05- 단독주택 구입비, 건축비 대출에 대해..

단독주택에서 돈 빌리기가 쉽지않구나..

토지 계약이후 토지에 대한 잔금과 건축비에 대한 자금마련 단계가 다가왔습니다.
모아놓은 돈과 가족에게서 빌릴 수 있는 돈이 2억8천만원 가량..
적지않은 돈이지만 건축은 커녕 부지매입비로도 부족한 금액이네요.
건축때까지 추가적으로 필요한돈이 약 2억원가량이라는 계산이 나옵니다.
 
결국 대출을 알아봐야 했고 알아본 내용을 단독주택의 대출한도와 건축비 대출을
리모델링과 신축할 경우의 케이스로 나눠서 정리해보겠습니다.
 
우선은 리모델링이나 집을 수리할 경우에 해당할 경우 알아두어야 할 사항입니다.
 
단독주택은 물건의 가격에 따라 다르나 아파트 대비 대출한도는 일반적으로 상당히 적습니다.
(아파트가 시세의 70% 정도가 대출한도라면 평균적으로 단독주택은 30% ~ 50%정도인듯하네요.)
이유는 LTV에 최우선 변제금 공제로 인해 방마다 대출 가능금액을 빼기 때문인데,(일명 방빼기)
서울은 3300 경기도는 2700을 방 갯수만큼 빼게됩니다.
예를들어 감정가 4억의 경기도 단독주택이고 방의 갯수 4개라면 최대 약 1억7천만원 정도가 대출된다고 이해할 수 있습니다.  (감정가 * LTV비율 - (방갯수 * 최우선 변제금) = 대출가능금액 )

앞으로 대출 관련한 절차가 더 까다로와 지는데, 개인의 DTI가 추가적으로 반영되어 국세청에 등록된 소득수준도 본다고 합니다.(자영업 하시는 분들은 더 어려워지겠죠)

더구나 리모델링을 바로 진행한다면 잔금과 동시에 건축까지의 금액을 미리 계산해야하지요.
저같은 경우 대출을 알아보기전 대략적으로만 이런내용을 알고있었으나 실제 진행하며 대출금액이 생각보다 작아 적잖이 당황하게 되었습니다..
 
그리고 저희 처럼 신축을 계획하고 있을 때 알면 도움이 되는 사항도 있습니다.
 
매입한 토지에 기존 주택이 없거나 있더라도 이를 철거 후 신축할 경우에는 담보물건 상으로 주택이 잡히면 안되기때문에 토지를 담보로 대출을 진행해야합니다.
(재건축할 때 기존주택을 멸실해야하는데 주택에 대한 근저당이 있으면 멸실이 불가능하니까요.)
토지를 담보로 대출할 경우 저희가 알아본바 장점과 단점이 한가지씩 있네요.
우선 방공제로 인해 대출가능금액이 줄어들지 않는 부분이 유리하게 작용한다는점이 장점입니다.
오래된 주택인경우 건물자체는 감정가도 얼마 안나오고 방공제로 대출한도만 줄어들기 때문에
오히려 토지만을 담보로 할때 대출금액이 더 높게 나오는 것이지요.
 
반면 대출금리는 손해를 보는 경우가 더 많습니다.
국민주택기금을 포함해 여러가지 프로모션이 달린 대출상품에 대부분 개인 토지를 대상으로 한 상품은 찾기 어렵고 은행에서도 개인을 상대로 토지담도 대출을 진행하는데 상당히 꺼리는 분위기입니다.
때문에 일부 은행에서는 개인 토지를 대상으로 대출자체를 진행하지도 않고 진행하더라도 주택이나 아파트 담보 대출에 비해 이자가 현저히 높은 수준입니다.
전 두달동안 4개의 은행을 알아봤는데 2개 은행은 아예 대출이 불가능하다고 하였고 2개 은행은 대출은 가능하지만 아파트 담보대비 약 1.5% 이율이 높았었습니다. (2015년 9월 기준금리 1.5%일때)
 
대출을 진행하는동안 스트레스가 이만저만이 아니었던것 같네요. 무언가 시작은 해놨는데 단단한 벽에 가로막힌 기분이랄까...
살면서 한번도 돈 빌려본적이 없어 대출에 대해 잘 몰랐기에 더 시행착오를 겪은듯 합니다.
우여곡절 끝에 결국 토지를 담보로 약 3.7%정도로 공시지가의 60% 선에서 최대한 빌리고 나머지 금액은 신용대출(2.8%)로 빌리기로 하였습니다.

(15년 9월이 사상 최저 금리라 추후 오를 가능성이 높습니다.)
 
이제 어느정도 자금확보 계획이 잡혔으니 앞으로는 설계에 대한 고민이 시작될 것 같습니다.