[시장] 재건축 부담금에 대한 논란
'재건축 부담금'은 재건축초과이익환수에 관한 법률에 의해 2018년 이후 관리처분계획 인가를 받는 재건축 사업장의 초과이익에 대해 부과하는 부담금이다. 조합설립인가일부터 준공인가일 사이의 가격상승분에서 정상가격상승분(예금이자율 또는 주택가격상승률 중 높은 쪽)과 개발비용을 빼고 계산한 초과이익(8 천만원 이상부터 부과)에 구간별 요율(10~50%)을 곱해 계산한다. 2006년 법안 제정으로 도입되었으나, 특례 적용, 헌법소원(2019.12월 합헌판결), 지자체 부과 유예 등으로 실제 부담금을 징수한 단지는 거의 없다. 다만, 2023.12.8일 여야가 합의한 개정안이 국회에서 의결되면서 2024년부터 부담금이 부과될 것으로 보인다.
재건축 초과이익 환수제 적용단지 들여다봤더니(이데일리, 2017.4.6)
법 있으나 마나...17년째 한 푼도 안 걷은 재건축 초과이익(경향신문, 2022.7.10)
재건축 초과 이익 8천만 원까지 부담금 면제…개정안 국회 통과(SBS, 2023.12.8)
재건축 부담금이 다시 수면위로 떠오르면서 반발도 커지고 있다. 개정안에서 부담금 부과기준이 완화되면서 지방 재건축 사업의 부담금은 크지 않을 듯 하지만, 개발이익이 큰 서울 강남권에서는 부담금이 수억원에 이르는 단지가 나올 것으로 보이기 때문이다. 최근 공사비 상승으로 재건축 조합원들이 부담하는 분담금이 늘어나는 상황에서 초과이익 부담금이 부과되며 재건축 조합원들의 부담이 커지고 있다.
전국 34개 재건축단지 초과이익과 부담금 현황 분석 이슈리포트 발표(참여연대, 2023.11.20)
17년만에 부과 앞둔 재건축 부담금…엇갈리는 희비(세무사신문, 2023.12.8)
"재건축 돈 안된다" 지연·무산…분담금의 벽(아시아경제, 2024.4.5)
재건축 부담금의 이슈는 1) 다른 사업 대비 부담 수준이 과도한가(재개발과의 형평성), 2) 부과 방식이 적절한가(미실현이익에 대한 과제, 이중과세) 등으로 구분할 수 있다.
1)번 관련, 2019년말 헌법재판소에서는 재개발과 재건축은 사업목적/대상, 강제성의 정도(재개발은 동의 여부에 관계 없이 조합원이 됨), 사업시행 절차, 개발이익 환수 방법 등에 걸쳐 사업 성격이 다르므로, 재개발에 없는 부담금을 재건축과 부과하는 것이 양 사업간 평등원칙을 위반한다고 보기 어렵다고 판시한바 있다. 일례로 재개발 사업에서는 초과이익이 부담금은 부과하지 않지만 공공시설(도로/공원 등) 기부채납, 임대주택 건립 의무, 세입자 대책(주거이전비/영업비 보상) 등으로 개발이익을 환수하고 있다.
헌법재판소 2019. 12. 27. 선고 2014헌바381 전원재판부 결정 [재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등 위헌소원] [헌공279, 87]
김진수, 재건축 재개발사업 개발이익 실증분석 연구, 부동산학보, 한국부동산학회, 2017
2)와 관련해서는, 헌법재판소의 합헌 판결에도 불구하고 여전히 논란이 계속되고 있다. 재건축 부담금을 위헌으로 판결한 2명의 헌재 재판관도 소수 의견에서, "미실현이득을 부담금 등으로써 환수하는 제도 자체가 부담금 원리에 어긋나는 것은 아니나, 이 경우 부담능력은 예컨대 양도소득세처럼 실현된 이득에 대한 환수제도와 비교할 때 현저하게 낮다"고 언급한 바 있고, 재건축 부담금에 이중과세를 방지하기 위한 조치가 포함되어 있음에도 이중과세 문제를 완전히 해결하지 못한다고 지적하고 있다.
2019년 헌법재판소의 합헌 판결에도 불구하고, 재건축 부담금의 정당성에 대한 법적 논란 가능성은 여전히 남아 있다. 2024년부터 개정된 재건축 부담금 제도가 시행될 예정이어서, 부담금 부과를 통지받은 단지에서 부과취소 소송과 함께 헌법소원을 제기할 수도 있다. 특히, 1기 신도시 등을 대상으로 재건축 사업 추진지역이 크게 늘어날 예정이어서, 재건축 부담금을 둘러싼 논란은 한동안 계속될 가능성이 크다.
