서울시 터미널 개발사업, PF 관련 이슈들
서울시에서 버스/화물터미널 재개발사업이 다수 진행되고 있다. 반포 고속버스터미널, 동서울터미널, 상봉버스터미널, 양재화물터미널, 서부트럭터미널, 동부화물터미널 등이 대표적으로, 노후화된 터미널 시설을 현대화하면서 업무, 판매, 숙박, 주거 등의 시설을 복합하고 규모를 확대해 지역의 랜드마크로 재조성할 계획이다. 이러한 터미널 개발사업 상당 수가 '26년부터 자금조달 및 착공을 진행할 것으로 보여, 향후 개발금융 시장의 주요 이슈 사업이 될 가능성이 크다.
서울 대형 터미널 6곳, 2030년 이후 랜드마크로 재탄생(서울경제, 2025.12.9)
터미널 개발은 서울시와 중앙정부에서도 사업추진을 지원하고 있다. 서울시는 동서울터미널을 '서울공간 대개조' 사업으로 선정한데 이어, 동서울터미널/동부화물터미널/고속버스터미널을 사전협상 대상지로 지정하여 공공기여를 얻어내는 대신에 용도지역을 전환하거나 개발밀도를 상향하는 등 인센티브를 부여하고 있다. 한편, 중앙정부에서는 2016년 양재화물터미널(한국트럭터미널)과 서부트럭터미널을 도시첨단물류단지 시범지구로 지정하여, 도시 내 낙후한 물류터미널을 복합개발할 수 있도록 하였다.
오세훈 “광역 교통 중심지 ‘서울 대개조’ 시작”…동서울터미널·창동역 등 추진(경향신문, 2023.9.21)
동서울터미널 현대화, '교통개선' 고심 끝에 해결(더벨, 2024.11.29)
20년 방치 '장안동 화물터미널 부지' 동북권 명소로 재탄생(서울시, 2022.8.22)
서울고속버스터미널 사전협상 대상지선정...입체복합개발 추진(서울시, 2025.11.26)
서울시, 양재 도시첨단물류단지 58층 규모 계획(안) 승인 고시(퍼블릭경제, 2024.3.1)
터미널 개발사업은 개발자산의 수익구성에 따라 주거복합, 상업복합, 물류복합 등으로 유형을 구분할 수 있다. 상봉터미널은 노후 터미널을 폐업하고 주상복합/오피스텔을 건설할 계획이어서 사실 주거 개발사업에 가깝고, 동부화물터미널도 물류시설이 포함되나 최근 개발계획 변경 등이 진행되고 있어 개발수익 대부분이 주거시설에서 발생할 것으로 보인다. 고속버스터미널과 동서울터미널은 기존 버스터미널을 확대/개선하고 업무/판매/주거 시설을 복합하는 사업으로 광역버스 이용객을 기반으로 한 상업시설 개발에 가깝다. 반면, 양재화물터미널/서부트럭터미널/동부화물터미널은 주거/업무/판매 등이 함께 포함되지만 개발 연면적이나 사업 수익에서 물류 시설이 상당한 비중을 차지한다.
상봉9구역, 대규모 복합 문화시설 갖춘 주상복합으로 탈바꿈(한국주택경제, 2025.5.28)
도시관리계획(동부화물터미널 지구단위계획 및 특별계획구역 세부개발계획) 결정(변경)(안) 열람공고 알림(동대문구, 2025.11.20)
50년 된 고속버스터미널 지하화…대규모 복합개발 추진(서울시, 2025.11.27)
신세계 '동서울터미널 랜드마크' 밑그림 끝났다...내년 착공 박차(마켓인, 2025.11.28)
하림, 6조 양재동 사업계획 급변경…연내 착공 무산 우려(땅집고, 2025.4.2)
46년 된 신정동 서부트럭터미널, '첨단물류단지'로 재탄생(서울시, 2025.11.4)
대규모 재원조달이 필요한 상업복합(고속버스터미널/동서울터미널), 물류복합(양재화물터미널/서부트럭터미널) 터미널이 특히 관심을 모으고 있다. 동서울터미널(10.8만평), 서부트럭터미널(24.0만평), 양재화물터미널(44.6만평) 등은 연면적이 10만평을 넘어 2조원(동서울/서부)에서 7조원(양재)의 개발비용이 필요하다. 고속버스터미널도 아직 세부 개발계획이 미정이지만, 사업부지가 양재화물터미널보다 크기 때문에 10조원을 넘는 사업비가 소요될 것으로 보인다. 사업자의 대규모 자금투입도 필요하지만, 개발금융 시장을 통해 최소 수천억에서 최대 조단위의 PF자금을 모집해야 한다.
