재개발 입주권 챙기기? 이거 모르면 현금 청산 당한다!
내 집 마련은 하고 싶은데 요즘 누구나 집값들이 하나같이 너무 비싸다고 느끼는 사람들이 많습니다. 그래서 싼 가격으로 새 집을 마련할 수 있는 청약에 많은 사람들이 관심을 갖고 있습니다.
그러나 청약 당첨 확률이 로또만큼이나 어려워지고 있고 설상가상으로 9월 29일부터 KB국민은행에서 청약 잔금대출 시점에 분양가, 감정가, 시세 중 가장 낮은 가격 기준으로 잔금대출을 해준다는 날벼락이 떨어진 상황이죠.
도심에서 아파트를 사기가 점점 어려워지니 이제는 빌라라도 사서 도심에서 내 집을 마련하자는 사람들이 많아졌습니다. 그리고 2020년부터 2021년까지 각종 노후지역에 대한 재개발 추진 소식들까지도 많은 사람들의 관심사가 됐습니다.
"이왕 사는 내 빌라가 재개발이 된다면 얼마나 좋을까? 여태까지 다른 사람들은 미리 집 사서 다 자산을 불려놨는데 나도 자산을 불릴 마지막 기회다"
이런 심리들이 많아지면서 재개발 가능성이 보이는 빌라들의 가격은 웬만한 아파트 가격만큼 오르고 있습니다. 그런데 아무런 공부 없이 무턱대고 도심지 빌라를 사면 집을 날릴 수도 있다는 거 아시나요?
"내 집을 내 돈 주고 샀는데 누가 무슨 권리로 내 집을 처리한다는 말이죠?"
여기서 집을 날린다는 것은 빌라 현금청산을 당한다는 의미입니다. 재개발 입주권을 노리고 빌라를 샀거나 모르고 샀거나 마찬가지로 제대로 확인하지 않고 매수를 하면 빌라 현금청산을 당할 수도 있는 법률이 생겼습니다.
"여기가 무슨 공산국가인가요? 재산권 침해 아닌가요?"
물론 그런 억울하고 분노할만한 상황을 방지하기 위해 경과규정이라는 것을 둡니다. 하지만 이런 경과규정을 챙기지 못하면 거기에 따른 피해는 아무도 책임져 주지 않습니다.
따라서 빌라 현금청산을 당하지 않기 위해 이 글을 끝까지 보시기 바랍니다.
1. 빌라 현금청산 당하지 않는 방법
도정법 제77조 권리의 산정 기준일빌라 현금청산을 당하지 않으려면 먼저 공공 재개발과 민간 재개발을 구분할 줄 알아야 합니다. 민간 재개발은 현금청산과 아무런 관련이 없기 때문이죠.
그렇다면 공공 재개발 중 어떤 사업을 피해야 빌라 현금청산을 당하지 않는지도 알아야 합니다. 또한 공공 재개발 종류에 따라 현금청산 시기도 다릅니다.
빌라 현금청산을 당하는 근거는 무엇일까요? 바로 도시 및 주거환경정비법, 일명 도정법에 그 근거가 명기돼 있습니다.
제77조를 보면 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일이라는 조항이 있습니다. 해당 지역이 정비사업 구역으로 지정되는 날 혹은 그전에 시·도지사가 따로 정하는 날이 권리산정기준일이 됩니다.
따라서 빌라를 사기 전 해당 지역이 공공 재개발 정비구역에 이미 지정돼 있다면 그 빌라를 매수해도 재개발 입주권이 나오지 않습니다.
빌라 현금청산을 당하지 않으려면 크게 3가지를 챙겨봐야 합니다.
첫째, 빌라가 속한 지역이 공공 재개발 기본계획수립이 된 지역인지 공모를 신청한 지역인지 확인한다.
둘째, 해당 빌라의 권리산정기준일이 언제인지 확인한다.
셋째, 빌라를 파는 사람이 조합원 자격이 있는지 다물권자인지 조합에 직접 확인한다.
그리고 빌라 매매 계약서에 입주권 거래를 위한 계약서라는 것을 특약으로 적어주면 좋습니다. 해당 빌라를 파는 사람이 재개발 입주권이 없는 빌라임을 알면서 팔았다면 사기죄에 해당합니다.
또한 매도자, 매수자 둘 다 재개발 입주권이 없는 빌라인지 몰랐다면 매수자는 이 빌라에 대한 매수 계약을 철회하는데 유리해집니다. 따라서 계약서에 꼭 명기해야 합니다.
이런 큰 틀을 알고 나서 재개발에 대한 정부의 보도자료와 정책을 살펴보면 왜 이런 재개발 현금청산 이슈가 생겨났는지 이해가 될 겁니다.
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2. 공공 재개발과 관련된 정책들도 알아야 한다
정비 사업은 크게 공공과 민간으로 나누어집니다. 공공은 다시 공동 시행 정비사업과 직접 시행 정비사업으로 구분됩니다.
공동 시행 정비사업은 민간과 SH, LH 같은 공기업이 공동으로 진행하는 정비사업입니다. 따라서 조합이 유지가 되고 민간 재개발이 지지부진했던 지역에서 선호하기도 합니다.
