오늘도 경제적 자유를 꿈만 꾸고 있습니까?
이 시장은 누구에게나 무조건 평등하다 [현명하게 부동산 경매하는 법 1]
누구나 당연히 무조건 경제적 자유를 꿈꾸기 마련이다.
알람소리에 억지로 눈 뜨지 않아도 되는 아침, 가격표 신경 쓰지 않고 음식을 주문하는 여유, 일하지 않아도 자산이 스스로 일하며 돈을 벌어다 주는 삶. 세상 모두가 그런 삶을 갈망하며 매일 아침 만원버스와 지하철에 몸을 싣는다.
하지만 매달 월급통장에 찍히는 숫자를 보면 깊은 무력감만 들 뿐이다. 성실하게 일하고 아끼고 모으면 충분히 먹고 살 수 있을 거라고 배웠지만, 현실은 그와는 너무나도 다르게 흐르고 있다.
책이든 유튜브든 소위 경제적으로 성공했다는 사람들은 하나같이 말한다. 이 쳇바퀴에서 벗어나려면 ‘돈이 나를 위해 일하게 만드는 게임의 법칙’을 배워야 한다고. 자본주의 생태계에서 부를 축적하는 유일한 방법은 ‘자산’을 소유하는 것이라고.
하지만 막상 주위를 둘러보면 내가 가진 돈, 내 월급으로는 웬만한 수도권 집 한 채도 버겁기만 하다. 영혼까지 끌어모아 지금이라도 사자니, 현금을 들고 관망하자니, 어떤 선택을 하려고 해도 두려운게 사실이다.
그래서 말한다. 우리는 남들이 만들어 놓은 소매시장(일반매매)이 아니라, 자본주의의 가장 확실한 도매 시장인 '부동산 경매'로 시선을 돌려야 가장 안정적이고 큰 수익을 만들어낼 수 있다.
이렇게 얘기하면 늘 반박이 온다. 공부하기, 낙찰받기, 명도하기, 인테리어하기, 매도하기 다 어렵다고.
해보지도 않고 참...
경매는 수익을 확정하고 시작한다
부동산 경매는 거시경제를 예측하는 것이 아니라, 수익을 '확정' 지어놓고 시작한다.
예를 들어, 시장에서 5억 원에 거래되는 빌라를 경매를 통해 4억 원에 낙찰받았다고 가정해 보자.
낙찰자는 법원으로부터 소유권을 넘겨받는 순간, 이미 1억 원이라는 차익(안전 마진)을 벌어들인 상태에서 게임을 시작한다.
이후 부동산 시장이 호황을 맞아 시세가 6억 원으로 오르면 수익은 극대화되고, 반대로 시장이 얼어붙어 시세가 4억 5천만 원으로 떨어지더라도 매입 원가 자체가 낮기 때문에 결코 손해를 보지 않는다.
이것이 바로 경매의 절대적인 무기다. 막연한 장밋빛 미래에 내 피 같은 돈을 걸고 오르기만을 기도하는 투자와, 입찰장에 들어서는 순간 내 손에 쥐어질 마진을 내가 직접 계산하고 통제할 수 있는 투자는 그 출발선부터가 다를 수밖에 없다.
철저한 권리분석과 현장조사를 통해 내가 산정한 가격표대로 물건을 가져오는 주도적인 투자, 그것이 경매의 진짜 매력이다.
부동산 하락기에서도 매수한 것 자체만으로 수익을 낼 수 있는 투자법은 오직 경매뿐이다.
룰은 무조건 낙찰자의 편이다
사람들은 경매를 외면한다. 가장 큰 이유는 법(法)에 대한 막연한 공포 때문이다. 매각물건명세서, 근저당, 가압류, 임의경매 등 낯선 법률 용어들에 바로 두 손을 든다.
게다가 권리분석을 잘못하면 전세 보증금을 낙찰자가 고스란히 물어줘야 한다는 이야기까지 들으면, 낙찰받아도 집을 비워주지 않는 악덕 점유자와 멱살잡이를 했다는 괴담까지 들으면 질려버리는 것도 이해가 된다.
하지만 이 곹포는 투자자에게 가장 고마운 진입장벽(해자)이 되어준다. 경쟁자가 줄어들면 물건의 낙찰가는 자연스럽게 떨어질 수밖에 없다.
