[업계] 개발사업 책임준공 시장, 최근 변화
최근 부동산 개발사업의 사업모델이 조금씩 바뀌고 있다. 가장 뚜렷하게 변화가 감지되는 분야는 공사비, 책임준공 의무 등 시공사와 관련된 것들이다. 과거글로벌 금융위기 이후, 시공사가 직접적으로 대출원리금을 보장하는 경우(연대보증, 채무인수)가 줄어들고 책임준공으로 시공사의 신용보강이 줄어든 바 있는데, 최근에도 시공사의 리스크가 줄어드는 쪽으로 시장 흐름이 바뀌고 있다. 개발사업에 참여하는 시공사가 상위 건설사 일부로 한정되면서, 전반적으로 시공사의 목소리가 커진 듯 하다.
우선, 물가변동에 따른 공사비 증액을 금지하는 계약 조항이 변경되고 있다. 보통 공사 도급계약서에 특약을 포함해 물가가 올라도 공사비 올리지 못하도록 하는 경우가 있는데, 최근 공사원가 상승으로 공사비 분쟁이 크게 늘면서 정부(국토교통부)와 법원 모두 특약이 포함되었더라도 공사대금의 조정을 인정하는 쪽으로 입장이 바뀌고 있다. 물론 공사계약 상에 공사비 증액을 인정해야 조항이 포함되고 도급인에게 귀책사유가 있는 경우 등으로 조건을 달고 있지만, 물가변동에 따른 비용증가 리스크를 시공사가 온전히 부담하는 것은 불공평하다는 시각이 확산되고 있다.
'물가반영' 공사비 증액 가능해진다...법원 판결 일파만파(한국경제, 2024.6.11)
물가변동 배제특약의 최근 판례 동향(법률신문, 2024.6.3)
물가와 공사비를 연동해 조정하는 것은 금융기관보다는 시행사에게 악재이다. 금융기관은 대출계약서 조항을 통해, 최합의된 수준보다 공사비가 증액될 경우 증액공사비는 대출원리금을 모두 상환한 이후에 시공사가 받아가도록 하고 있기 때문이다. 반면 시행사는 공사비가 늘수록 사업이익이 줄어드니, 공사비 증액에 민감할 수밖에 없다. 특히 재건축/재개발처럼 단일 회사가 아니라 여러 조합원이 모여 사업을 진행하는 경우가 더 문제가 된다. 이익이 줄면서 내부에서 다양한 불만이 제기될 수도 있고, 이익이 충분하지 않으면 조합원이 갹출하여 늘어난 공사비를 부담해야 하기 때문이다.
시공사의 책임준공 의무가 완화될 가능성도 커지고 있다. 개발사업에서 시공사는 책임준공 기한과 기한 미준수 시의 이행의무(대출원리금 채무인수/손해배상)를 기재하는 책임준공확약서를 대주단에 제출한다. 확약서에는 책임준공 기한을 연장할 수 있는 경우가 포함되는데, 천재지변/내란/전쟁 등 외에는 사실이 연장이 어려웠다. 책임준공 의무가 과도하다는 건설업계의 불안이 커지면서, 정부에서는 부동산 개발시장 제도 개선의 하나로 시공사의 책임준공 의무를 완화하는 방안을 검토하고 있다.
책준확약했다가 채무인수 공포에 떠는 건설업계(딜북뉴스, 2023.8.1)
책임준공 대책 상반기 중 나온다....연장요건 완화/과도한 채무인수 방지 논의(조선일보, 2024.5.21)
일부 건설사는 기존 체결한 책임준공확약의 무효를 주장하고 소송을 제기하기도 하였다. 시공사와 함께 책임준공 의무를 연대 이행하는 부동산신탁사의 책임준공 미이행시의 손해배상 범위가 둘러싸고 소송이 진행되고 있는 와중에, 건설사도 책임준공 의무의 범위에 대해 법원의 판단을 구한 셈이다. 올해 하반기, 늦으면 내년 중에 소송 결과가 나오면, 책임준공 미이행시 시공사/신탁사의 의무가 재정의될 것으로 보인다.
우방 "시공사 책준, 무조건 채무인수 부당" 업계 첫 소송(2024.6.10)
[법률라운지] 시공사의 책임준공의무(대한경제, 2023.4.14)
대주단-신탁사 소송전 후폭풍(딜사이트, 2024.5.22)
다른 방향의 변화도 진행되고 있다. 최근 대출계약이 이루어진 효제동 주상복합 개발사업에서는 시공사의 책임준공 기한 연장사유가 확대되었다. 건축계획의 변경, 파업/물류마비/문화재발견/전염병/기상이변/지반 이상 등 시공과 관계없는 이유로 공사가 중단/지연되는 경우에도 시공사가 책임준공 기한의 연장을 신청할 수 있도록 하고, 대주는 추가적인 신용보강 요청이나 금융수수료 없이 필요한 조치를 이행하도록 한 것이다.
요약하면, 부동산 개발사업에서 시공사의 책임준공 기한 연장 조건, 책임준공 미이행시 시공사의 이행조치 모두 기존보다 시공사에게 유리한 형태로 변화할 가능성이 크다. 이는 금융기관이 PF대출을 취급할 때 더욱 리스크를 부담해야 한다는 뜻이다. 변화된 시장 흐름에 적응해 금융기관이 PF 취급조건을 변경할 지, 금융회사나 시공사가 아닌 기관(시행사 또는 제3의 금융기관)이 줄어든 시공사의 의무를 대신하게 될지, 향후 시장의 변화를 주시할 필요가 있다.
