나는 이렇게 내집을 마련했다.
기본에 충실했던 덕분에
요즘 부동산 경기가 심상치 않습니다.
20년 말부터 급등하던 시장이 2년 만에 꺾였다가, 24년 들어서며 다시 상승장으로 돌아섰죠.
하락론자들마저 입장을 바꾸고 있는 지금, 우리는 무엇을 해야 할까요?
저는 2018년 인천 신도시 공공분양으로 첫 내집마련을 시작했습니다.
그 당시만 해도 많은 관심이 없던 인천 신도시였지만,
'신도시는 장화를 신고 들어가 구두를 신고 나온다'는 말을 믿고 도전했죠.
25년 현재, 그 아파트는 분양가의 2배 수준에 도달했고,
저는 그 시세차익으로 성남시의 신축아파트로 갈아탔습니다.
23년에는 1주택자도 청약이 가능했던 규제 완화를 활용해
인천 신도시에 추가 당첨까지 받았습니다.
부동산 시장이 상승과 하락을 반복하는 동안,
저는 어떻게 기회를 포착하고 실행했을까요?
제가 경험한 내집마련 방법을 구체적으로 공유하고자 합니다.
1. "서울 아파트 10억, 우리에게 집은 정말 불가능한가"
현재 부동산 시장 상황
20년 급등 → 22년 하락 → 24년 재상승
서울 중위가격 10억 vs 2030 평균 연봉
2030년까지 공급 부족 현실
현재 부동산 시장 상황은 어떻습니까?
20년~22년초까지 급등 후 23년말까지 하락, 24년부터 다시 회복하며 현재까지
서울 및 수도권 중심으로 상승을 지속하고 있습니다.
이런 상황에 서울의 아파트 중위가격은 국민평형 기준 10억을 넘어서고 있습니다.
아마도 2030 평균연봉으로 서울의 아파트를 구입하기엔 무리일수 있는 상황입니다.
서울의 아파트 공급은 2030년까지 거의 전무합니다. 전국적으로도 공급물량은 앞으로 감소하는 추세인데요. 이런 상황이라 똘똘한 1주택 선호현상이 강해지면서 서울 그리고 수도권으로 사람들이 몰려가면서 아파트 가격차가 더 심화되고 있는 상황을 연출시켰습니다.
2. "청약, 아직도 버리기엔 이른 카드"
왜 청약인가
시세 대비 낮은 분양가의 기회
청약통장 해지? 잠깐만요
첫술에 배부를 순 없다 - 단계적 접근
내집마련을 위한 가장 쉽고 누구나 접근 가능한 방법은 청약입니다.
청약이라는 제도는 시세대비 낮은 가격으로 무주택자에게 아파트를 매수할 기회를 주는 제도입니다.
다만, 예전과 달리 높아진 청약경쟁률과 싸지 않은 분양가로 인해 청약통장이 무색해 지고 있는데 그럼에도 우리에게 내집마련이라는 방법중 이만한 카드는 없지 않나 생각합니다.
그래서 일부 사람들은 당첨도 되지 않는 청약통장을 해지할까요? 라는 질문을 하는데 이럴 때 일수록 우리가 내집마련을 할 수 있는 카드를 스스로 버리는 실수를 하지 말아야 하겠습니다.
앞에서 서울아파트 중위가격은 국민평형 기준 10억을 넘어서고 있다고 말씀드렸고 2030 연봉으로 이 가격을 감당하긴 쉽지 않다고 말씀드렸죠. 그래서 우리는 차근차근 자산을 키우는 방법을 선택해야 합니다.
청약이라는 카드가 나름 저렴한 신축아파트를 매수 할 수 있는 방법이기에 말씀드리는 것입니다.
강남의 아파트를 가진 사람들이 모두 한번에 그 비싼 가격을 지불했을까요? 아닙니다.
오랜기간의 갈아타기와 대출이라는 레버리지를 사용했기에 가능했을 것입니다.
3. "장화를 신고 들어가 구두를 신고 나왔다"
2018년 시흥 청약 실패와 교훈
인천 신도시 공공분양 당첨 비결
2025년 매도 결정 (분양가 2배 달성)
성남으로 갈아타기 - 왜 성남이었나
저는 내집마련을 청약으로 시작했습니다.
