AI가 알고리즘이 집을 사라는데요?
< 인공지능이 예측한 주택 가격, 현실은 아니었다?...>
2006년 설립된 미국의 부동산 플랫폼 **질로우(Zillow)**는 단순한 부동산 정보 제공 서비스를 넘어, AI 기술을 활용한 미래형 주택 거래 모델을 만들겠다는 목표를 세웠습니다. 그리고 2018년, 야심차게 "Zillow Offers’"라는 iBuying(인스턴트 주택 거래) 사업을 출범 시켰습니다.
< 질로우의 원대한 계획: ‘AI가 대신 집을 사주고 팔아준다?'...>
질로우는 데이터를 활용한 주택 가격 예측 AI 모델을 개발했습니다.
"Zestimate” 라는 이 알고리즘은 다양한 부동산 데이터(주변 시세, 주택 크기, 최근 거래 가격 등)를 분석해, 적절한 매입가와 판매가를 자동으로 산출하는 시스템이었습니다.
- 해당 시스템은
1️⃣ AI가 매력적인 매물을 발견하면 자동으로 매입
2️⃣ 리모델링을 진행해 집값을 올림
3️⃣ 다시 높은 가격으로 재판매하여 수익 창출
질로우는 데이터를 믿었고, AI가 예측하는 가격이면 손해 볼 일이 없을 것이다 라고 판단했던 것 같습니다.
그럴싸한 전략이었고, 질로우는 3년 동안 9만 채 이상의 집을 구매하며 시장을 장악해나갔습니다. 그러나 문제는 데이터가 항상 맞지는 않는다는 것이었습니다.
< AI가 제시한 가격보다 집값이 하락했다!?'...>
질로우는 AI가 제시한 가격을 절대적으로 신뢰하며 대량 매입을 이어갔습니다. 그러나 2021년, 갑작스럽게 미국 부동산 시장이 불안정해졌습니다.
✅ 주택 가격이 예상과 다르게 폭락
✅ Zestimate의 가격 예측 오류가 속출
✅ 재고가 쌓이면서 리모델링 비용까지 증가
질로우가 매입한 7,000채 이상의 집이 팔리지 않는 사태가 벌어졌고, 집값이 하락하면서 대량 손실이 발생했습니다. AI는 시장 변동성까지 반영하지 못했던 것 입니다.
< 손실 규모는?...>
질로우는 AI를 맹신한 대가를 톡톡히 치렀습니다.
- 2021년 3분기, 3억 400만 달러(약 4,000억 원) 손실 발생
- AI 예측 실패로 약 5억 6천만 달러(약 7,500억 원) 규모의 추가 손실
- Zillow Offers 사업 철수 발표 → 직원 2,000명 해고
✅ 결국 질로우는 2021년 11월, iBuying 사업을 전면 중단하며 실패를 공식 인정했습니다.
< 왜 질로우의 AI는 실패했을까?...>
질로우의 AI 알고리즘 오류는 몇 가지 주요 문제점을 안고 있었습니다.
1️⃣ 시장 변동성을 반영하지 못했다
• 주택 가격은 단순히 숫자로만 결정되지 않습니다. 경제, 금리, 소비자 심리 등 다양한 변수가 작용하죠. 그러나 AI는 과거 데이터만을 기반으로 미래를 예측했기 때문에 변화하는 시장 흐름을 따라잡지 못했습니다.
2️⃣ 너무 공격적인 매입 전략
• 질로우는 빠른 거래를 목표로 설정했고, 경쟁업체보다 더 높은 가격을 제시하며 주택을 사들였습니다. 문제는 AI가 이 가격을 ‘적정가’로 판단했지만, 현실적으로는 과도하게 높은 가격이었다는 점입니다.
3️⃣ AI는 도구일 뿐, 인간의 판단이 필요했다
• 부동산 시장은 수많은 감정적, 정치적, 경제적 요소가 얽혀 있는 ‘비정형’ 시장입니다. 하지만 질로우는 AI를 신뢰한 나머지 인간의 개입을 최소화했고, 결국 이를 제어할 수 없는 상황까지 치닫고 말았습니다.
< AI는 도구일 뿐, 신이 아니다...>
질로우의 실패는 단순한 AI 알고리즘 오류가 아닙니다. “데이터가 완벽하다”는 착각이 가져온 참사였습니다.
그럴싸한 전략이었고, 질로우는 3년 동안 9만 채 이상의 집을 구매하며 시장을 장악해나갔습니다. 그러나 문제는 데이터가 항상 맞지는 않는다는 것이었습니다.
✅ AI는 인간보다 빠르게 데이터를 분석할 수 있지만, 모든 변수를 고려하지는 못한다는 것입니다.
✅ 시장 변동성이 큰 분야에서는 AI의 판단을 맹신하지 말고, 인간의 개입이 필수적이라고 볼 수 있습니다.
✅ 데이터 기반 전략이 항상 정답은 아닙니다. 시장 흐름을 읽을 수 있는 감각도 굉장히 중요한 부분으로 작용합니다.
✓ 마치며
“AI가 집을 사라는데요?" 사실 건가요?
