세상에 싸고 좋은 집을 짓는 방법은 없다.

당신이 꿈에 그리던 집짓기 vol.3 건축 시공 (업체 선정)

집은 가족 구성원이 공존하면서 삶을 영위하는 안전한 보금자리이자 구성원의 추억이 살아있고 꿈과 희망이 영글어가는 가족의 역사관이라고 이야기할 수 있습니다. 

땅 구입과 건축 설계가 완료되었으면 위에서 언급한 그런 좋은 집을 지어줄 업체나 기술자를 선정해야 합니다. 집을 어떻게 짓느냐보다 누구와 짓느냐가 중요합니다. 아주 잘 선택해야 합니다. 집을 건축할 업체나 시공자를 잘못 선택할 경우에는 감당하기 힘든 스트레스와 손실이 발생하기 때문입니다. 실제로 저의 블로그나 메일을 통하여 심심치 않게 건축 공사가 중단되었는데 어떻게 해결해야 하는지, 준공 서류를 빌미로 과도한 공사 비용을 청구하는 경우 어떻게 해야 하는지의 해결 방법에 대해 문의를 합니다.

제가 직접 도움을 드린 김포 약암리 전원주택 신축 현장의 경우는 계약된 총금액의 건축 공사 비용을 달라는 데로 80% 이상을 지급하였는데도 50% 정도밖에 공사 진행이 되지 않고 중단이 된 상황에서 기존 업체를 처리하고 나머지 잔여 공사를 맡아서 해결해 준 적이 있습니다. 따라서 이러한 불미스러운 사례가 발생하지 않기 위해서는 내 집을 가장 잘 지어줄 수 있는 업체, 믿고 신뢰할 수 있는 시공자를 선정해야 합니다. 그런 업체를 선정하는 방법과 노하우를 알려드리도록 하겠습니다.

© pinterest

먼저 자신이 건축하는 주택의 규모에 따라 시공업체 선정 기준을 명확하게 알아야 하는데 그 기준은 다음과 같습니다.

1. 건축물 규모에 따른 시공자 기준

2022년 현재 건축하시려는 건축물의 연면적이 200㎡ (60.61평) 초과하는 건축물이면 건축법상 종합건설 면허가 있는 건설회사가 건축시공을 해야 하며, 200㎡ (60.61평) 이하의 건축물은 종합건설 면허 없이도 시공이 가능하나 건축법상 일정 이상의 자격을 갖춘 현장관리인을 의무적으로 배치해야 합니다.

건축 연면적 200m2 이상 >>>>>> 종합 건설 회사만 건축 시공 가능

건축 연면적 200m2 이하 >>>>>> 개인 사업자나 건축주 직영 공사 가능(건축 자격증 현장 대리인 신고 필수)

위에서 보시는 바와 같이 집의 층수와 상관없이 건축하는 전체의 면적이 60.61평을 초과하면 종합 건설 회사 중에 한 군데를 선정해야 하고, 집 건축 전체 연면적이 60.61평 이하면 굳이 종합 건설 회사와 건축 시공을 진행하지 않아도 됩니다.

종합 건설 회사의 경우 현장을 관리하는 직원의 급여 이외에 회사 이윤, 본사 관리비가 공사 금액에 포함되기 때문에 일반 사업자나 개인이 공사를 진행하는 것보다 공사 금액이 높습니다. 물론 자금력이 탄탄하고 자체 기술력이 있는 종합 건설 회사인 경우 품질적인 면이나 공사 대금의 리스크에서 안전성이 좋을 수는 있으나 소규모 주택 건축 공사의 경우 현장을 담당하는 현장 소장의 기술적인 능력과 역할이 크기 때문에 전체적인 것을 잘 고려하여 시공자를 선정하시기 바랍니다. 

© 건축 성공 플래너

2. 시공자 사전 미팅

사전 미팅을 하는 이유는 건축 회사나 시공자에 대한 사전 탐색과 공사에 대한 견적을 받기 위해서 하는 것입니다. 자신의 집을 믿고 맡길 수 있는 시공 업체를 선정하기 위해서는 먼저 인터넷이나 주변 추천 등을 통하여 시공 업체 2~3군데 골라서 연락을 하고 사전 미팅을 해야 합니다. 사전 미팅 장소는 시공 업체의 사무실이든 주택이 건축될 현장이든 상관없습니다. 미팅할 때는 주택 건축에 관련된 설계 도면과 자재의 스펙 등 필요한 자료를 준비하여 진행하는 것이 좋습니다.

간혹 토지 구입 시에 알게 된 부동산이나 건축 설계를 진행한 건축사 사무소에서 건축 업체를 소개받는 경우가 있습니다. 이 경우 성실한 업체를 소개해 준다기보다 서로 이익 관계에 있는 경우가 대부분입니다. 특히 일부 부동산의 경우는 소정의 소개비를 받아 챙기기 때문에 그 비용은 고스란히 건축 공사비에 포함되어 심각한 경우 부실 공사로 이어집니다.