청약으로 경기 시흥에 처음 청약을 도전했지만 실패했고, 제가 당첨될 수 있는 방법을 고민했는데 청약점수가 높지 않아 이러면 승산이 없다 생각했죠. 그래서 저는 공공분양으로 무주택기간과 높은 납입금을 이용해
18년도 인천의 신도시를 분양받는데 성공했습니다.
그 당시 많은 관심이 없던 인천의 신도시를 선택했기 때문에 가능한 것인데요.
그럼에도 저는 '신도시는 장화를 신고 들어가 구두를 신고 나온다' 라는 말을 되새기며 실천했습니다.
그 결과 분양받은 아파트는 25년 들어서며 이전 고점가격을 거의 회복했고,
제가 처음 분양받았던 분양가에 2배수준에 도달해 저는 고민 없이 매도했습니다.
그리고 시세차익을 이용해 매도한 자금과 대출로 바로 같은해 갈아타기를 진행했고 성남의 한 신축아파트로 이사를 마무리하게 됩니다. 물론 여러 지역을 임장다니면서 가격을 비교하고 많은 매물을 본 후 선택했기에 저로서는 괜찮은 선택이라고 생각합니다.
제가 성남으로 선택한 이유는 대출규제와 함께 서울의 강남3구 일부가 고점의 가격을 뚫었기 때문에
낙수효과가 그 다음으로 올 지역이 강남과 가까운 성남이라고 생각했기 때문입니다.
4. "시간이 내 편이 되는 법"
현재 보유 자산과 가치 상승
타이밍과 선택의 중요성
욕심과 현실의 균형
행동하지 않았다면 어땠을까
저는 23년, 부동산 하락장이였던 시기에 1주택도 청약이 가능한 점을 활용, 분양가 상한제 지역인 인천 신도시에 추가로 청약에 당첨되었고 지금은 약 2년만에 프리미엄 형성되면서 올해 입주를 기다리고 있습니다. 이는 곧 추가적인 자산소득을 가능케 하는 것이죠.
인천에서 성남으로 갈아타기한 이유는. 매수한 가격이 제가 샀을때인 올초 가격이 비싸지 않았기 때문에 하락 리스크를 방어할 수 있다고 생각했습니다. 무리하지 않은 가격을 책정하고 매수했기에 괜찮았던 선택이라고 할 수 있겠는데요.
다만, 아쉬운 것은 더 비싼 가격대를 매수할 수도 있었고 지금의 아파트보다 수익률이
더 높았겠지만 앞으로의 계획에 있기 때문에 후회는 하지 않습니다.
저의 거주 만족도와 여유 있는 자금을 활용하기 위해 그런 결정을 한 것입니다.
고민으로 선택하지 않은 것보다 판단이 되었다면 일단 행동하는 것이 중요하다고 생각합니다.
5. "지금 시작하는 내집마련 로드맵"
연봉 10배 법칙으로 시작하기
임장, 직접 보고 느끼기
주변의 도움 구하기
첫 집부터 완벽할 필요는 없다
그럼 우리는 어떻게 해야할까요? 어디서부터 시작해야 할까요?
첫 아파트 가격은 보통 내 연봉의 10배 기준으로 책정합니다. 내가 감당할 수 있는 가격대라고 판단하는 거죠. (내 연봉이 5천이라면 5억대 아파트를 매수하기로 결정, 이는 내가 월급에서 원리금을 감당할 수 있는 수치라고 판단합니다.)
그런 다음 나의 직장과 가까운 곳부터 내집마련을 위해 빠르게 임장을 가기도 해보고
주위에 내집마련을 한 사람들이 있다면 도움을 청해보는 것도 하나의 방법일 것입니다.
역사는 반복되듯이 현재 경제 부양을 위해 점진적인 금리인하 기조가 뚜렷한 상황입니다.
그렇다면 실물자산은 또 어떻게 될까요? 현금가치는 점차 낮아지고 실물자산의 가치는 계속 우상향하는
그림이 그려지지 않을까요?
처음부터 욕심보다는 단계적으로 공부하며 내 첫 집부터 장만해 보는 것은 어떨까요?