세상에 싸고 좋은 집을 짓는 방법은 없다.
당신이 꿈에 그리던 집짓기 vol.4 계약서 작성 방법
당신이 꿈에 그리던 집을 짓기 위해 땅을 사고, 건축 설계도 완료하고, 집을 지어 줄 시공자도 선택을 하였습니다. 그러면 이제 선택한 시공자와 건축주 상호간의 서약서라고 할 수 있는 건축 공사 계약서를 작성해야합니다. 어떻게 보면 건축 공사 보다 중요하다고 할 수 있습니다.
계약서 없이 건축 공사를 진행하는 경우도 생각보다 많이 있습니다. 아는 지인 또는 친구나 선후배의 경우 건축 공사 계약서 없이 구두 상으로 얼마에 지어 준다고 약속을 하고 주택 건축 공사를 진행합니다. 서로가 원하는 것을 만족시키면서 집짓기가 완료되었을 경우에는 아무 문제가 되지 않습니다. 그런데 건축 공사 계약서 없이 공사 진행 도중 갑자기 공사가 중단된다거나, 건축주가 공사 대금을 지급하지 않는다거나, 공사 완료 후에 치명적인 하자 문제 등이 발생한다면 건축주와 시공자 모두에게 엄청난 스트레스와 금전적인 손실이 발생하게 됩니다.
아래에 보시면 건축 공사 계약서를 제대로 작성하지 않고 공사를 진행하여 문제가 발생하여 제가 운영하는 블로그를 통해서 이웃분이 조언을 구한 사례입니다. 실제로 오늘 소개해 드리는 사연 말고도 제 주변에서는 이와 비슷한 상황이 빈번하게 발생하고 있습니다.
© 건축 성공 플래너옆에 이미지 사례의 경우 시공자 쪽에서 준공 서류 중에 하나를 볼모로 삼아서 건축주에게 추가 공사금액을 요구하고 있는 상황입니다. 공사 진행 과정에서 어떠한 일이 있었는지 자세한 내막은 알 수가 없으나 일부 몇몇 업체들이 저가에 공사를 수주하여 공사 막판에 이런저런 이유를 들어 무리한 추가 공사 금액을 요구하여 이익을 챙기는 전형적인 수법 중에 하나입니다.
또한 제 경험상으로 비추어 보면 이런식의 건축 공사를 진행한 시공사 대부분은 하도급 업체에 지급하지 못한 금액도 상당 부분 있을 수도 있기 때문에 건축주 분은 준공 완료 후에 잔금 지급 전 하도급 업체의 공사 대금 지급 여부도 반드시 확인하고 지급해야 합니다. 만약 건축주와 시공자가 서로 합의한 건축 공사 계약서가 있었다면 법적으로 간단히 해결될 문제이나 이러한 건축 공사 계약서 없이 공사를 진행하여 위와 같은 불미스러운 일이 발생한 것입니다.
따라서 행복한 집짓기의 첫 번째는 정확한 건축 공사 계약서 작성에서 출발한다는 점을 다시 한 번 명심하시기 바랍니다.
'당신이 꿈에 그리던 집짓기 vol.4 게약하기' 에서는 건축 공사 계약서 양식에서 부터 작성 방법, 첨부 서류 등에 대해서 설명해 드리도록 하겠습니다.
Bulimba Park House © Cathy Schusler 건축 공사의 경우 이미 만들어진 제품이 아니고 수 개월에 걸쳐서 만들어져 가는 것이기 때문에 건축주 입장에서는 집이 건축되어 가는 과정에 있어서 시공자가 계약서에 명시된 마감 자재를 사용하고 예정 공정표 대로 공사가 진행되고 있는지를 확인하고 그에 따른 공사 대금을 지급하여야 합니다. 시공자 입장에서는 공사를 계약서에 약속한 부분을 제대로 진행하면서 계약서의 지급 약정에 따라 공사 대금을 지급 받아야 합니다. 좋은 집을 건축하기 위해서는 정확한 건축 공사 계약서가 꼭 필요합니다.
