<북리뷰 10> 셰어하우스 시대가 온다

청년 주거문제를 해결하자

제목 : <세어 하우스 시대가 온다>                               저자 : 김결(필명_달토끼야)
발행 : 트러스트북스. 2017.9.                                    페이지 : 296쪽
가격 : 16,000원

저자 김결은 1986년 서울에서 태어났다. 어릴 때부터 회사원이 되기 싫었고 독립을 꿈꾸었다. 직장생활을 하면서 셰어하우스를 시작했으나, 셰어하우스를 성공적으로 운영하면서 젊은 나이에 직장을 그만두고 셰어하우스를 비롯한 부동산 전업 투자자로 활동하고 있다. 셰어하우스를 통해 평소 꿈꾸던 경제적 자유와 24시간을 자유롭게 활용하는 인생의 목표를 이뤄가고 있으며 현재 네이버 카페 '월급쟁이 부자들'에서 활동하고 있다.    

<셰어하우스 시대가 온다>는 저자가 무작정 셰어하우스를 시작해서  홍대 1호점을 열고 그 이후 강남역 4호점의 개점에 이르기까지 숱한 문제들을 겪고 해결하면서 축적한 셰어하우스의 운영에 관한 구체적인 방법과 노하우를 공개한 책이다. 누구나 부동산에 관한 기초지식을 갖추고, 책에 있는 내용을 충분히 이해하고 그대로 실천한다면 셰어하우스를 시작할 수 있도록 셰어하우스를 하기 위한 집의 구입 또는 임대, 리모델링이나 인테리어 하는 방법, 입주자 모집하기, 운영 상 유의할 점, 세무 등을 상세히 안내하고 있다.  

저자는, 힘든 사람들에게 살아갈 힘을 주는 사회적 기업가가 되고 싶다는 꿈이 있었기에 셰어하우스를 통해서 젊은이들에게 전세나 원룸보다 싸고 편하며 아름다운 셰어하우스를 제공하여 주거 안정을 주기 위해 노력한다. 입주자들과는 단순한 임차인이 아니라 가족이 되기 위한 정성스러운 노력을 기울이는데 그 점이 저자의 셰어하우스 운영의 강점이자 차별화된 경쟁력이다.

내 꿈은 지치고 힘든 하루하루를 보내는 분들에게 조금이나마 살아갈 힘을 주는 존재가 되는 것이다.
13page.

2020년 통계청 발표에 의하면 1인 가구는 664만 가구, 전체 가구의 31.7%를 차지해서 4인 가구수나 2인 가구수를 제쳤다. 이렇게 홀로 사는 세대가 급증하면 주거 부족이 따른다. 특히 1인 가구 중 20대~30대가 37%를 차지한다. 이들 젊은 세대는 취업 불안에 주거불안까지 겹쳐 삶의 출발점이 예사롭지 않다. 셰어하우스는 1인 가구의 주거 불안을 해소할 주된 해결책은 아니지만 단기적 주거 안정에 기여할 수 있는 대안이자 선택지이다. 주거 안정에 기여할 셰어하우스 운영자와 예비 운영자에게 <셰어하우스 시대가 온다>는 사업 리스크를 줄이고 고수익과 경제적 독립을 도와줄 수 있는 지침서로써 유용할 것이다.  

이 책의 출판 이후 2021년까지 주택 가격의 폭등으로 인해 주택 매매 가격과 전세 및 월세 금액이 변동되었으므로 셰어하우스의 시장과 수익률 및 전망에도 변화가 있을 수 있음을 감안해야 한다.

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   이 책은 5부로 이루어져 있지만 실무서적 이므로 <북리뷰 9>에선 1부와 2부만 리뷰한다. 인테리어, 운영, 입주자 모집 등 실무적인 내용은 직접 책을 참고하기 바람.  

1부 왜 당장 셰어하우스를 시작해야 하는가
2부 셰어하우스 어디서부터 시작해야 하나요
3부 첫눈에 반하는 예쁜 셰어하우스 인테리어
4부 따라만 하면 성공하는 셰어하우스 기본 운영 공식 A to Z
5부 잘되는 셰어하우스는 다 이유가 있다

저자는 셰어하우스의 트렌드를 최근 유행하는 공유 경제 중 하나의 사례로 파악한다. 공유경제, 셰어 이코노미(Share Economy)란, 물품을 소유의 개념이 아닌 서로 대여하고 차용하는 개념으로 인식한 경제활동을 뜻한다. 현재는 공간이나 물건, 서비스 등을 빌리고 나눠 쓰는 인터넷과 스마트폰 기반의 사회적 경제적 모델이라는 의미로 통용되고 있다. 대표적인 예로 에어 비앤비와 우버가 있다.