서울시에서 1월 15일과 3월 29일에 각각 1차, 2차로 후보지를 지정한 적이 있습니다. 이 공동 시행 정비사업에 해당되는 지역에서는 입주권이 나오는 물건을 매수했다면 문제가 없습니다.
다만 2020년 9월 21일이 권리산정기준일이기 때문에 이날 이후 지어진 빌라는 현금청산을 당할 수 있으니 조심해야 합니다. 그리고 2020년 5월 6일에 발표한 5·6 대책에 따라 해당 지역은 토지거래허가구역으로 묶이기 때문에 실거주를 해야 합니다.
5·6대책을 보면 공공 재개발을 통해 2022년까지 서울 도심에 7만 호 부지를 추가 확보하고 2023년 이후 수도권에 연평균 25만 호 이상의 주택 공급을 한다는 정부의 의지를 확인할 수 있습니다.
출처 : 2020년 5·6 대책재개발 현금청산을 당하지 않기 위해 조심해야 할 곳은 2·4 부동산 대책에 관련된 지역들입니다. 2·4 대책에서 발표한 정비사업은 공기업이 직접 시행하는 정비사업입니다.
2·4 대책 발표 시 투기 방지 대책으로 발표한 내용을 보면 강력한 투기 방지 대책을 시행한다고 명기돼 있습니다.
우선공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고 2021년 2월 4일 이후 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결하는 자는 우선공급권을 주지 않겠다는 겁니다.
그리고 다세대 신축, 지분 공유를 해도 우선공급권은 1개만 허용한다고 밝혔습니다. 우선공급권도 소유권이전등기 시까지 전매 제한이 걸립니다.
2·4 대책 투기 방지 조치쉽게 예를 들자면 내가 2021년 2월 4일 이후에 빌라를 실거주 목적으로 구입했는데 만약 그 빌라가 속한 지역이 2·4 대책에 의한 직접 시행 정비사업지역에 선정된다면 재개발 현금청산을 당하는 겁니다.
정부에서 2월 4일에 어느 지역을 선정할 건지 알려주지도 않았으면서 나중에 후보지를 지정하면 2월 4일 이후에 매수해서 거기 살고 있던 사람들은 후보지가 될지 모르고 샀는데도 현금청산을 해버리는 거죠.
그래서 경과규정으로 공공주택특별법을 개정해서 6월 29일에 국회 본회의 의결을 통해 6월 30일 이후부터 현금청산을 하는 것으로 변경이 됐습니다.
즉, 정부에서 2·4 대책에 의한 직접 시행 정비사업지역으로 발표한 곳의 물건은 이제 건드릴 수 없습니다. 6월 29일까지 소유권이전등기를 마친 사람들은 재개발 현금청산을 당하지 않습니다.
2·4 대책에 의한 직접 시행 정비사업지역으로 발표한 곳은 지금까지 총 6번으로 1차 3/31, 2차 4/14, 3차 5/12, 4차 5/26, 5차 6/23, 6차 8/4에 각각 발표됐습니다. 각 차수별 후보지도 다음 글에서 다루도록 하겠습니다.
3. 언제 기본계획수립이 된 지역인지 확인하자
출처 : 서울연구원앞서 말씀드린 공공 재개발 발표지 이외에 서울시에서 도시기본계획이 수립된 지역인 지도 확인해야 합니다.
2010년 7월 15일까지 기본계획수립이 된 지역이라면 2008년 7월 30일 이전에 건축 허가를 받은 빌라만 입주권을 주고 재개발 현금청산을 당하지 않습니다.
그 근거는 서울시 도시 및 주거환경정비 구(예전) 조례입니다.
반면 2010년 7월 16일부터 기본계획이 수립된 지역은 권리산정기준일 전까지 소유권이 이전돼야 하고 준공도 완료가 된 물건이어야 재개발 현금청산을 당하지 않습니다.
원래는 도정법과 별개로 서울시의 구(예전) 조례만으로 권리산정기준일을 정했었는데 도정법에 의해 서울시 新 조례가 2010년 7월 16일부터 시행되면서 지역에 따라 그 기준이 이렇게 나누어진 것입니다.
수많은 부동산 재개발 대책들을 보면서 매번 국민들이 어디에 장단을 맞춰야 할지 갈피를 잡지 못할 거란 생각이 들었습니다.
매번 공부하면서 느끼는 것이지만 투기세력을 잡고 집값 상승을 막기 위해 혈안이 되다 보니 정작 국민들을 배려한다는 느낌은 들지가 않습니다.
정책들을 남발하면서 국민들이 이 많은 내용들로 인해 받을 혼란, 여러 가지 민·형사상 문제들로 겪을 피해는 아랑곳하지 않는다고만 느껴집니다.
정말 국민들을 위해 일을 하는 분들이라면 집값을 잡는다고 온갖 규제로 실수요자들에게 피해를 주지 말고 내 집 마련을 하기 쉽게 실수요자 대출 완화, 도심 공급에 집중해야 한다고 봅니다.
이 2가지에만 집중해도 충분히 분주할 것이라 생각이 듭니다.
