월급으로 내 집 마련 가능한가요?
월급 10년 모아 서울에 집 산다? 전세 들어가기도 빠듯
서울 아파트 시장에서 지난해 새 주택임대차보호법 도입 이후 나타났던 '전세대란'이 재현될 조짐이 나타나고 있다. 통상 이사 비수기인 여름에는 전세매물이 쌓이지만, 올해는 분위기가 다르다.
새 임대차법의 여파로 매물이 크게 줄어든 상황에서 재건축 이주에 학군 수요 등이 맞물리며 전셋값이 고공행진하는 모습니다.
1일 한국부동산원에 따르면 7월 넷째 주 서울 아파트 전셋값은 0.16% 올라 지난해 8월 첫째 주 0.17% 이후 가장 큰 폭으로 올랐다···(중략)
시장에서는 전셋집을 내놓은 사람보다 찾는 사람이 더 많아지고 있다. KB부동산 리브온에 따르면 서울의 전세 수급지수는 7월 174.3으로 올 들어 가장 높은 수준을 기록했다.
이는 지난해 7월 174.6 수치와 유사하다. 4,000여 개 중개업소를 통해 파악하는 전세수급지수는 0에 가까울수록 시장에 공급자가 많고 200에 가까울수록 수요자가 많다는 것을 의미한다.
향후 전셋값을 예상하는 전세가격전망지수 역시 7월 수치 123.0이 올 들어 가장 높았다. 지난 4월 110.8로 올해 저점을 찍은 뒤 5월 114.0, 6월 119.9, 7월 123.0으로 올라섰다.
전세대란 속에 전셋값이 '고점의 고점'을 찍는 것이 아니냐는 우려도 제기된다. 이미 서울 아파트 전셋값은 지난해 7월 말 새 임대차법이 시행된 이후 1년간 가파르게 올랐다.
서울 아파트 중위 전세가격은 지난달 기준 6억 2,440만 원인데, 지난해 8월 이후 무려 1억 5.564만 원 뛴 것으로 파악됐다.
월급을 10년 꼬박 모아야 서울 아파트 전셋값을 마련할 수 있는 시대도 열렸다. 올해 3월 기준 서울 주택의 전세 PIR은 9.9로 역대 최고치를 찍었다.
즉, 중위소득 계층이 서울에서 중간가격대 전셋집을 마련하려면 약 10년간 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 한다는 의미다. 지난해 7월 7.6이었던 것과 비교하면 불과 8개월 만에 2.3년 늘었다···(하략)
○○○경제 2021.08.02
(출처 : 국민은행)치솟는 집값과 전셋값
2021년 5월 KB국민은행이 발표한 월간 주택시장동향 시계열 자료에 따르면, 수도권 평균 아파트 매매가격은 6억 9,651만 원으로 한 달 전보다 975만 원 상승했다.
작년 10월 6억 455만 원에 이어 역대 처음으로 6억 원을 돌파했는데 불과 7개월 만에 15.2%인 9,196만 원이 올랐다.
수도권 평균 아파트값은 2016년 10월 4억 116만 원으로 처음 4억 원을 돌파한 뒤 2년 1개월 만인 2018년 11월 5억 124만 원으로 5억 원을 넘어섰다.
이어 1년 11개월이 지난 2020년 10월에는 6억 원을 넘었다. KB국민은행의 월간 주택시장동향 자료에 따르면 2021년 6월 수도권의 평균 아파트 매매가격은 7억 1,184만 원으로 7억 원을 넘어섰다.
(출처 : KB국민은행 리브부동산)2021년 7월 전국 아파트값 평균도 5억 462만 원으로 5억 원을 넘어섰다. 6월에 4억 9,300만 원 대비 1,162만 원 오른 것이다.
이렇게 집값과 전셋값이 연일 상승하고 있는 가운데 월급을 모아서 내 집 마련하기가 점점 어려워지고 있다. 그렇다면 우리가 받는 월급은 얼마나 오르고 있을까?
야속한 월급, 물가, 지출, 금리
2021년 통계청이 발표한 '2019년 임금근로 일자리 소득 결과'에 따르면, 2019년 임금근로자의 평균 소득은 세전 기준 309만 원으로 2018년 대비 12만 원 올랐다.
임금근로자를 소득 순으로 줄 세웠을 때 중앙에 위치하는 값인 '중위소득'도 2018년 220만 원보다 14만 원 오른 234만 원으로 집계됐다.