<셰어하우스의 시대가 온다>는 20대 후반에 셰어하우스 1호점을 시작하여 4호점까지의 성공적인 운영 노하우를 담은 책이다. 저자는 1인 가구가 2035년까지는 증가한다는 통계청의 전망을 근거로 장기적으로도 셰어하우스의 전망을 긍정적으로 보며 셰어하우스 사업을 추천한다. 그러나 최근 2~3년 간 아파트와 주택 가격이 폭등, 부동산 세제 개편, 코로나 전후의 시장 상황을 감안하면 저자의 밝은 전망이 계속 유지될지는 알 수 없다. 저자의 집필 당시와는 시장 상황이 달라졌음을 유의하면서 셰어하우스 사업의 메리트를 정리해 본다.  

셰어하우스가 새로운 주거 트렌드로 젊은 층에게 인기를 끄는 이유는 원룸보다 보증금이 적거나 없고, 월세도 저렴하며, 거실과 부엌을 공유공간으로 사용하지만 개인방을 쓰므로 사생활이 어느 정도 보장되기 때문이다. 또 전세나 월세에 비해 입주자가 사용기간을 단기에서 1년까지 자유롭게 정할 수 있다. 셰어하우스는 다가구나 다세대 주택, 큰 평형의 아파트를 가진 사람이나 집 없이 전세나 월세로도 시작할 수 있으며 젊은 세대의 자유로운 직업이 되거나 50대~60대의 노후대책으로도 적합하다. 셰어하우스를 하기 좋은 지역은 더블 역세권이나 트리플 역세권의 월세가 비싼 지역이 최적이다. 셰
어하우스는 청년 주거 문제를 해결할 효과적인 대안이다.

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셰어하우스는  1인 가구의 증가에 따라 향후 5년(책 출간, 2017년) 간은 그 수요도 증가한다는 전망이 우세하다. 2015년 11월 통계청이 발표한 '2015 인구주택 총조사 결과'에 따르면 2015년 기준 1인 가구의 수는 520만 명을 기록, 전체 약 1,900만 가구 중 27.2%를 차지했다. 1인 가구는 2025년 31.4%, 685만 2천 가구, 2035년에는 34.3%, 762만 8천 가구로 증가할 것이라고 전망한다.( 2020년 1인 가구는 664만, 31.7%이다.  2017년 당시 전망보다 빠른 속도로 증가했다).

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세계적으로 유명한 셰어하우스 회사.

-호주의 메이나드 아키텍처(www.maynardarchitects.com)

-뉴욕의 스튜디오 카데나(www.studiocadena.com)

-바르셀로나의 미엘 아키텍터스(www.mielarquitectos.com)

국내 대표적 셰어하우스 회사.

-보더리스 하우스(www.borderless-house.com) : 2008년 도쿄에서 시작, 한국, 일본, 대만에서 운영 중.

-컴 앤 스테이(www.thecomenstay.com) : 외국인과 함께 거주/한국인과 함께 거주 형태. 창업 컨설팅.

-우주(www.woozoo.kr) : 셰어하우스 위탁경영도 함.

-함께 꿈꾸는 마을(www.maeulstory.com)

'국내의 셰어하우스는 2020년 기준 약 만실(입주 가능 인원)이다. 일반적으로 셰어 하우스가 최소 방 3개 구조에서 운영되고 입주 가능 인원을 최소 4명으로 잡아 계산하면 현재 약 1,200여 개의 셰어 하우스가 있는 것으로 추정할 수 있다. 하지만 앞으로 시장은 더 빠르게 커질 것이다. 국내의 경우 셰어하우스 시장은 비교적 초기 단계라고 볼 수 있다. 셰어하우스 개념이 보편화된 호주, 미국, 일본, 유럽 등과 비교하면 국내의 셰어 하우스 공급은 크게 부족한 형편이다. 1인 가구는 앞으로 점점 증가할 것이다. 특히 가장 활발한 사회생활을 하고 경제력이 부족한 2030 세대들의 생활 주거 비용은 점점 커질 것으로 예상된다. 따라서 셰어하우스 운영을 생각하고 있는 독자들이 있다면 자신감을 가져라. 지금은 셰어하우스를 시작하기 좋은 타이밍이다. 중요한 것은 실행력이다.' (P.57)

