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Oct 01. 2021
서울시 재개발 규제 완화! 재개발 현황 검색 방법은?
누구나 직장이 가까운 아파트에서 살고 싶을 겁니다. 거기에 더해 직장에서 가까우면서 새로 지어진 아파트들은 수요도 많고 희소성도 높으니 당연히 가격도 어마어마하죠.
며칠 전인 9월 23일, 서울시에서 주택 공급을 위한 6대 규제완화책을 적용한다는 공고가 떴습니다. 재개발 후보지를 민간 주도로 해서 접수를 하겠다는 거죠.
주택재개발사업 후보지를 10월 29일까지 접수하고 올해 12월 중 25개 내외를 선정할 예정입니다. 서울에서 새 아파트 공급을 더욱 늘릴 채비입니다.
후보지가 선정되고 새 아파트를 분양할 때까지 기다려도 좋겠지만 그때까지 집값이 더욱 오른다면 기다린 보람이 없겠죠.
따라서 서울에 꼭 실거주를 해야 하는 상황이라면 이제는 부담 없이 빌라를 선택하는 것도 좋다고 봅니다. 노후도가 높은 지역뿐만 아니라 그간 재개발이 사실상 불가능했던 도시재생지역까지 이번 민간재개발 후보지에 포함될 수 있기 때문입니다.
그렇다고 아무 빌라나 사면 안 됩니다. 이왕이면 가격이 오를 만한 요건을 갖춘 빌라면 더욱 좋으니까요.
그래서 어떤 빌라를 사면 좋을지 찾는 방법을 같이 살펴보도록 하겠습니다.
사실 빌라는 아파트에 비해 노후한 이미지가 강하고 주변 빌라촌들이 계속 들어서면서 수요가 분산되는 경우가 많아 희소성도 떨어졌습니다.
그래서 아파트보다 가격이 크게 오르지 않는다는 인식이 강했고요. 하지만 서울 도심지 빌라들의 위상이 달라졌습니다.
출처 : 서울특별시 공식블로그1. 달라진 서울 빌라의 위상
8월 24일, 한국부동산원이 7월 빌라 평균 매매가격 통계를 분석한 결과, 서울은 3억 4,629만 원으로 집계돼 6월 대비 28.1% 상승했습니다.
서울 강북 도심권인 종로·중·용산구 빌라 매매가는 4억 9,013만 원으로 7월보다 37.9% 상승했고 동남권인 서초·강남·송파·강동은 5억 547만 원으로 33.7% 상승, 서남권인 양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악은 2억 9,015만 원으로 32.1% 올랐습니다.
그런데 실거주하는 분들이 더 챙겨 봐야 할 집계가 있습니다. 바로 빌라 평균 전세가격입니다.
서울 빌라의 7월 평균 전세가격도 2억 4,300만 원으로 전월 대비 31.5% 상승했습니다. 강북 도심권은 3억 4,642만 원으로 56.9%, 강남 동남권이 3억 5,486만 원으로 42.1% 상승했습니다.
강북 서북권은 2억 1,012만 원으로 21%, 동북권은 1억 9,476만 원으로 21.1% 상승했습니다.
서울의 아파트 전세 매물 자체도 부족하고 겨우 몇 개 없는 전세가도 치솟은 상태로 나오니 꼭 서울에 거주해야 하는 수요자들이 빌라에도 몰려드는 것입니다.
다행히 계약갱신청구권으로 인해 전세가를 인상하는 상한선이 5%로 정해져 있어 전세가 인상을 크게 체감하는 분들이 아직 많지 않습니다.
그러나 전세 계약을 하고 계약갱신청구권이 만료되는 4년 뒤가 도래하는 시점이 2022~2023년에 가장 많습니다.
그동안 5%라는 상한선에 눌려있던 전세가가 이 시기에 요동칠 것으로 보입니다. 그때가 되면 이런 생각을 할 겁니다.
