� 내 땅인데 왜? '건축법상 도로'의 숨겨진 이야기
내 땅인 도로에 하수관을 묻을 때, 과연 소유주의 동의가 필요할까?
어느 날 갑자기, 내 땅이 '건축법상 도로' 로 지정되었다는 공고를 보게 된다면 어떤 기분이 들까요? 아마 대부분의 분들이 '이제 이 도로는 공공의 통행을 위해 쓰이겠구나. 내 권리는 좀 제한되겠네'라고 생각하실 거예요. 실제로 대법원 판례(대법원 2019. 1. 24. 2016다264556) 역시, 토지 소유자가 자신의 땅을 도로 등 공중을 위한 용도로 제공했다면 '독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다' 고 말합니다. 이는 사람들이 내 도로를 자유롭게 다니는 것을 막을 수 없다는 의미죠.
▼ 개인도로 하수관 매설 동의여부 고찰 바로가기 ▼
하지만 여기서 중요한 질문이 생깁니다. "어디까지가 포기된 권리인가?". 저도 처음엔 혼란스러웠던 부분이에요. 사람들이 다니는 길 위에서의 독점적 사용 권리는 포기했지만, '땅 아래를 파헤치는 굴착 행위까지 포기했다고 보기는 어렵다' 는 것이 법의 해석입니다. 소유권의 핵심 권능인 사용·수익 권능을 영구히 포기하는 것은 물권법정주의에 어긋나기 때문이죠. 즉, 도로는 공공의 통행에 쓰이지만, 땅 밑은 여전히 '내 땅'의 영역으로 남아있다는 뜻이랍니다.
� 하수관 매설은 왜 '관리행위'로 분류될까요?
그렇다면, 하수관을 묻기 위해 도로를 파헤치고 다시 포장하는 행위는 어떻게 봐야 할까요? 법률 자문을 구했을 때, 이 행위는 ｢민법｣ 제265조에서 말하는 '공유물의 관리' 행위에 해당한다고 하더군요. 이 조항은 공유물의 관리에 관한 사항은 '공유자의 지분 과반수 동의' 로 결정해야 한다고 규정하고 있습니다.
처음엔 '보존행위'는 동의 없이도 가능하지 않나? 하고 생각했어요. 보존행위는 건물을 유지보수하는 것처럼 긴급성을 띠는 경우가 많거든요. 하지만 도로를 파헤치고 다시 포장하는 것은 도로의 형태나 이용 방식을 변경하는 측면이 강해서, 단순히 현 상태를 유지하는 '보존'을 넘어선 '관리'로 보는 것이 타당하다는 설명에 고개를 끄덕였습니다. ｢사도법｣ 제7조에서도 사도는 개설자가 관리한다고 명시되어 있어, 도로 소유주가 관리하는 것이 합리적이라는 것을 뒷받침합니다.
결국, 내 땅의 도로라고 해도, 하수관 매설과 같은 굴착 행위는 '관리'의 범주에 들어가기 때문에, 특히 여러 사람의 공유지분으로 되어 있다면 다른 공유자들의 동의가 필요하다는 결론에 이르게 되는 거죠.
�️ 실제 사례로 본, 피할 수 없는 동의 요청
제가 이전에 처리했던 유사한 안건에서도 비슷한 상황이 있었습니다. 한 사업자분이 개발행위허가를 신청하면서 인접한 사유지 도로에 하수관을 매설하려 했는데, 이 도로는 여러 사람의 공유지분으로 이루어져 있었어요. 사업자분은 건축허가에 필요한 도로이니 당연히 동의가 필요 없을 거라 생각했지만, 담당 부서에서는 ｢민법｣ 제265조에 따라 '공유자의 지분 과반수 동의'를 요청했습니다. 결국, 사업자분은 어렵게 동의를 받아냈지만 시간과 비용이 추가되었죠.
이러한 경험을 통해 저는 '독점적 사용수익권 포기'와 '관리 권한'은 엄연히 다른 문제임을 다시 한번 깨달았습니다. 비록 독점적 사용수익권을 포기했더라도, 도로의 굴착 및 재포장을 포함하는 '관리'의 범위까지 포기했다고 해석하는 것은 지나치다는 판단이 지배적입니다.
✨ 복잡한 문제, 현명하게 헤쳐나갈 이대리의 꿀팁!
그렇다면 우리는 이 복잡한 문제를 어떻게 현명하게 해결할 수 있을까요? 제가 몇 가지 팁을 드릴게요!
사전 확인은 필수! � 개발행위 허가를 신청하기 전에, 하수관 매설 예정 도로가 사유지인지, 그리고 공유지분으로 되어있는지 반드시 확인하세요. 지자체 담당 부서에 미리 문의하여 어떤 서류와 동의 절차가 필요한지 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 등 관련 법령을 미리 확인해 보는 것도 큰 도움이 됩니다.
공유자들과의 적극적인 소통! � 만약 공유지분 도로라면, 사업의 목적과 필요성, 그리고 이 사업이 공유자들에게 어떤 이점을 줄 수 있는지(예: 도로 정비, 환경 개선 등) 설명하며 이해와 동의를 구하는 과정이 필수적입니다.
전문가의 도움을 주저 마세요! �⚖️ 법률 자문이나 토지보상 전문가, 또는 사전 컨설팅감사 제도를 활용하는 것도 큰 도움이 될 수 있습니다. 복잡한 법률 해석이나 다수의 이해관계가 얽힌 문제는 혼자 해결하기 어렵기 때문이죠.
관련 법규 미리 숙지! � ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣, ｢민법｣, ｢건축법｣, ｢하수도법｣, ｢사도법｣ 등 관련 법규들을 대략적으로라도 이해하고 있다면, 담당 공무원과의 소통이나 공유자 설득 과정에서 훨씬 유리한 위치에 설 수 있습니다.
오늘은 '내 땅인데 왜?'라는 의문에서 시작된 사유지 도로 하수관 매설 동의 문제에 대해 이야기해 보았습니다. 법은 때론 복잡하고 어렵게 느껴지지만, 그 안에는 합리적인 논리가 숨어있음을 다시 한번 느끼게 되네요. '도로의 독점적 사용수익권 포기'와 '관리 권한'의 차이, 그리고 '공유물 관리 행위'의 의미를 이해하는 것이 이 문제 해결의 핵심이라는 점, 꼭 기억해 주세요!
여러분께서 현명하게 문제를 해결하고, 사업을 순조롭게 추진하시는 데 이 글이 작은 도움이 되었기를 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 남겨주세요! �
