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Sep 14. 2021
똘똘한 한 채 VS 다주택자, 부자들이 했던 방법은?
부자들은 똘똘한 한 채를 선호할까? 아니면 다주택자가 되는 것을 선호할까?
부자들의 특징이 있다. 부자들은 똘똘한 한 채를 선호한다. 거의 대부분이 똘똘한 한 채를 가지고 있다. 그러나 똘똘한 한 채"만" 가지고 있는 부자는 거의 드물다.
KB 경영연구소의 2020년 부자 보고서를 살펴보자. 부자들의 자산 중 똘똘한 한 채의 자산 비중이 26.1% 일 정도로 큰 비중을 차지하고 있다.
주목할 것은 똘똘한 한 채 이외의 주택도 자산의 10.4%나 된다는 사실이다. 여기에 추가로 빌딩이나 상가도 12%를 차지한다. 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 절반이 훌쩍 넘는다.
똘똘한 한 채"만" 가지고 있는 게 아니라 똘똘한 한 채"도" 가지고 있는 것이다.
출처 : 한국부자보고서"내 밑에서 일하는 직원들이 150명도 넘는데 지금까지 나에게 돈에 대해 가르쳐 달라고 요청한 사람이 단 한 명도 없었단다. 그래서 대부분이 인생의 황금기를 돈을 위해 일하면서 허비하게 되지."
-로버트기요사키, <부자 아빠 가난한 아빠>, p.55-
1. 똘똘한 한 채 전략
똘똘한 한 채의 기준은 뭘까? 싸게 산 아파트가 급격하게 오른다면 똘똘한 한 채라고 말할 수 있겠다.
시세차익을 극대화시킬 수 있는 아파트도 똘똘한 한 채라고 할 수 있다. 시세차익을 극대화시키려면 팔 때 내는 세금에 대해 몇 가지 중요한 사항을 알면 된다.
2021년 9월 기준으로 9억 원 이하의 아파트를 팔 때는 양도세 비과세 혜택을 받는다. 따라서 9억 원일 때 집을 팔면 세금을 가장 적게 내고 시세 차익을 극대화할 수 있다.
1주택을 팔고 갖게 된 시세 차익과 주택담보대출을 합해서 9억 원보다 더 비싸고 좋은 입지의 아파트를 사면 된다.
이 양도세 비과세 기준은 조만간 9억에서 12억으로 상향될 것으로 보인다.
1가구 1주택자, 9억원 초과 매도 시 시세 차익에 따른 양도세 기준 (출처 : 중앙일보) 하지만 9억 원 이하라고 해서 시세 차익을 극대화하기 위해 무조건 팔 필요는 없다. 이미 똘똘한 한 채가 된 아파트는 앞으로도 꾸준히 효자 노릇을 할 것이기 때문이다.
굳이 팔지 말고 1주택을 전세를 주고 전세보증금과 내가 모은 돈을 합하여 똘똘한 한 채를 하나 더 살 수도 있다. 똘똘한 두 채를 만드는 것이다.
이때 주의할 점이 1주택자가 2주택을 살 때 드는 취득세를 살펴봐야 한다.
2. 다주택자 전략
많은 사람들이 '다주택자는 세금이 많지 않으냐'라는 생각을 한다. 다주택자로서 자산을 늘리려면 세금에 대한 몇 가지 내용을 알아야 중과세를 피할 수 있다. 3주택자는 최고 70%의 양도세를 낼 수도 있기 때문이다.
우리가 걱정하는 세금이 중과되는 다주택자란 어떤 상태일까?
"조정대상지역에 1억 원 초과의 주택이 2채 이상 있는 상태"다. 이때부터 다주택자로서 양도소득세 중과가 된다."
예를 들어 조정대상지역 내 1주택자인 상황에서 조정대상지역 내 8억 원의 주택을 구매한다면 취득세가 얼마나 중과가 될까?
취득세 중과 전에는 8억 원의 2.53%로 2,024만 원이었으나 중과 후에 8%인 6,400만 원이 된다. 취득세율 인상안을 2주택자가 되기 전 꼭 확인해보자.
출처 : 중앙일보앞서 말했듯이 내가 가진 한 채가 9억 원을 초과하는 때가 오면 앞으로 꾸준히 효자 노릇을 할 것이므로 굳이 팔지 말자. 추가로 자산을 더욱 늘리고 싶다면 2주택도 좋은 선택이다.
이미 똘똘한 두 채의 집값 상승분이 2주택 취득 시 중과되는 세금보다 훨씬 크기 때문이다.
또한 1주택자인 상태에서 2주택 취득 시 세금이 부담된다면 취득세 중과가 없는 비규제지역 아파트 혹은 1억 이하의 아파트를 매수하는 것도 좋다.
여기서도 두 가지 방법이 있다. 첫 번째는 소유하고 있는 주택을 절대 팔지 않는 방법이고 두 번째는 1주택만 유지하고 2주택은 꾸준히 사고파는 방법이다.
첫 번째 방법은 주택을 사면 절대 팔지 않으면서 꾸준히 늘려가는 것이다. 갭투자를 통해 시간이 흐르면 전세가의 상승을 노리면서 그 상승분을 자신의 레버리지로 활용하는 것이다.
두 번째 방법은 1주택만 절대 팔지 않으면서 2주택은 2년 보유 후 비과세 혜택을 받으면서 시세 차익을 계속 실현하는 방법이다.
여기서 주의할 점은 2주택자인 상태에서 주택을 팔 때는 강화된 양도세율을 살펴봐야 한다. 2021년 6월 1일부터 개정된 양도세율을 보면 단기간에 사고파는 것은 현명하지 못하다.
다주택자 중과세율 (출처 : taxwatch) 
다주택자 중과세율 (출처 : taxwatch) 이런 어마어마한 중과세율 때문에 굳이 아파트를 단기간에 사고파는 것보다는 보유한 아파트를 활용해서 투자금을 계속 늘려가는 것이 현명하다.
1주택인 상황에서 세 수익률이 높은 1억 원 이하의 아파트를 통해 매달 현금 흐름을 늘려가는 방법도 있다. 무엇보다 세금 중과의 부담이 없다.
다만 1주택자인 상태에서 2주택을 팔 때 2주택이 3억 원을 초과하면 양도세가 중과되는 주택에 포함된다는 것을 잊지 말아야 한다.
출처 : 영율