건축 공사 계약서 양식 및 첨부 서류
1) 민간 건설 공사 표준 도급 계약서
- 건축 공사 계약서 양식은 대한 건설 협회에서 제공하는 민간 건설 공사 표준 도급 계약서로 작성하시기 바랍니다.
2) 특약 사항(특약 조건)
- 분쟁으로 인하여 법적으로 다툼 시 최우선으로 고려하게 되는 사항입니다. (특약사항은 계약서 가장 뒷부분에 첨부하시기 바랍니다. 계약서 작성시 수기로 작성하여도 상관없습니다.)
3) 건축 공사 견적서
4) 건축 공사 도면(설계 도면)
5) 건축 공사 예정 공정표
6) 자재 스펙 북(인테리어 설계 도면)
7) 사업자 등록증
8) 공사대금 지급 계좌 사본
TIP 위의 계약 서류 중에서 가장 신경을 써야하는 부분이 특약 사항입니다. 주택 건축 공사 중에 문제가 생겨서 법정 다툼으로 진행될 경우 가장 우선시 되는 것이 특약 사항이기 때문입니다. 예를 들면 도면이나 견적서 상에 표시되어 있는 자재를 실 시공할 때 한 단계 더 높은 사양으로 업그레이드 한다든지, 도면이나 견적사의 항목에는 없지만 마당에 데크를 설치해 준다는 약속을 한다든지와 같은 추가적인 부분들입니다.
특약사항은 위에서 언급한 내용이외에도 각종 민원 발생시 비용처리문제, 과태료 발생시 지급 문제, 건축주 요구에 의한 추가 공사비용 문제, 중요한 자재 검수 문제 등 여러가지 사항들이 있습니다. 공사 계약서 작성 전에 건축주와 시공자가 서로 합의하여 미리 특약사항을 반영하고 이를 계약서에 첨부하시기 바랍니다.
계약서에 공사 대금 지급 방법 작성
민간 건설 공사 표준 계약서 양식 © 건축 성공 플래너대한 건설 협회에서 제공하는 민간 건설 공사 표준 계약서 양식에는 공사 대금 지급이 " 계약금, 중도금, 잔금 " 3개로 나누어져 있습니다. 계약금은 10~20% 정도로 계약 당일 지급하는 것이 원칙입니다. 중도금의 경우는 리스크 감소를 위해서 세분화 할 필요가 있습니다. 매월 말일이나 지정 날짜에 건축 공정 진행 상황에 맞게 지급하는 방법도 있으며, 특정 마감 공정 완료 후 지급하는 경우도 있습니다. 제가 진행하는 신축 공사의 경우 계약금 10%, 기초 콘크리트 타설 완료 후 20%, 골조 공사 완료후 30%, 방통 타설 완료후 30%, 사용 검사(준공) 완료후 10% 로 건축주와 협의하여 계약서를 작성합니다.
모든 게약서 서류 작성이 끝나면 2부를 작성하여 서명 날인을 하고 각각 1부씩 보관하면 건축 공사 계약이 완료되는 것입니다. 계약이 완료되면 건축주와 시공자는 갑과 을의 관계를 떠나서 좋은 집을 짓기 위한 하나의 팀이 되어 서로를 존중하면서 계약서에 명시된 내용대로 성실히 이행해야 합니다.
'맹세는 말에 지나지 않고, 말은 바람에 지나지 않는다.' 라는 말이 있습니다. 평소에 잘 알고 친한 사이라고 하더라도 기본적인 건축 공사 계약서를 작성하여 공사를 진행한다면 서로 더욱 신뢰하는 사이로 발전할 것입니다. 여기에 건축주는 자신의 집을 짓기 위해 현장에서 고생하는 시공 기술자와 작업자에 대해 배려하는 마음을 가지고, 시공자는 주택의 본질적인 가치에 진심을 담아 시공하며, 받은 것보다 더한 만족도를 건축주에게 보답해야 할 것입니다.
대한민국 모든 분들의 행복한 집짓기를 응원합니다.~
당신이 꿈에 그리던 집짓기 vol.5는 건축 시공 체크 사항에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