'2021~2022년에 서울에 살 수 있는 빌라라도 그때 살걸. 지금 빌라 전세가보다 예전 빌라 매매가가 훨씬 쌌었는데...'
무조건 서울 빌라를 사야 된다는 의미가 아닙니다. 현재 서울에 저렴한 상태로 전세를 살고 있다 해도 계약갱신청구권 만료가 되면 서울에서 전세로 살 수 없을 정도로 전세가가 오를 수 있다는 의미입니다.
2021년에서 2022년 사이 아파트 매매가 힘들면 서울의 빌라 매수를 고려해도 좋습니다. 일자리가 서울에 있는 분 중에 수도권에서 출퇴근하며 시간을 길거리에 매일 소모하기 싫은 분들이 많습니다.
또한 전세가가 상승할 때마다 이사를 다녀야 하는 고통을 없애고 싶다면 서울의 빌라를 매수하는 것도 좋습니다.
서울에서 새로운 아파트에 대한 공급이 2024년까지 여전히 부족하다는 인식은 예전부터 있었는데 이런 인식이 많은 사람들에게도 퍼진 덕분에 서울에서 규제가 완화되고 있고 재개발에 대한 거부감도 많이 사라졌기 때문이죠.
물론 어느 입지에 있는 빌라인지가 중요합니다.
2. 서울시 가이드라인을 숙지하자
9/23 발표된 서울시 재개발 6대 규제완화책불과 몇 년 전까지만 해도 재개발 규제를 완화한다는 움직임이 포착되면 집값 폭등에 부채질을 한다는 비난도 많았습니다.
하지만 서울시 내 공급 자체가 부족하다는 것을 많은 실수요자들까지도 체감하고 있기에 이제는 재개발 완화에 대해 거부감을 표하는 기사도 찾아보기 어렵게 됐습니다.
서울시 재개발 6대 규제 완화책을 보면 정량적 평가표가 있습니다. 신축 현황이 5% 이하이고 세대당 주차가 0.25대 이하, 재해위험지역이 50% 이상 돼야 합니다.
재해위험지역이란 상습 침수지역·산사태 위험지역 등 재해가 발생할 우려가 있는 지역에 대해 시장·군수·구청장이 지정·고시한 지구입니다.
국민재난안전포털에서 지역별로 검색을 할 수 있습니다.
국민재난안전포털무엇보다 서울시 재개발 후보지 선정을 위해서 주민 30% 이상이 동의해야 하고 30% 이상 반대하면 오히려 제외됩니다. 전용주거지역도 제외 대상입니다.
전용주거지역은 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역인데 한마디로 주거환경을 보전해야 할 지역입니다.
토지이음이란 사이트에서 해당 지역의 토지이용계획을 열람할 수 있습니다.
신림동 재개발 1구역 (출처 : 토지이음)
신림동 재개발 1구역 (출처 : 토지이음)재개발 구역 지정을 위한 필수 항목은 노후도 동수가 2/3 이상, 구역 면적이 1만㎡ 이상을 충족해야 합니다.
여기에 선택항목 4가지인 노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60세대/ha 이상 중 1개 이상을 충족해야 합니다.
노후도 요건 기준은 '20년 이상 된 건축물'입니다. 주택접도율이란 폭 4m 이상 도로에 접한 건물 비율입니다.
현재 재개발이 필요한 노후 저층 주거지 가운데 법적 요건이 충족되는 지역이 약 50%에 달하는데 기존 주택정비지수제도 폐지로 인해 서울시 재개발 후보지 선정이 더욱 수월해질 겁니다.
출처 : 서울특별시 공식블로그
도시재생사업 현황주거환경개선사업지역은 30%가 아닌 50% 이상의 동의를 받아야 신청이 가능합니다. 2020년에 후보지 공모에서 제외됐던 도시재생지역도 이번 공모 대상에 포함됐습니다.
기존에는 도시재생지역에 선정되면 재개발은 무시되는 경향이 강했고 기존 것을 최대한 보존하는 위주로 도로를 정비하고 벽화를 그리고 경관을 개선하는 데만 치우쳤었습니다.
