값이 오르면 팔겠다는 생각으로 대출을 실행할 것이다.
회사를 다녀서 정말 오래 버텨도 50까지 밖에 버틸 수 없고 회사에서 은퇴하면 소득이 급격히 줄어드는 환경에서 죽을 때까지 빚을 갚지 못하고 죽어야 하는 몹쓸 상품을 만들었지만, 누군가에게는 내 집 마련의 기회를 꿈꿀지도 모른다.
이 상품은 출시 한 달 만에 1조 3천억 원의 대출이 발생했다.
KB국민은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행 등 우리가 시중은행이라고 칭하는 곳은 영악하며, 은행은 절대 당신이 좋아하는 일을 하지 않는다.
이러한 은행들이 50년 만기 대출을 만들어 낸 이유는 무엇일까!?
[50년 만기 대출의 함정]
만기가 50년이 넘어가는 주택 담보 대출은 매월 갚아야 하는 금액이 줄어든다. 돈을 빌린 사람들의 부담이 줄어들 수 있고 상환 기간이 길어지기에 대출을 하지 못했던 사람들도 대출이 승인될 확률이 높아진다.
그런 달콤함만 있으면 좋겠지만, 상환 기간이 길어질수록 이자 금액이 늘어나고 부동산의 가치가 하락할지 상승할지 예측이 불가능하다.
50년의 기간 동안 빚을 갚아야 하기에 빚을 갚아야 하는 입장에서 경제적 부담과 이자율의 변동으로 추가 부담이 발생한다. 노후 준비는 포기하고 집값이 오르길 기도하는 삶이 시작될지도 모른다.
집값이 다시 오르고 있다는 소식은 언론에서 쉽게 접할 수 있으며 서울 대장 아파트에 ‘신고가’가 등장했다는 소식에 가계 대출도 더 쉽게 올라간다.
첫째, 생각보다 부동산 시장이 나쁠 수도!?
강남, 용산, 성동, 분당, 판교, 과천, 광명 등의 대표적인 대장 아파트를 제외한 부동산의 가격은 2020년 최고가에서 15%에서 25% 정도 하락한 상태이다. 그 동네는 시장과 다르게 움직이기도 하지만, 2020년에는 한참 영끌하여 무리하게 집을 샀고 금리가 가파르게 오르자 이자 부담에 힘들어했다.
지금 부동산의 PF대출, 건설사 부실채권, 연체율 증가, 특례보금자리, 대출규제완화 등으로 부당산 시장을 부양한 상황이다. 지금의 50년 만기 대출은 빚투와 영끌을 조장하며 실질 소득이 늘어나지 않은 상황에서는 높은 가격에 사줄 수 있는 사람이 없다.
지금의 부동산 시장은 바닥을 찍었다 VS 데드캣 바운스 두 가지 의견으로 나눠진다.
부동산 가격이 상승하면 그것을 담보로 부동산을 더 사기 때문에 대출이 증가하고 많은 사람들이 부동산 가격 상승이 계속될 것으로 예상하고 투자 목적으로 부동산을 구매한다.
결국 부동산을 보유하고 있는 사람들이 시세차익을 얻게 되고 그 돈으로 또 부동산을 구매한다.
집값이 계속 오른다면 많은 사람들은 나중에 더 높은 가격으로 집을 사야 할 것을 걱정하고 지금이라도 사려는 목적으로 대출을 받는다. 결국 부동산의 작은 자본으로 큰 이익을 얻을 수 있는 레버리지 효과로 거품이 끼기에 부동산 대출 수요가 증가한다.
하반기는 물가 상승이 예상되며 물가가 꺾이지 않고 미국이 금리를 올린다면 한국과 미국의 금리차는 더욱 벌어진다.
한국이 금리를 올리지 않는 이유는 가계 부채가 터질까 봐 올리지 못하는 이유가 크지만 금융 당국의 정책은 대출받아서 부동산을 부양하는 방향으로 가고 있다. 전세금을 돌려주지 못해 대출해서 돌려주게 하고 빚내서 집을 사라는 신호를 주고 있다.
부동산 PF 시장에 돈이 돌고 있지 않는 것도 생각보다 부동산 시장이 나쁠지도 모른다는 근거가 될 수 있다. 작년 부동산 PF는 24조가 발행되었지만 올해는 12조 원으로 50%가 감소되었다. 반토막이다. 부동산 시장이 좋다면 증권사, 보험사, 캐피털, 상호금융에서 PF를 하지 않을 이유가 전혀 없다.
우리 보다 돈의 흐름에 민감한 사람이 왜 PF시장에서 발을 뺄까?
부동산 가격의 상승은 실수요 보다 가격이 오르면 팔아서 시세차익을 노리려는 수요가 많아야 가격이 오른다. 정책적으로 대출을 풀어주는 이유도 국회의원 총선을 앞두고 부동산 시장을 활성화하기 위해 노렸다고 생각할 수밖에 없다. 의도적인 부동산 투기를 만든다.
전 국민의 자산이 부동산인 나라에서 장기적으로 집값이 빠지면 정권이 교체된다. 의도적으로 대출금리를 낮추거나 상환 기관을 늘려 정책적으로 바닥을 잡아줄 수밖에 없는 구조다. 집 값이 오르는 것보다 집 값이 떨어지는 것은 더 큰 문제다.
둘째, 은행의 꼼수
은행이 나 좋은 일 하는 걸 못 봤다.
만약, 연봉이 6,000만 원인 직장인이 40년 만기로 4억 1,000만 원으로 빌리면 이자는 5억 2,000만 원이며 한 달에 193만 원을 갚으면 된다.