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'부동산 투자자 입장에서 셰어하우스는 어떤 매력을 가지고 있을까. 은퇴를 앞둔 5060 세대에게 퇴직 이후 노후 수입원으로서 매력적인 영역이다. 기존 주택 임대차 계약의 경우 세대를 기준으로 임차인을 받았기 때문에 사실상 월세만으로 높은 수익률을 달성하는데도 한계가 있었지만, 셰어하우스는 입주자의 수를 기준으로 월세를 받는 구조이기 때문에 기존의 세대수를 기준으로 받는 경우보다 높은 임대 수익률 달성이 가능하다. 특히 셰어하우스는 한 공간에 여러 명의 입주자를 받을수록 그 수익률이 극대화되는 규모의 경제 성격을 가지므로 대형 평형 아파트를 소유하거나, 단독 건물을 소유한 경우 수익률은 더욱 높아진다. 특히 여러 층이 있는 단독주택의 경우 그중 일부를 집주인이 거주하고 나머지 공간을 셰어하우스로 활용하면 1인 1 주택은 현재 비과세이기 때문에 노후대비 투자로 적극 권장할 만하다. 물론 본인 명의의 집을 소유하지 않은 경우에도 셰어하우스 운영이 가능하다. 사실 운영 수익률 극대화 측면에서 보면 집을 소유하면서 운영하는 것보다 전대차 (임대해서 셰어하우스로 재임대하는 것) 계약을 활용하는 편이 가장 높은 수익률을 달성할 수 있다.'(P.63)

'만약 매매 이외에 적극적으로 셰어 하우스 운영을 하려 한다면 본인이 사는 집을 셰어하우스로 운영하고 남편과 본인은 인근의 월세집을 빌려 생활하는 것도 괜찮은 방법이다. 셰어 하우스로 운영할 집을 리모델링하는 경우에도 시간이 충분하다면 일부 간단한 작업은 셀프 리모델링으로 진행할 수 있다. 주부의 경우 셰어하우스 입주자 모집공고를 했을 때 방문자들을 수시로 관리하면서 함께 집을 방문할 수 있다는 점은 큰 무기가 된다.

단, 입주자들은 대개 20대 후반~30대 젊은 층이기 때문에 세대 차이로 인해 직접 입주자를 받고 관리하기가 어려울 수 있다. 직접 관리가 부담스럽다면 초반에만 입주자를 직접 받고 이후에는 기존 입주자들 중 원하는 사람에게 월세 5만 원 할인 등의 혜택을 주어 그 사람이 방장이 되어 관리하도록 하는 것도 좋은 방법이다. 아니면 은퇴한 운영자들과 같은 또래의 4060세대를 위한 셰어하우스를 운영하는 것도 좋은 방법이다. 셰어하우스는 운영자와 입주자가 윈-윈 하는 시스템이다. 자본주의 사회에서 보기 드문 아름다운 투자방법이다.' (P.73)

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'셰어하우스의 입지로써 가장 중요한 것은 교통이다. 서울의 경우 더블 혹은 트리플 역세권이라면 기본적으로 좋은 입지를 갖췄다고 볼 수 있다. 서울의 주요 환승역 인근의 월세 평균가를 보면 보증금과 월세가 가장 비싼 지역은 강남으로 평균 보증금 1582만 원에 월세 65만 원, 그다음으로 눈에 띄는 지역은 마포, 구로, 공덕역과 합정역 주변도 비교적 월세가 높다. 일반적으로 셰어하우스를 운영하기 좋은 입지조건 중의 하나는 월세가 비싼 지역이다. 그래야 집을 구하는 사람들 입장에서 셰어하우스의 장점인 저렴한 보증금과 월세가 큰 매력으로 다가오기 때문이다. 성공적인 셰어하우스 운영을 위한 핵심 요인은 앞서 제시한 교통 이외에 2030 세대가 모이는 지역을 꼽을 수 있다. 대표적인 곳은 대학가이다.'(P.97)

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'나는 집주인이 아니라 입주자다. 내가 살고 싶은 집이, 남도 살고 싶은 집이다. 특히 청결관리와 청소에 신경을 써야 한다. 셰어하우스 운영자는 단지 집주인이라는 생각을 버려야 한다. 그래야 입주자 입장에서 무엇이 불편하고 무엇이 필요한지 잘 파악할 수 있다. 운영자와 입주자들의 관계는 편안해야 한다. 만일 운영자가 집주인이라는 생각으로 입주자들을 불편하게 할 경우, 소통이 어려워 작은 문제가 큰 문제로 번질 수 있다. 셰어하우스 운영자는 자신이 집주인이 아니라 입주자라는 생각을 가져야 한다.'(P.243)

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코로나 상황 하에서 셰어하우스 시장도 이 책의 핑크빛 전망과 달리 많은 변화에 직면했다. 아마 입주자가 외국인 중심인지 내국인 중심인지에 따라 업체별로 명암이 갈리면서 외국인 중심 업체의 매출 타격이 더 클 것으로 추측된다. 코로나 고통의 시기가 지나면 외국인의 수요가 회복할 것이며 1인 가구는 코로나와 상관없이 증가한다. 그렇다면 셰어하우스 시장 참여자들은 코로나 이후의 입주 수요 증가와 주택 가격 폭등에 따른 전월세 가격의 변동을 어떻게 수익률에 연결시킬지가 민감하면서도 중요한 이슈가 되었다. 현재와 포스트 코로나 시대에도 이 책 내용이 유효할지 저자의 속편이 기다려진다. <셰어하우스 시대가 온다>

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