[시장] 부동산펀드 수익증권 유동화 사례

우선주 모집 어려움을 유동화증권으로 풀은 코람코운용(딜북뉴스, 2024.6.16)

'푸드누리 이천물류' 펀드에 매각후 빚잔치‥과잉공급에 물류센터 부실化(아시아경제, 2024.6.13)

부동산펀드의 우선주 투자자를 유동화증권을 통해 모집했다고 한다. 펀드 수익증권(우선주)을 기초자산으로 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다는 것인데...사채 발행자인 키움증권이 해당 사채에 대해 원리금 자금보충과 매입확약을 하는 구조인듯 하다.     

일반적인 부동산 매입 건에서, 우선주 투자자인 기관투자자 또는 금융기관은 해당 주식을 사업 종료시까지 보유하거나, 다른 기관에게 재매각(Sell-down) 한다. 보유 또는 매각 두 가지 중의 하나를 선택하는 셈인데, 위의 사례처럼 재매입을 보장하면서 주식을 매도하는 경우는 흔하지 않다. 추측컨대, 키움증권이 펀드 운영사인 코람코와 우선주 매입약정을 하고 이를 Sell-down하려 했으나, 매수자가 없었던 것이 아닐까 싶다. 결국 유동화증권 투자자의 원리금 보전을 위해 자금보충/매입약정 등 신용보강을 첨부해 단기 유동화 증권을 발행함으로써 당장의 자금 투입 부담을 줄인 것으로 보인다. 

기초 자산인 물류센터 임대수입이 충분하지 않을 경우, 우선주 배당이 감소하거나 유보되면서 키움증권이 유동화증권 투자자에게 약정 원리금을 지급하지 못할 수 있는데, 이 경우 해당 증권사가 자체 자금으로 원리금을 지급해야 한다. 사실상 키움증권이 자체 신용으로 발행한 회사채에 가까운 셈. 기초자산인 펀드 수익증권으로 별도의 담보력을 확보할 수 있다면, 키움증권의 신용도를 보완해 사채 금리를 더 낮출 수 있겠지만, 주주간 계약 상에 투자자인 키움증권이 우선주의 독립적인 매각권한을 온전히 확보하고 있는지, 우선주를 손실 없이 매각할 수 있도록 제 3의 투자자를 확보할 수 있을지가 관건으로 보인다.