(출처 : 컴퍼니 타임스)이 조사에는 "기업체에서 임금을 대가로 받으면서 재화나 용역을 생산하는 근로자"인 '임금근로자'만 포함됐다. 일반 사업자나 프리랜서, 특수고용 노동자는 포함되지 않았다. 신고되지 않은 일부 취약 근로자 등이 빠진 것을 감안하면 실제 평균값은 훨씬 아래로 내려갈 것이다.
2020년, 국세청에서 집계한 2019년 연말정산 근로자의 1인당 평균 연봉은 3,744만 원으로 2018년 3,647만 원 대비 2.7% 증가했다.
하지만 최근 10년을 살펴보면 우리나라 근로자의 임금 상승률은 하향 평준화가 되고 있다. 중간에 해당하는 근로자의 실질임금 상승률은 9.2%, 4.0%, 1.1% 순으로 급속히 낮아졌다.
(출처 : 한국일보)과거에 임금 상승률이 높은 이유는 중화학공업이 본격 성장하면서 '중급 숙련자'에 대한 수요가 증가했기 때문이다. 한국개발연구원 국제 개발협력 센터 고영선 소장은 "2008년 이후 첨단산업 생산성의 둔화로 고학력 노동자 수요 정체가 임금 상승률 둔화에 영향을 미쳤다"고 분석했다.
평균 소득, 임금 상승률과 같이 분석해야 할 것이 있다. 바로 물가이다.
통계청이 발표한 '소비자물가 동향'을 보면 2021년 5월 소비자 물가는 2020년 5월보다 2.6% 올랐다. 2012년 4월에 2.6% 오른 이후 가장 큰 상승폭이다.
특히 농축수산물이 1년 전보다 10.4% 올랐고 서비스 물가 중 외식 물가가 2.3% 올라 2년 3개월 만에 최고 상승률을 나타냈다. 집세는 1.4% 상승해 2017년 11월 1.4% 이후 가장 많이 올랐다.
(출처 : 통계청)KB증권에서 전망한 바로는 2021년 하반기에 "추가경정예산 효과에 따른 소비 회복과 백신 접종 가속화로 하반기에 개인 서비스물가는 재차 상승할 것"이라고 전망했다.
문제는 위와 같이 생활과 밀접한 장바구니 물가가 더욱 심하게 올랐다는 것이다. 워낙 비싼 농축수산물 가격 때문에 재료비 부담이 커지면서 외식 가격도 2.1% 상승했다.
또한 매달 납부하는 공공 주택관리비가 2020년 대비 7.3%, 보험 서비스료가 9.6%나 상승하면서 가계에 실질적인 부담으로 다가왔다.
(출처 : 중앙일보)이런 영향으로 통계청이 발표한 2021년 1분기 가계동향 조사 결과에 따르면 1분기 전국 가구당 월평균 소비지출은 241만 9,000원으로 1년 전에 비해 1.6%인 3만 9,000원이 증가했다.
월평균 소득이 438만 4,000원으로 1년 전에 비해 0.4%인 1만 8,000원만 증가했는데 소비지출이 3만 9,000원 증가했으니 사실상 월급은 마이너스다.
더욱 충격적인 사실은 정부로부터 받은 재난지원금을 제외하면 실제 근로소득 277만 8,000원으로 2019년 309만 원보다 오히려 줄었다.
이런 상황에서 금리는 다시 오르고 있다. 한국은행의 '금융기관 가중평균 금리' 통계에 따르면 2021년 4월 예금은행의 전체 가계대출 금리는 2.91%로 나타났다. 2020년 8월 2.55%보다 0.36% 높아진 것이다.
주택 담보대출 금리도 2020년 8월 2.39%에서 2021년 4월 2.73%으로 0.34% 높아졌다. 특히 신용대출 금리는 2020년 8월 2.86%에서 2021년 4월은 0.79%나 상승한 3.65%로 나타났다.
금리 상승으로 인한 이자비용 상승으로 우리의 실제 지출 금액은 더욱 상승했다는 의미다.
(출처 : 연합뉴스)이런 사실들만 종합해보면 월급으로 집을 산다는 건 이번 생에는 포기해야 한다고 느낄 것이다. 하지만 적은 월급이라도 모을 수만 있으면 당신도 집을 살 수 있는 방법이 있다.
시간과 물가 상승을 내 편으로 만드는 방법
앞서 분석한 대로 물가 상승과 월급 상승을 비교하면 각각 2.7%와 2.6%로 월급은 오른 것이 아니다. 물가 상승에 맞춰 같이 올라간 것뿐이다.