작년 제가 맡아서 진행한 상가 주택 신축 현장에 부동산 관계자가 방문하여 소정의 소개비를 주면 신축을 준비 중인 건축주를 소개해주겠다는 제안을 하여 단칼에 거절한 바 있으며, 분당 소재 유명 건축사의 경우도 별반 다를 바가 없었습니다. 물론 추천해주는 업체 중에는 성실한 건축 업체도 있을 수 있습니다. 따라서 사전 미팅을 통하여 정확하게 확인하시기를 당부드립니다.

사전 미팅은 말 그대로 내 집을 건축하게 될 수도 있는 업체와 시공자를 사전에 직접 만나서 확인하고 건축 관련 사항을 설명하여 공사 금액에 대한 견적을 받기 위해서입니다. 충분히 여유 있는 시간을 가지고 미팅을 하시기 바랍니다.

3. 업체 견적 검토하기

시공자와 사전 미팅을 하고 업체들의 견적을 받아 정확하게 비교하기 위해서는 동일한 견적 기준을 제시해야 합니다. b급 이상의 수준 있는 건축 설계 사무소에서 주택 설계를 진행할 경우 마감 자재에 대한 협의를 건축주와 진행하고 인테리어 설계에 반영하여 도면과 함께 스펙 북을 건축주에게 제공합니다.

업체에게 견적 요청 시에 설계 도면과 스펙 북을 함께 송부하고 견적서 제출 날짜도 미리 결정하시기 바랍니다. 견적 작업을 하기 위해서는 업체와 시공자의 귀중한 시간과 노력이 투입되어야 합니다. 짧게는 1주일에서 복잡한 구조의 고급 주택인 경우 견적 작업이 2주 이상 걸리기도 합니다. 따라서 이런 점을 명심하시고 믿고 같이 공사를 진행할 수 있는 업체에게 견적 작업을 요청하시기 바랍니다.

스펙 북 예시 © 건축 성공 플래너

문제는 스펙 북이 없는 경우입니다. c급 이하의 건축 설계 사무소의 경우 건축 설계 도면이 부실한 것이 대부분이며 스펙 북은커녕 제대로 된 마감 표기도 되어 있지 않습니다. 이런 경우에는 견적서의 총금액만 가지고 비교하면 절대 안 됩니다. 견적서의 내역에 타 업체와 동일한 자재를 반영하였는지 아니면 다른 내역이 추가되거나 빠진 부분은 없는지를 확인해야 합니다. 

어느 지역에 가도 견적서는 제출하지 않고 평당 금액을 제시하는 업체들이 꼭 있습니다. 평당 얼마면 지을 수 있다는 업체는 아예 견적 요청도 하지 마시고 배제해 버리세요. 분명 후회할 일이 생깁니다. 평당 금액의 함정에 빠져서 계약금만 날린 실제 사연의 주인공도 바로 2주 전에 저한테 연락하여 조언을 구했습니다. 싼 게 비지떡이라는 말이 괜히 생긴 것이 아닙니다.

4. 업체 선정하기

견적 작업이 짧게는 1주일 길게는 2주일 이상 소요된다고 위에서 설명드렸습니다. 확실한 업체를 선정하기 위해서는 견적 작업을 진행하는 동안 업체나 시공자가 직접 건축한 집을 방문하여 확인하는 것입니다. 또한 그 집의 건축주를 만나서 집을 지은 업체가 괜찮은지 물어보시기 바랍니다. 가장 정확한 평가 방법 중의 하나입니다.

유명한 건축가 승효상 씨가 설계한 유홍준 교수님은 공사 업체를 선정할 때 오히려 높은 공사 금액을 제시한 업체를 선택하였습니다. 승효상 건축가가 놀라서 그 이유를 물어보니 공사 금액이 높은 이유에 대해서 충분히 설명하고 더 좋은 집을 건축하기 위해 필요한 부분들을 제안하여 자신이 생각하기에도 충분히 납득이 가고 신뢰감을 주어 그 업체를 선택하였다고 합니다. 

업체가 제출한 견적서에 동일한 금액을 제시하였다면 더욱 신뢰가 가는 업체를 선정하고, 금액이 차이가 난다면  충분한 검토를 하여 가장 신뢰가 가는 업체를 선정하시기 바랍니다. 함께 여행할 친구를 선택할 수 있다면 우리는 대게 여행을 밝게 만들어 줄 만한 사람을 택하게 마련입니다. 건축 공사는 짧게는 몇 개월에서 길게는 1년 이상 걸리는 긴 여행입니다. 집을 짓는 공사 기간 동안 밝고 즐거운 여행을 함께할 그런 인연을 맺을 수 있는 업체를 선정하시기 바랍니다.

TIP 업체나 시공자 선정에 있어서 총금액보다 중요한 것은 건축 기술적인 능력과 신뢰성입니다. 건축주는 좋은 집을 지어줄 업체나 시공자에게 합리적인 이윤을 보장해야 할 것이며, 업체나 시공자는 지급받은 대가 보다 더 큰 만족을 건축주에게 보답해야 할 것입니다.

업체를 선정하였다면 행복한 집 짓기의 서약인 건축 공사 계약서를 작성해야 합니다. 다음 시간에는 건축 공사 계약서 작성 방법과 공사 대금 지급 방법에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다.

감사합니다.