법은 결코 당신을 속이거나 곤경에 빠뜨리기 위해 존재하지 않는다. 오히려 룰(Rule)을 정확히 아는 사람을 가장 완벽하게 지켜주는 방패이자 무기가 된다.
경매 시장의 법률적 절차는 민사집행법이라는 테두리 안에서 아주 정교하게 짜인 게임의 규칙일 뿐이다. 고시를 패스할 수준의 방대한 법학 지식이 필요한 것도 아니다. 경매 시장에서 통용되는 몇 가지 필수 규칙과 권리의 우선순위만 숙지하면 충분하다.
그 규칙을 내 것으로 만드는 순간, 두려움의 대상이었던 낯선 법률 용어들은 당신의 자산을 불려줄 든든한 아군으로 바뀔 것이다.
소액으로 시작하는 레버리지의 마법
"경매가 좋은 건 알겠는데, 당장 억 단위의 현금이 없는데 어떻게 부동산을 사라는 거야."
초보자들이 가장 많이 하는 질문이자, 안타까운 오해다. 부동산 투자는 무조건 돈이 많아야만 할 수 있다는 고정관념은 그만 버려야 한다.
경매의 또 다른 강력한 무기는 바로 합법적이고 안전한 ‘레버리지(지렛대 효과)’의 극대화에 있다.
일반 매매로 집을 살 때보다 경매로 낙찰받을 때 자금 융통이 훨씬 수월하다는 사실을 아는 사람은 생각보다 많지 않다. 오히려 소액 투자자일수록 경매를 통해 레버리지를 일으켜야만 자본주의의 사다리를 빠르게 올라탈 수 있다.
경매로 낙찰받은 물건은 법원의 촉탁에 의해 기존의 복잡한 권리들이 깨끗하게 지워진 상태로 소유권이 넘어온다. 은행 입장에서는 일반 매매보다 훨씬 안전하고 확실한 담보물이 되는 셈이다.
이 때문에 이른바 '경락잔금대출'이라는 제도를 통해 물건에 따라 낙찰가의 70%에서 많게는 80% 이상까지도 대출을 활용할 수 있다.
예를 들어 1억 원짜리 빌라를 7천만 원에 낙찰받았다면, 은행 대출 5~6천만 원을 활용해 실제 내 주머니에서 나가는 돈(실투자금)은 1~2천만 원 남짓에 불과하게 세팅할 수 있다는 뜻이다.
1천만 원을 은행에 넣어두면 1년에 이자 몇만 원이 붙지만, 그 1천만 원을 레버리지의 시드머니로 활용해 경매 물건을 낙찰받고 단기로 매도하거나 월세로 전환하면, 수익률은 수백 퍼센트(%) 단위로 뛰어오른다.
돈이 부족해서 경매를 못 하는 것이 아니라, 도구를 모르기 때문에 돈이 모이지 않는 것이다. 당신이 가진 종잣돈이 적더라도 아주 충분할 수 있다.
이 시장은 평등하고 정직하다
자본주의 사회에서 완벽하게 공평한 기회란 흔치 않다.
부동산 경매 시장은 철저하게 평등하고 실력 위주로 돌아간다. 법정 안에서는 당신이 어떤 직업을 가졌는지, 대학은 나왔는지, 나이가 몇 살인지, 토익이 몇점인지 아무도 신경 쓰지 않는다.
오직 당신이 현장에 나가 얼마나 철저하게 물건의 가치를 분석했고, 시세를 파악했으며, 얼마나 냉철하게 입찰가를 산정했느냐 하는 객관적인 숫자만이 승패를 결정짓는다.
20대의 평범한 직장인이 수십 년 부동산을 굴린 노련한 중개업자를 입찰가 100원 차이로 합법적으로 이길 수 있는 유일한 곳이 법원 경매장이다. 노력과 땀방울, 꼼꼼한 현장조사가 가장 정직하게 보상받는 시장인 것이다.
이 평등한 기회의 장에서 승리하는 데 필요한 것은 천재적인 두뇌가 아니라, 꾸준히 공부하고 행동으로 옮기는 우직함뿐이다.
경제적 자유는 결코 책을 읽는 것만으로, 기회를 기다리는 것만으로 주어지지 않는다. 남들이 두려워하며 머뭇거리는 지금 당장 첫 입찰표를 거머쥐는 실행력만이 당신의 인생을 바꿀 수 있다.
위 내용은 행복재테크 카페에 선 연재중입니다.