한편, 서울시 재개발 후보지 요건에 적합한 입지로서 정비구역 연접지역 및 기반 시설 연계가 필요한 지역이 권장됐습니다. 또한 안전, 방범 등 주거환경개선이 시급한 노후지역도 권장 지역입니다.
구역계 불일치, 돌출경관 초래지역, 여러 사업이 혼재된 지역은 오히려 서울시 재개발 후보지에서 지양하고 있습니다.
그렇다면 기존 정비구역 등 사업장을 파악할 수 있다면 내가 살 집을 고를 때 훨씬 유리할 텐데요. 그 정보를 찾아볼 수 있는 방법들이 있습니다.
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3. 클린업 시스템과 부동산 플래닛 활용
서울시 재개발 정비구역 지정절차 간소화9월 14일 오세훈 서울시장이 신속통합기획이 시범 도입된 관악구 신림 1구역을 방문했는데요.
이렇게 현장 실무를 확인하고 불과 며칠 뒤인 9월 23일에 서울시 재개발을 위한 신속통합기획 공모에 대한 보도자료를 배포했습니다.
그만큼 시의 서울시 재개발에 대한 의지를 엿볼 수 있습니다. 정비구역 지정까지 5년이나 걸리던 행정절차를 2년으로 간소화하여 주택 공급을 기다리는 시민들의 불안심리를 해소하는 데 기여하고 있습니다.
이런 정비사업 현황에 대해 분석할 수 있는 사이트가 있습니다. 정비사업 정보몽땅이라는 사이트입니다.
이 사이트가 클린업 시스템입니다. 정보공개현황에서 사업장 검색을 하면 구역별로 사업진행단계를 볼 수 있습니다.
신림동 재개발 지역 리스트를 보니 신림1재정비촉진구역은 조합설립인가까지 진행돼 있는 것을 알 수 있습니다.
신림동 재개발 1구역의 게시판도 확인할 수 있으며 지도를 통해 정확한 위치와 범위까지도 알 수 있습니다.
서울시 관악구 신림동 재개발 사업장 검색
신림동 재개발 중 신림1재정비촉진구역
신림동 재개발 중 신림1재정비촉진구역 게시판
신림동 재개발 1구역 지도신림동 재개발 1구역은 어느 정도 노후도를 충족하고 있을까요? 이 정보는 부동산플래닛이라는 사이트에서 찾아볼 수 있습니다.
적색이 진할수록 오래된 건물이고 청색일수록 새로 지은 건물입니다. 그리고 정비구역은 파란색 빗금이 칠해져 있어서 지도로 알아보기 쉽게 표기돼 있습니다.
확실히 신림동 재개발 정비구역으로 지정된 곳은 노후도가 적색으로 이루어진 곳이 대부분입니다.
신림동 재개발 2, 3구역은 관리처분인가까지 진행된 상태입니다. 빠르면 1년 안에 착공이 들어갈 수도 있습니다.
신림역과 신림동 재개발 정비구역
신림동 재개발 지역 노후도 충족
재개발 사업 진행 과정 (출처 : 대한민국 부동산 사용설명서)신림동 재개발 지역 주변의 빌라 시세는 9월 말 현재 어떨까요? 노후도가 높은 곳 위주로 두 군데를 찾아봤는데요.
한 곳은 이미 관악구 도시재생뉴딜사업지역으로 지정이 돼 있었습니다. 이곳은 전용 39㎡가 2억 9,500만 원으로 매물이 올라와 있습니다.
다른 한 곳은 신림역 위쪽입니다. 이곳도 노후도가 높은 지역인데요. 전용 63㎡이 2억 9,700만 원에 매물이 올라와 있습니다.
도시재생뉴딜사업지역 매물
신림역 북쪽 노후도가 높은 지역
신림역 북쪽 노후도가 높은 지역 매물