그런데 이런 물가 상승을 뛰어넘는 방법이 있다.
아래와 같이 2016년 당시 김포의 한 아파트를 매수했다.
그 당시 대출을 받아 2억 600만 원에 매수하여 월세를 내놓았다. 당시 전세 시세는 1억 7,000만 원이라 3,600만 원만 있으면 집을 살 수 있었다. 하지만 대출을 받으면 4,200만 원으로 집을 사고 월세도 65만 원을 매달 받을 수 있었다.
2억 600만 원의 70%를 대출받고 월세 보증금 2,000만 원을 세입자에게 받고 내 돈 4,200만 원 정도로 내 집 마련을 한 것이다(2억 600만*70%+2,000만+4,200만≒2억 600만).
2021년 7월 현재 그 집의 KB 시세는 3억 1,000만 원이고 전세는 2억 4,500만 원으로 올랐다.
2016년부터 2021년까지 5년 동안 1억 원 정도 상승했다. 거기에 매달 월세로 65만 원을 받고 대출 이자를 35만 원 정도를 상환하면 매월 현금 흐름은 30만 원이 추가로 발생했다.
2021년 현재 전세 시세가 2억 4,500만 원이고 매수 당시 집값은 2억 600만 원이다. 따라서 전세를 새로 주면 대출을 다 상환할 수 있고 나머지 돈으로 또 투자를 할 수 있다는 장점이 있다.
물론 전세 시세가 내려가는 역전세 현상이 발생할 수도 있으므로 추가로 투자하는 것은 신중해야 한다. 그러나 최소한 내가 초반에 투자한 4,200만 원은 회수할 수 있다.
최악의 상황으로 2억 4,500만 원인 전세 시세가 2년 뒤 2억으로 떨어진다 해도 회수한 돈으로 역전세 금액 4,500만 원을 처리하고 다른 전세 세입자의 전세보증금 2억 원을 주면 된다.
그렇다면 결국 내 돈은 하나도 안 들이고 내 집을 갖고 있는 것이 된다. 주택 담보대출과 신용대출만 레버리지가 아니다. 거주하는 임차인에게 받는 전세보증금도 레버리지에 해당한다는 의미다.
이렇게 월급으로 모은 4,200만 원으로 내 집 마련을 시작할 수 있고 그 돈을 다시 회수해서 다른 집을 또 살 수 있다. 만약 2016년 당시 집을 사지 않고 돈을 더 모으고 있었다면 어떻게 됐을까?
한 달에 200만 원씩 1년을 모으면 2,400만 원을 모을 수 있다. 10년을 모으면 2억 4천만 원이 된다. 그러면 당시 2억 600만 원의 집을 10년이 조금 안 되는 기간에 살 수 있다.
그러나 5년 사이에 1억 원이 올랐다. 그렇다면 다시 2,400만 원을 4년 더 모아서 14년 뒤면 집을 마련할 수 있다. 이런 식으로 단순히 집값만큼 월급을 모으겠다는 생각만으로는 시간을 내 편으로 만들 수 없다.
아래 역대 주택가격 상승률 그래프를 보면 물가 상승률 훨씬 상회한다. 월급을 모으는 속도보다 집값이 오르는 속도가 훨씬 높다는 의미다.
(출처 : NH투자증권 리서치센터)핵심 정리
월급만으로 집을 사려면 먼저 종잣돈을 모아야 한다. 3,000만 원에서 4,000만 원은 누구나 모을 수 있는 돈이다. 당신의 소득과 지출을 매달 정리하는 것이 급선무가 돼야 한다.
그다음 처음 사는 집에는 거주하지 않고 전세를 주거나 대출을 받는다. 그렇게 해야 종잣돈 3,000만 원에서 4,000만 원으로 집을 살 수가 있다. 그리고 이런 방법으로 내 집을 점차 늘리거나 더 비싼 집으로 옮기는 등 다양한 선택도 할 수 있다.
한 번도 투자해보지 않은 사람들, 부정적인 사람들의 말만 듣고 있지 말자. 외부 조건 탓, 남 탓에 집중하지 말고 현재 자신이 할 수 있는 최선의 방법에 더욱 집중하자.
이 글에서 설명한 "시간, 주택가격 상승률, 타인의 전세보증금, 대출금을 활용하는 방법"을 공부하고 행동하는 데 집중하자.
그것이 주택가격 상승률, 물가 상승률, 금리 인상을 나의 적으로 두지 않고 내 편으로 만드는 현명한 길이다.
