검단 신도시 청약 열풍! 수도권 거주자도 50% 확률!
검단 신도시 교통망 개선대한민국의 수도권은 서울특별시와 대통령령으로 정하는 그 주변 지역을 말한다. 그 주변지역은 어디까지일까? 바로 경기도와 인천광역시다.
인천광역시의 인구는 2021년 기준 약 293만 명이며 경기도, 서울, 부산, 경남에 이어 top 5에 속한다. 인천광역시에서 누구나 한 번쯤 들어봤을 인지도 높은 곳은 연수구 송도동, 서구 청라동이다.
인지도만큼 아파트 평당 가격도 높다. 송도동은 약 2,400~4,200만 원이고 청라동은 2,200~4,000만 원이다.
21년 9월 현재 송도 더샵 퍼스트파크 전용 95타입이 19억에 매물로 올라와 있고 청라 푸르지오 전용 94타입은 15억에 올라와 있다.
인천시 서구 청라동
인천시 연수구 송도동이런 탄탄한(?) 가격을 형성하는 이유는 역시 일자리 때문이다. 송도국제도시, 영종국제하늘도시, 청라국제도시는 2003년부터 대한민국 최초 경제자유구역으로 지정됐다.
2019년 기준 인구수는 약 35만 명, 입주 사업체 수는 3,039개, 학교수는 99개로 명실상부한 자급자족 도시들로 변모했다.
송도에는 셀트리온, 삼성바이오로직스, 포스코 등 대기업이 자리 잡고 있다. 청라에는 인천로봇랜드, LG전자, 하나금융그룹, GM, 공공기관 등이 자리 잡았다.
청라는 송도의 아성을 따라잡기 위해 의료복합타운, 신세계 스타필드, 코스트코, 청라시티타워가 진행 중이어서 앞으로가 더욱 기대된다.
인천경제자유구역 통계
21년 7월, 주황색으로 표기된 신규 확정 노선 (출처 : 국토교통부)1. 검단 신도시 청약 열풍
57 대 1의 높은 경쟁률인천에서 인구가 가장 많은 기초 자치단체는 어디일까? 인천시 서구다. 서구의 인구 증가 요인은 청라, 검단, 루원 등 도시개발사업이 활발하게 진행되고 있기 때문이다.
그중 2020년부터 청약 열풍이 불고 있는 곳이 검단 신도시다. 2020년 1월 분양한 검단 파라곤 센트럴파크의 경우 최고 23 대 1, 평균 8.7 대 1의 경쟁률을 보여줬다.
이후 대방 노블랜드 3차, 우미린 2차 분양 때는 1,100가구 분양에 13,000개의 청약이 들어오면서 선호지역으로 자리 잡고 있다. 이런 인기 덕분(?)인지 6.17 대책 때 투기과열지구로 지정됐다.
앞으로 입주할 세대가 훨씬 많은 검단 신도시가 초기부터 규제 지역이 됐다는 것은 입주 시 대출을 최대한 받아야 하는 실수요자들 입장에서는 달갑지 않은 소식일 거다.
근처 같은 2기 신도시인 파주와 김포 신도시는 투기과열지구로 선정되지 않았기 때문이다.
다른 관점에서 분석해 보면 검단 신도시로 몰리는 과열 현상을 경계할 만큼 정부에서 인증(?) 한 집값 상승 우려 지역이라고 생각해 볼 수도 있다.
2기 신도시투기과열지구 선정과 무관하게 검단 신도시는 뜨거운 청약 열기를 이어가고 있다. 2021년 5월 한국부동산원 청약홈 자료를 살펴보면 '검단역 금강펜테리움 더 시글로'는 특별공급을 제외한 202가구 모집에 11,551명이 접수해 평균 57.2 대 1의 경쟁률을 보였다.
뿐만 아니라 2021년 4월에 분양한 '검단 신도시 예미지 퍼스트포레'는 24.8 대 1, '검단 신도시 우미린 파크뷰'는 22 대 1이라는 경쟁률을 기록했다.
검단 신도시가 이런 인기를 보여주는 이유가 뭘까?
첫째, 새로 분양하는 단지들이 많다. 수도권에서 2022년~2025년까지 확정적으로 공급되는 단지가 부족한 상황이라 검단 신도시로 청약이 쏠릴 수밖에 없다.
둘째, 인천시에서 낙후된 지역을 제외하고 상대적으로 저렴한 분양가로 신도시에 입성하고 싶은 수요가 많다.
청라와 송도는 이미 서울과 비슷한 평당 가격을 보이고 있다는 점과 그 외 지역들은 상대적으로 오래된 지역이 많다는 점은 인천시에 실거주해야 하는 사람들에게 검단 신도시로 눈길을 돌릴 수밖에 없게 만든다.
