서울아파트 가격하락,갭투자! 실제 확인해 봤습니다
서울 아파트! 상승은 멈췄는데 전세가는 오히려 올리고 있는 곳들을 알려드리겠습니다.
전국 집값 상승률이 보합세에 들어갔죠. 그런데 전세가는 오히려 올리고 있는 단지들을 발견했습니다. 실전 투자자인 만큼 직접 시장을 찾아보고 그중에서도 기회를 항상 찾고 있으니 글 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
서울 9억 이하 아파트
전세가율 높은 단지
서울 9억 이하 아파트 및 갭 차이이 리스트는 서울 9억 이하 아파트 중 갭 차이가 적게 나는 방 3개짜리 대단지 아파트들을 정리한 자료입니다.
자세히 보시면 은평구, 동대문구, 서대문구, 종로구, 성동구, 성북구 이 정도만 찾아볼 수 있습니다. 10월부터 12월까지 올라온 매물들의 가격을 살펴보면 대부분 보합세입니다.
서울 아파트 가격 하락이라고 단정 짓기는 아직 힘듭니다. 오히려 전세가나 월세는 보합세가 아니라 상승세라는 것을 알 수 있습니다.
따라서 서울 아파트 갭투자 금액이 줄어들고 있습니다. 갭 차이가 좁혀지고 있다는 뜻이죠. 물론 이 단지들만 보고 서울 전 지역이 그렇다고 확대해석하면 안 되겠습니다.
서울 아파트 가격 하락, 보합세인 곳도 있지만 가격이 상승하면서 전세가도 오르고 있는 단지 등 3군데만 확인해 보겠습니다.
서울 서대문 홍제동
유원하나 아파트
서울 서대문구 홍제동 유원하나 아파트서울 서대문구 홍제동 유원하나 아파트는 1996년에 준공됐고 704세대, 6개동입니다. 그중 82타입은 방 3개, 욕실 2개입니다. 10월부터 12월까지 8억 매물이 지속적으로 남아있습니다.
서울 아파트 가격 하락, 매물이 쌓이고 있다는 의미보다는 거래가 엄청 적은 상황입니다. 그런데 전세가를 보시면 11월 5.1억에서 12월 5.4억으로 상승한 매물이 올라왔습니다. 유원하나 서울 아파트 갭투자 금액이 2.6억으로 줄어들었죠.
홍제역까지 1.4km이고 도보로 20분 안에 도착할 수 있는 역세권 아파트입니다. 8억 매물은 계속 남아 있고 11월에는 8.1억, 12월에는 8.2~8.5억 매물이 올라오고 있습니다.
반면 서울 아파트 전세가 귀하다고 여겨질 만큼 704세대 중에 82타입 전세물건은 12월 현재 5.4억 매물 1개밖에 없습니다. 9월에 5.1억에 전세가 거래됐고 그 이후 11월에 5.4억에 전세 매물이 올라와 있습니다.
매물과 직전 실거래가, KB시세 확인그리고 유의해야 할 점은 직전 매매 실거래가가 8월 6.5억이 최고가액인데 12월 현재 8억이 넘는 호가를 부르고 있습니다. 이런 상황에서 거래 협상을 한다면 KB시세가 6.25억이고 최근 실거래가가 6.5억 인 점을 유리하게 활용해야 합니다.
직전 실거래가 6.5억인데 12월 현재 전세 매물은 5.4억에 나와 있으니 어떻게 보면 유원하나 서울 아파트 갭투자 금액은 1.1억으로도 생각할 수 있습니다. 실질적으로 1.1억만으로는 힘들 겁니다.
서울 성북구 삼선동
삼선 현대힐스테이트 아파트
서울 성북구 삼선동 삼선 현대힐스테이트 아파트서울 성북구 삼선동 삼선 현대힐스테이트 아파트는 2009년에 준공됐고 377세대 9개동으로 구성됐습니다. 대단지는 아니지만 주변으로 아파트 단지들이 많아서 대단지의 입지를 누리고 있습니다.
그중 방 3개, 욕실 2개인 56타입은 10월, 11월에 8.5억에 올라와 있던 매물이 거래가 됐고 12월에 9.2억으로 매물이 올라와 있습니다. 서울 아파트 가격 하락이라는 말이 무색한 단지입니다.
8.5억에서 9.2억으로 상승한 매물또한 11월에 전세가 4.95억 원에 거래됐는데 12월에는 5.7억으로 전세 매물이 올라와 있습니다. 매물도 4개밖에 없을 만큼 매물이 쌓이지 않고 수요가 많습니다.
종합적으로 서울 아파트 갭투자 금액 3.5억, 전세가율은 62%인 단지입니다. 또한 11월 월세는 보증금 1억에 85만 원이었으나 12월에는 보증금 4.2억에 43만 원 월세 매물이 올라와 있습니다.
서울 아파트 가격 하락이라는 이슈 속에서도 수요가 많은 이유는 6호선 보문역, 창신역 더블 역세권이고 거의 초등학교를 품고 있는 아파트이면서 초, 중, 고등학교, 대학교 학세권입니다. 공원도 주변에 많습니다.
서울 서대문구 현저동
독립문 극동아파트
서울 서대문구 현저동 독립문극동아파트서울 서대문구 현저동 독립문극동아파트는 1,300세대의 대단지고 1998년에 준공됐습니다.
그중 방 4개, 욕실 2개인 102타입은 매물이 10월부터 12월 현재까지 13.5억으로 나와 있습니다. 최근 13억에 실거래가 이뤄진 것을 볼 수 있습니다.
전세가는 11월에 11억에 올라왔는데 12월에는 12억으로 올라와 있습니다. 서울 아파트 갭투자 금액이 놀랍게도 1.5억 밖에 하지 않습니다. 전세가율이 무려 81.5%입니다.
바로 건너편에 유명한 경희궁 자이아파트가 위치하고 있는 입지입니다. 84타입이 20억, 21억에 올라와 있는 종로구 대장 단지입니다.
독립문 극동아파트 102타입의 가장 저렴한 매물이 13.5억이고 14억, 14.3억 매물도 올라와 있습니다. 1,300세대인 거에 비해 매물이 10개 정도 되니까 쌓여있다고 보기 어렵습니다.
독립문 극동아파트 매물과 최근 실거래가유의해야 할 점은 최근 실거래가가 12.65억인데 12월 매물은 13.5억에서 14.3억까지 호가를 부르고 있습니다.
전세 시세는 7.3억, 최근 실거래가는 5.565억 밖에 하지 않는데 12월 현재 매물은 12억에 전세 매물이 올라와 있습니다. 계약갱신청구권으로 인해 상한선 제약이 있는 물건이 5.565억에 찍혔다고 볼 수 있습니다.
꾸준히 확인해 보니 실제 전세 시세는 8~9억 정도이고 오래된 아파트인 만큼 부분 수리가 꼭 필요하다는 점을 감안해야 됩니다.
전세가가 상승하는 타이밍을 잘 주시해서 갭 차이가 좁혀졌을 때 서울 아파트 갭투자를 해야겠습니다.
집값이 너무 올라서 폭락을 원하는 사람들이 많아졌습니다. 그만큼 싸게 집을 사고 싶다는 반증이라고 생각됩니다.
반면, 임대료는 떨어지지 않고 오르는 단지들이 많아지고 있죠. 이런 현상들에서 오히려 기회를 잡을 수 있도록 여러 지역들 앞으로 공유해 보도록 하겠습니다.
