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by 박진성 Sep 09. 2021

1주택자도 전세자금대출을 받을 수 있을까?



첫 내 집 마련을 할 때 갭투자로 시작하는 경우도 있다. 타인의 전세보증금과 내 종잣돈을 합쳐서 집을 사는 것이다.



타인의 전세보증금을 나의 레버리지로 활용하는 것이다. 그런데 갭투자를 하기 전 망설여지는 경우가 있다.



만약 전세를 줬는데 만기가 도래할 때 '전세금을 돌려주지 못하면 어떡하지?'라는 걱정이다.



집을 사기 전에 반드시 점검해봐야 할 것도 생겼다. 전세대출을 받아서 거주하고 있을 경우 집을 사면 전세대출이 즉시 회수될 수도 있다는 점이다.



기존에 전세대출을 받아서 거주하고 있는 상황이라면 회수 당할 수도 있는 규제가 2020년 6월 17일에 발표됐기 때문이다.



'이렇게 위험 요소가 많은데 뭐 하러 집을 사나?'라고 생각할 수도 있다. 하지만 너무 위축되지 말자.



'하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다'라는 속담이 있지 않은가! 이런 걱정들을 해소할 수 있는 방법이 있다.



또한 여러 가지 예외 조항도 있으니 그 조건들을 알아보자.




1. 1주택자도 전세자금대출이 가능하다

내 집 마련을 한 1주택자일 경우 전세자금대출이 무조건 안 될 거라 알고 있는 경우가 많다. 먼저 전세자금대출이 불가능해지는 경우를 확인해보자.





2020년 7월 10일 이후에 전세대출을 받은 상태에서 규제 대상 아파트를 구입한 경우 1주택자 전세자금대출 조건이 되지 못해 즉시 회수된다. 여기서 규제 대상이란 '투기지역·투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트'이다.



다시 정리하면 2020년 7월 10일 이후 투기지역이나 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 구입했다면 앞으로 1주택자 전세자금대출 조건이 안 된다는 것이다.



다만 가격 상승으로 3억 원이 초과될 경우는 규제 대상이 아니다. 규제 대상 아파트를 상속받는 경우도 구입한 것이 아니므로 해당하지 않는다.



한편 조정 지역, 비규제지역의 9억 원 이하 아파트1주택자 전세자금대출 조건에 충족된다. 무조건 불가능한 것이 아니다.



분양권의 경우는 계약서 작성 시 1주택자가 되지만 전입하여 거주할 수 있는 주택이 아니므로 전세자금대출에서 무주택자와 동일하게 심사가 된다. 빌라도 규제 대상에 포함되지 않는다.





또한 다음과 같은 3가지 항목에 모두 부합한다면 1주택자 전세자금대출 조건을 충족한다.  



첫째, 직장 이동, 자녀교육, 부모 봉양, 요양, 치료, 학교폭력 피해 중 1가지에 해당할 경우다.



둘째, 구입한 주택의 소재지를 벗어나서 전세 주택을 얻는 경우다.



셋째, 구입한 주택과 전세 주택 모두에서 세대원이 실제 거주할 경우다.



투기지역·투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 가지고 있더라도 이직이나 자녀교육 등으로 전세대출이 필요한 경우는 1주택자 전세자금대출 조건에 부합하는 것이다.



반대로 생각하면 전세대출을 받아서 살고 있는 경우 거주지가 아닌 지역에 새로 집을 살 때 위의 조건에 부합하면 투기지역이라도 집을 살 수 있는 것이다.



한편, 전세자금 대출의 한도도 확인해봐야 한다. 만약 1주택자가 2020년 7월 10일 이후 HUG에서 전세대출을 받을 때 보증한도는 최대 4억 원에서 2억 원으로 축소된다.



주택금융공사의 한도는 2억, 주택도시기금은 3억, 서울보증보험은 3억 원이다. 대출금액은 전세보증금의 80%를 넘지 못한다.




2. 전세자금대출 연장이 안 되는 경우

전세대출을 받아서 거주하다가 내 집 마련을 하는 경우 전세자금대출 만기가 도래하는 상황도 생각해 봐야 한다.



만약 부부가 합산하여 2주택자가 된다면 전세대출 연장이 불가능하다. 단, 2018년 9월 13일 시행된 2주택 규제 이전에 보증을 받았다면 1주택을 처분한다는 다주택 처분 각서를 제출하면 가능하다.



1금융권에서 불가한 경우 2금융권에서 가능한 곳이 있다. 하지만 금리가 너무 높아진다는 치명적인 단점이 있다.




3. 갭투자를 했는데 전세보증금을 돌려주지 못할 것 같다면?




갭투자를 해놓고 전세입자를 구하지 못해 전세보증금을 돌려주지 못하는 비상사태일 때는 어떻게 해야 할까? 바로 전세 반환 대출, 세입자 퇴거 대출을 받는 방법이 있다.



세입자 퇴거 대출을 받을 경우 무조건 그 집에 들어가야 하는 조항이 있다. 단 9억 원 이상의 아파일 경우에만 해당된다.



1주택자와 2주택자 등에 따라 조건도 다르다.



1주택자가 세입자 퇴거 대출을 받을 때 투기지역 혹은 투기과열지구일 경우 30~40%로 대출이 나온다. 2019년 12월 16일 이후 구입한 15억 초과 아파트일 경우에는 불가하다. 조정 지역은 40~50%로 대출이 나오고 비규제지역은 70%가 가능하다.



2주택자 이상이면서 규제지역 아파트일 경우 세입자 퇴거 대출은 처분을 안 할 경우 1억 원만 가능하다. 보통 이를 생활 안정 자금 대출이라고 칭한다.



2주택자 이상이고 비규제지역 아파트일 경우 세입자 퇴거 대출은 시세의 60%까지 가능하다. 2주택자라면 기존 주택 1건을 임대 등록했을 경우 1주택자 요건으로 세입자 퇴거 대출이 가능하다.



이때 2주택자 중 분양권을 가지고 있는 사람도 포함된다.




1주택자여도 전세자금대출을 받는 방법이 있고 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 대출도 가능하니 내 집 마련 시 걱정을 덜어내는 데 큰 도움이 된다.



사실 이런 규제들을 정리하면서 느낀 것은 규제가 단기간에 여러 가지로 쏟아지다 보니 정리하기가 쉽지 않았다는 점이다.



출처 : 하우징해럴드



부동산 공부를 하면 할수록 최선의 선택을 할 수 있도록 정신 바짝 차리고 계속 공부해야겠다는 생각이 더욱 강해진다.



모든 사람이 부동산만을 바라보며 투자에 열을 올릴 필요는 없다. 하지만 공부하지 않아서 피해를 볼 수도 있는 상황을 애초에 방지한다면 보다 현명한 인생을 사는데 도움이 되지 않을까 생각한다.

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