상대적으로 저렴한 집값으로 신도시에서 살고 싶다는 욕구도 반영됐다.
셋째, 앞으로 개선될 교통망이다. 같은 인천지역뿐만 아니라 서울 도심으로의 접근성이 개선된다.
인천 지하철 1, 2호선 연장이 확정됐고 아직 확정되지 않은 서울 지하철 5호선 연장 계획 추진 등 인천시에서 적극적으로 움직이고 있다.
흥행 속에 분양된 단지들
검단 신도시에 진행 중인 GTX-D 노선 (출처 : 뉴시스)▼내 집 마련, 청약 상담하기▼
https://blog.naver.com/pakjs2000/222520486513
2. 9월 27일부터 분양하는 검단 안단테
검단 안단테 2블록 조감도(출처 : LH청약센터)검단 신도시에서 2021년 9월 27일부터 청약하는 단지가 있다. 검단 안단테다. 9월 16일에 공고문이 발표됐다.
1, 2블록이 동시에 분양하며 당첨자 발표일도 같다. 1블록은 702가구, 2블록은 964가구를 분양한다.
3기 신도시 사전 청약과 차별되는 점은 74~84㎡로 구성되어 있다는 점이고 입주도 2023년 12월로 빠른 편이다. 특별공급은 9월 27일, 일반공급은 9월 28일이 청약 일이다. LH청약센터에서 신청할 수 있다.
인천광역시 거주자뿐만 아니라 수도권 거주자에게도 50%나 우선공급 기회가 주어지는 만큼 경쟁률이 치열할 거라 예상된다.
또한 정부의 대출 규제로 중도금 대출이 불분명하다는 점도 이슈다. 이런 점을 의식했는지 중도금을 20%씩 2번만 납입하도록 되어 있고 계약금과 중도금 간 텀도 긴 편이다.
중도금 연체 이자는 연 6.5%로 높은 편인데 중도금이 각각 8천만 원 정도이니 연간 연체료는 약 520만 원이다. 미납 시 계약 해지에 관한 내용은 공고문에 언급되지는 않았다.
그렇다면 내 돈은 얼마가 필요하다는 계산이 나올까?
검단 안단테 84타입은 발코니와 옵션까지 약 4.5억 원의 분양가가 책정된다. 2023년의 KB 시세를 보수적으로 7억 정도 본다면 잔금 대출 시 LTV 40%인 2.8억까지 가능하다.
그렇다면 내가 필요한 현금은 총 1.7억 원이다. 초기에 계약금으로 4,500만 원을 먼저 내므로 입주 시점에 필요한 현금은 총 1.25억 원이라는 계산이 나온다.
입주 시점에 시세가 올라가면 갈수록 필요한 현금은 그만큼 줄어든다.
검단 안단테 2BL 일반공급 1순위 조건
검단 안단테 2BL 특별공급 우선공급 조건
검단 안단테 지역 조감도(출처 : LH청약센터)
검단 안단테는 특별공급이 818세대, 일반공급 145세대로 특별공급 물량이 압도적으로 많다. 신혼특공이 30%, 생초특공이 25%, 일반공급이 15%다.
84타입 중에는 테라스 타입도 있는데 2블록에서는 12세대가 배정돼 있다. 무엇보다 분양가가 84타입 기준 4억 원대로 주변 신축 아파트에 비해 3억~4억이나 저렴하다.
학군, 공원, 지하철역, 상권까지 다 갖춰진 인천시에서 밀어주는 신도시답다.
검단 신도시로 추가되는 인천 지하철 1호선 역사3. 청약이 힘든 검단 신도시 실거주 수요자들의 전략은?
인천시 서구 수요/공급 (출처 : 부동산지인)검단 신도시는 2024년까지 공급물량이 약 17,000세대나 된다. 따라서 검단 신도시 주변에 일자리가 있는 사람이 아니라면 무리해서 급하게 투자할 필요는 없다고 본다.
다만 2022년부터 계약갱신청구권 만료 기한이 다가온다. 그동안 5% 인상밖에 못했던 서울의 전세가가 급등하는 시점이 된다. 이때 검단 신도시 구축 아파트로 눈길을 돌리는 실거주 수요자들이 많아질 수 있다.
따라서 검단 신도시 주변에 일자리가 있는 실거주 수요자는 현재 검단 신도시 구축 아파트를 매수하는 것이 현명하다.
비록 2000년대 초반에 지어진 구축 아파트들이지만 검단 신도시 인프라가 갖춰지고 서울 도심까지의 교통망까지 개선되면 2022년부터 구축의 평당 가격 1,300만 원대는 더 이상 볼 수 없을 것이다.
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