민간임대 임대종료, 어떻게 대처할까?
세입자와 집주인 모두 꼭 알아야 할 절세 전략과 실전 대응법
“임대기간이 끝나면 보증금을 언제 돌려줘야 하죠?”
“등록 말소되면 세금 폭탄 맞는다는데 진짜인가요?”
올해는 수많은 민간임대주택의 의무 임대기간이 종료되는 해입니다.
특히 8년 또는 10년 장기임대 등록 물량이 한꺼번에 시장에 풀리면서, 세입자와 임대인 모두 큰 갈림길에 서게 될 상황이 예상됩니다.
이번 글에서는 세금 추징, 계약 재조정, 보증금 리스크까지 하나씩 짚어가며, 지금 실천해야 할 대처 전략과 절세 포인트를 정리해드립니다.
지금 대응하지 않으면, 나중에 수천만 원의 비용이 발생할 수 있습니다.
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임대기간 종료가 왜 이슈가 되는 걸까?
민간임대주택 제도는 일정 기간(보통 8년 혹은 10년) 동안 임대를 유지하는 조건으로, 종합부동산세·양도소득세 등에서 특별한 세제 혜택을 받도록 설계된 제도입니다.
하지만 임대기간이 끝난 후 ‘자진 등록 말소’를 선택하거나, 재등록을 포기하면 지금까지 받았던 혜택을 역산하여 추징당할 수 있습니다.
이는 특히 다주택자에게 양도세 중과세율 부활, 종부세 합산 과세 적용, 취득세 감면 배제 등으로 이어져, 실제 추징 세액이 수천만 원에 이를 수도 있죠.
한편, 세입자 입장에서도 계약갱신 거부 시 보증금 반환 압박, 임대료 급등 등의 현실적인 문제가 발생합니다.
집주인이 반드시 대비해야 할 3가지 리스크
임대 만료를 앞두고 있는 임대인이라면, 다음 세 가지를 특히 주의 깊게 살펴야 합니다.
첫째, 세제 혜택 추징 가능성입니다.
기존 등록 임대주택 제도에서는 임대 유지 조건을 지켜야 세금 감면 혜택이 유지되는데, 중간에 말소하면 감면받은 세금을 다시 납부해야 할 수 있습니다.
예를 들어, 양도세 중과세율이 배제됐던 주택이라면 말소 후 매도 시 해당 세율이 다시 적용될 수 있죠.
둘째, 보증금 반환 압박입니다.
임차인이 재계약을 원하지 않을 경우, 집주인은 보증금을 한꺼번에 반환해야 하는 상황을 맞을 수 있습니다.
임대료 상승 제한이 해제된 시점이라 하더라도, 보증금 마련이 되지 않는다면 큰 유동성 위기를 맞을 수도 있습니다.
셋째, 임대료 인상 한계입니다.
주택임대차보호법상 계약갱신 요구권이 행사되면, 집주인은 한 차례 의무적으로 재계약을 연장해주어야 하며, 임대료 상승률도 5% 이내로 제한됩니다.
제도상 만료라 하더라도 임차인이 권리를 행사하면 기존 조건이 2년 더 유지될 수 있습니다.
그럼 세입자는 무엇을 준비해야 할까?
세입자는 임대기간 종료 시점에서 두 가지 권리를 꼭 기억해야 합니다.
첫째, 계약갱신요구권 행사입니다.
현재 법상 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있으며, 조건만 충족된다면 임대인이 이를 거부할 수 없습니다.
단, 전입신고와 확정일자를 통해 권리를 보호받고 있어야 합니다.
이 절차를 놓치면 계약갱신요구권도 무력화될 수 있으니 주의가 필요합니다.
둘째, 보증금 반환 보장을 위한 안전장치 확보입니다.
집주인이 말소 후 주택을 매도하거나 경매가 진행될 수 있으므로, 전세금 반환보증 가입이나 전입신고, 확정일자 확보로 법적 우선순위를 확보해야 합니다.
세금 추징을 피할 수 있는 방법은?
의무 임대기간이 종료된 이후에도 일정 조건을 충족하면 세금 추징을 피할 수 있는 방법이 일부 존재합니다.
대표적으로 ‘5년 이상 추가 임대 유지’가 해당 조건 중 하나입니다.
하지만 이는 시기나 정책 방향에 따라 달라질 수 있기 때문에 국세청 및 지자체 고시 내용을 반드시 사전에 확인해야 하며,
홈택스에 등록된 내 임대정보를 점검하고, 필요한 경우 세무사 상담을 통해 전략을 재설계하는 것이 바람직합니다.
특히 양도 계획이 있다면, 말소 시점 이후 양도세 중과 대상이 되는지를 미리 시뮬레이션 해보고, 공동명의로 조정하거나 매도 시기를 늦추는 방식으로 세율 적용을 피할 수 있습니다.
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실행을 위한 체크리스트
✔ 임대인이라면 반드시 세무사와 상담을 진행해 말소 후 세금 부담이 얼마인지 시뮬레이션을 먼저 해보세요.
✔ 임차인은 전입신고, 확정일자, 계약갱신요구권 행사 요건을 다시 한번 점검해야 합니다.
✔ 1주택자라면 매도 시기 조절, 부부 공동명의 전환 등의 방안도 고려해보세요.
✔ 보유세 부담이 늘어난다면 1가구 1주택 특례 적용 대상 여부를 확인하고, 홈택스 또는 구청 세무과에 미리 문의하는 것이 안전합니다.
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결론: 제도 종료는 리스크가 아니라 ‘전략 포인트’다
임대기간 종료는 단순히 ‘계약 끝’이 아닙니다.
그 뒤에 따라오는 세금, 현금 유동성, 거주 안정성 문제는 막대한 재정적 부담을 안길 수 있습니다.
하지만 지금 준비한다면, 세금은 줄이고, 자산은 안전하게 보호하며, 필요시 수익 전환까지도 가능합니다.
무엇보다 중요한 건 ‘방관하지 않는 것’입니다.
✔ 세무상 불이익을 줄이고 싶다면 지금 실행
✔ 보증금 문제 없이 계약을 마무리하고 싶다면 지금 점검
✔ 내 집 마련이나 매각을 계획하고 있다면 지금이 골든타임입니다
지금 바로 ‘내 상황에 맞는 절세 전략’을 세우고, 변화에 능동적으로 대응하세요.
준비한 사람에게만 기회가 됩니다.