본궤도 오른 서부트럭터미널 개발사업의 3가지 관전 포인트(코어비트, 2025.11.6)
신세계, 5년만에 동서울터미널 인수 종결...잔금 2000억 납부(딜북뉴스, 2024.9.30)
'7조 초대어' PF 최소화로 금융비용 잡는다(딜사이트, 2025.9.19)
"원베일리 동네는 호재만 있네" 10조 서초고속터미널 재개발, 첫 삽은(땅집고, 2025.12.1)
상업/물류 시설의 비중이 높다는 점도 PF 자금조달의 난이도를 높이는 요인이다. 주택이나 오피스에 비해 수요자 기반이 엷고 가격 변동성이 커서 PF 금융기관이 선호하지 않는 자산이기 때문이다. 서울시 내에서 대규모로 개발되는 자산이므로 일반 상업/물류 시설에 비해 입지나 상품성이 우수하지만, 현금흐름이나 담보력이 충분히 뒷받침되지 않을 경우에는 PF 모집이 순조롭지 않을 수 있다.
![202512-[CBRE] PF대출 진행자산.jpg](http://img1.daumcdn.net/thumb/R1280x0.fjpg/?fname=http://t1.daumcdn.net/brunch/service/user/cVlg/image/ki3ucJbPWfkV4mdwVzYs4TxZ5h0.jpg)
2025 한국 대주 설문조사(CBRE, 2025.12.4)
자금조달이 성공하려면, 사업 자체의 현금흐름도 중요하지만 사업시행자의 신용도 및 자기자본 투자규모 등이 관건이 될 수 있다. 주거/오피스에 비해 리스크가 큰 사업이다보니, 추가적인 안전장치가 필요하기 때문이다. 과거에도, 비주거 위주의 대규모 개발 건이었던 서울북부역세권 개발, 마곡마이스 개발, 스타필드 청라 개발사업도 사업시행자인 한화, 롯데, 신세계의 신용도를 기반으로 대형 금융그룹이 PF금융을 주선하면서 1조원 이상의 자금을 조달한 바 있다.
서울역북부역세권개발, 국민銀 등 대주단과 2.1조 본PF약정(딜북뉴스, 2024.10.18)
'주관사' 메리츠·하이투자증권, 마곡 마이스 2.5조 조달 매듭(한국경제, 2021.6.17)
스타필드청라 복합개발, 1.2조 선순위대출 조달...산은·신한·우리銀 3곳 참여(딜북뉴스, 2025.11.19)
심사역이 바라본 개발사업의 에쿼티와 사업성(딜북뉴스, 2025.10.29)
특성이 비슷한 대규모 개발사업 건들이 유사한 시기에 자금을 모집한다는 점도 변수이다. 내년 이후, 터미널 개발사업 외에도 수서역환승센터, 잠실 마이스복합단지, 성수 삼표레미콘 부지, 복정역세권 등 사업 규모가 수조원에 이르는 굵직한 복합개발사업들이 PF 조달에 나설 것으로 보인다. 부동산 금융 익스포져 및 건전성에 대해 정부 규제가 강화되는 상황에서, 대형 개발사업의 자금조달 시기가 중첩될 경우 금융시장의 여신 취급여력이 부족할 수 있다.
수서역환승센터 개발 2조원 자금조달 늦어지는 이유는(딜북뉴스, 2025.10.10)
잠실 스포츠·마이스복합 민자사업, 4조 자금조달 내년 1분기 시동(딜북뉴스, 2025.8.14)