50년 만기라면 4억 4,000만 원으로 한도가 3,000만 원이 늘지만 이자는 6억 9,000만 원이며 한 달에 갚아야 할 금액은 181만 원이다. 월 12만 원의 상환액이 줄지만 이자는 1억 7,000만 원이 늘어난다.
심지어 2022년 평균 연봉은 4,000만 원이며 대충 계산하면 서울, 경기의 자가 보유는 50%-60%다. 각종 온라인 커뮤니티에 보면 억대 연봉 자랑이 가득하지만 대부분이 사실과 다르다. 또한, 실제 주택을 살 수 있는 사람은 이미 샀다.
상환 기간이 길어지면 총이자 금액이 늘어나고 은행의 이자 수익이 증가하며, 경제가 불황일 때 소비자는 지갑을 닫는다. 그럼, 긴 상환 기간이 있는 대출만 유지하게 되기에 대출 수요를 유지할 수 있다.
50년 만기 상품을 선호하는 이유는 과거의 경험이다. 비싸고 서울 가까운 집일수록 더 오르는 현상. 큰돈을 빌려도 집값이 예전처럼 올라줄 것으로 생각하기 때문에 집을 보유하다가 가격이 오르면 팔아서 시세 차익을 얻으면 된다는 생각인데 아직 부동산 경기 침체는 오지 않았다. 기간이 늘어나면 대출 금액이 올라가고 실질적으로 상환 능력이 떨어지는 사람에게 대출이 나갈 가능성이 올라간다.
미국이 연착륙에 성공해서 금리를 동결할 수 있다고 하고 지표들이 좋아서 올해 하반기나 내년 상반기에 금리가 내릴 가능성이 있다고 하지만 경제 상황이 좋지 않다.
한국은행 이창용 총재도 하반기에 물가가 다시 오른다고 말했다. 미국의 7월 CPI와 PPI가 반등했고 물가를 잡기 위해서는 금리를 다시 올릴 수밖에 없다. 이러한 상황에서 금리가 오른다면 집 값은 빠질 수밖에 없다.
공포감을 조성하는 것은 아니지만 금리 인상에 높은 이자를 간신히 버텼다고 금리가 내려가자마자 극적으로 소득이 오르는 상황은 발생하지 않는다. 오히려 거품이 빠지기 전에 다시 거품이 끼는 형태다.
금리를 급격하게 올렸다가 다시 내리는 이유는 고금리에 경제가 버틸 체력이 없어 조금 숨을 쉬게 해 준다는 것이지 경제가 좋다고 올려주는 것은 아니다.
[작가의 논평]
집 값이 다시 뛴다는 소리에 대출도 다시 뛰고 있다. 정부는 집 값이 떨어져 매 맞는 것이 싫어서 부동산 규제를 모두 풀어버렸다. 집 값은 예상대로 하락을 멈추고 다시 상승세가 보이고 있지만 오히려 상승해 버렸다.
50년 만기 주택담보대출이라는 상품을 만들어 대출이 빠르게 불어나고 정부는 상품 가입 연령은 만 34세 이하로 낮추려는 움직임을 보이고 있다. 이 현상을 하나의 마지막 광기라고 생각하는 이유는 취업 연령도 늦어지고 결혼도 하지 않는 사회에서 너무 이상하기 때문이다.
취업이 늦어진다는 것은 경제 활동을 늦게 시작해서 돈이 없다는 것이며 결혼도 돈과 관련되어 연관되어 있는데 아파트 가격이 너무 비싸다. 외국계 투자 은행은 한국의 가계 대출이 너무 커서 경제위기를 걱정하고 있는 상황이다.
세계 경제는 긴축을 이야기하며 영국은 망해가는데, 한국 부동산이 자산의 비중이 70% 이상이라고 꼭대기의 폭탄을 다른 사람이 짊어지라는 것은 조금 무리한 것이 아닐까?
금리를 올리면 무너지는 대출자들이 있는 한편 또 그것을 대출로 터지는 폭탄을 잠시 미뤄두는 것은 바람직하지 않다고 생각한다. 이러지도 저러지도 못하면 부채를 걷어내야지 빚을 빚으로 돌려 막는 것을 개인이 아닌 정부가 하고 있는 상황이다.
정부의 대책은 총선 전까지 부동산 시장을 부양하려고 할 것이기에 과도한 대출에 대한 대책을 마련할 가능성은 적다. 집은 생활에 큰 영향을 미치며, 대출은 평생 간다. 미국과 달리 변동 금리가 많은 한국의 금리는 가계 경제에 빠르게 영향을 미친다. 집을 사기 위해 높은 대출을 받아야 하는 상황의 경제적 부담은 소비의 하락으로 다가온다. 소비의 하락은 자영업자를 더 힘들게 한다.
뉴스를 보면 부동산 가격이 상승되어 경제가 좋은 것처럼 보인다. 수출은 계속 마이너스, 가계 수입은 줄어들고 금리는 올라서 다들 주머니 사정이 여의치 않다. 자영업자의 비중이 높은 한국에 지금 자영업자의 현실을 살펴보면 된다.
무엇보다 이웃 나라 중국의 부동산이 심상치 않다. 지방 부채가 1경 7,000조라는데 상상이 가지 않는 큰 금액이다. 50년 대출의 함정은 대출 금액을 올려 서울, 수도권의 더 비싼 아파트를 살 수 있도록 규제를 풀어준 것이라고 볼 수 있다.
집 값이 떨어질 때는 많이 오른 고가의 아파트가 더 많이 떨어진다. 지금 상황에서 장기 대출을 풀어준다면 고가 아파트의 하락 폭을 줄여줄 수 있다. 정책적으로 부동산의 바닥을 잡아주는 행위다.
P.S 저기요! 금리인상 아직 안 끝났거든요?
