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by 보통의 건축가 Jul 27. 2022

상가주택이 가진 환상과 한계

"수익에 대한 터무니없는 기대와 고민의 부재가 가져온 상가주택의 부작용"

상가주택에 대한 환상

택지지구의 토지이용계획도를 한번쯤은 본 적이 있을 것이다.

방사형 또는 격자형 도로와 수로 등이 기본 골격을 이루고 주변으로 주택용지, 상업, 업무, 근생용지, 교육, 의료, 행정, 녹지 등의 영역이 배치되어 있다. 중심부에는 상업, 업무, 행정 영역이 배치되고, 주변으로 학교들이 중심이 된 근린주구들이 몇 개의 영역으로 배치된다. 보통의 택지들이 이와 같은 배치에서 크게 벗어나지 않는 형태이다. 주택지는 대부분이 공동주택지이며, 일부가 단독주택지 (단독주택지, 블록형 단독주택지, 점포주택지 등)로 할애된다. 이 중 가장 인기 있는 것이 점포주택지(상가주택지)이다.

상가주택을 짓고자 하는 건축주는 수익에 대한 기대가 높다.

고수익은 아니지만, 은행에 맡기는 것보다는 높고 안정적인 수익을 기대할 수 있다고 믿는다. 그렇지만 임대시장이 어떻게 변화될지 예측하기 어려운 상황에서 그 ‘안정적’이라는 낙관은 위험하다. 상가든, 주택이든 임대가 완료된 상태, 즉 공실률 제로일 때와 기대 가격이 지속될 수 있을 때의 얘기다.

지역의 공인 중개사는 지구단위계획에서 정한 주거의 가구 수에 맞춰 투룸 몇 가구, 스리룸 몇 가구를 넣고 그쪽 언어로 평면만 잘 빼면 임대는 걱정하지 말라고 건축주를 안심시킨다. 그렇다 보니 건축주의 관심은 주택보다는 상가에 맞춰져 있다. 임대용 주거는 건축비를 감당하는 몫이고 수익은 상가에서 만들어진다는 생각 때문이다.

점포(상가)주택지는 말 그대로 점포를 넣을 수 있는 주택지라는 얘기이지 꼭 넣어야 한다는 의미는 아니다. 원래 점포주택지는 원주민들이 생업을 이어오던 터전에서 생업의 지속을 고려해 점포를 끼워 넣은 주거 상품이다. 도시계획 입안자들이 이곳이 대단한 카페거리나 음식점들이 들어설 것을 기대하고 만든 상품은 아니라는 것이다.

근린주구에서 소비될 정도의 상태.

그것이 점포주택에서 기대할 수 있는 점포의 수준이다.

그런데 많은 토지 소유주들이 마치 지어만 놓으면 카페거리가 되고 맛집골목이 될 거라는 환상을 가진다. 일단 꿈 깨시라 말씀드리고 싶다. 그건 몇몇 점포주택지가 위치한 지역의 여건과 그림이 맞아떨어졌을 때 벌어질 수 있는 예외적 상황이다. 차를 타고 외부에서 들어와 카페에서 소비하고 가는 행태가 벌어지는 상황은 광교나 보정동같이 일부 택지에 한정된 것이다.

우리가 영종 하늘도시에 진행했던 프로젝트 같은 경우도 대로변의 몇 개를 제외하고는 대부분 1년이 넘게 공실로 남아 있는 상황이다. 시간이 지나 도시가 자리를 잡으면 점포가 활성화될 거라는 기대도 좀 막연하다.

영종도 상가주택 '중정삼대'

영종도 상가주택 '바라봄'

영종도 상가주택 '일리오'

영종도 상가주택 '달리'

상가주택의 한계

신도시나 도시개발구역의 점포주택지는 도시의 비좁은 골목의 빌라촌과는 여건이 다르다. 도시 빌라촌의 태생은 단독주택지이다. 단독주택의 크기에 적합한 토지와 도로의 크기를 갖고 있던 것이 점차 빌라촌의 모습으로 변화된 것이다. 1가구를 위한 단독주택지에 다가구를 넣고 적층하다 보니 주거환경이 좋을 수 없다. 물론 그 한계를 인정하고 그에 적합한 다가구 형식을 고민해 적용했더라면 지금의 빌라촌과는 사뭇 다른 모습일 수도 있었겠으나, 불행히도 그 고민은 시작도 되지 못하고 채워지기 급급했다.

반면, 지구단위로 계획된 점포주택지는 입지의 전제가 다르다. 태생부터 다가구와 점포를 가정해 지구단위에서 정한 가구의 수, 층수와 용적률을 감당할만한 필지의 크기와 도로의 너비를 가지고 있다.

그럼에도 불구하고 지어지고, 채워진 점포주택 블록은 도시의 빌라촌과 너무나 닮아있다. 그 이유를 도시이든 택지이든 건축주의 욕망이 동일하기 때문이라는 것에서 찾는 것만으로는 부족해 보인다. 오히려 그 욕망(수익 실현, 재산 가치의 증식)을 부추기는 누군가의 역할이 더 크게 작용한 것이 아닌가 싶다.

부추기는 누군가를 특정하자면 지역의 공인중개사 또는 시공업자다. 둘의 존재 이유는 다르지만, 그 둘은 나름의 공생관계에 있다고 보는 편이 맞겠다. 지역의 공인중개사를 통해 토지 매매를 할 때, 공인중개사는 이런저런 건축에 관련한 조언을 한다. 집의 구성은 어떠해야 하고, 주차는 이렇고 상가는 저렇고. 그렇게 하면 임대는 걱정할 필요 없고, 저렴하게 설계와 시공을 해줄 수 있는 업체도 소개해 줄 수 있다는 건축 컨설팅을 한다. 지역의 부동산 시장을 잘 아는 사람이 하는 얘기라 건축주는 혹하게 되고, 많은 건축주들은 중개사의 충고를 충실히 따르게 된다. 건축주를 위한 진심 어린 충고라 믿고. 정말 그럴까?

공인중개사는 그들 일의 성격상 건축주가 좋은 집을 짓는 것에 별로 관심이 없다. 그들에게 중요한 것은 그들이 거래할 수 있는 매매, 또는 임대 상품의 구성이다. 택지에는 다양한 주거 상품군이 존재한다. 아파트부터 단독주택, 점포주택까지. 공인중개사의 입장에서는 상품군은 높은 가격대에서 낮은 가격대까지 선택의 폭이 넓을수록 좋다. 그런 측면에서 점포주택의 임대주거 질이 굳이 좋을 필요가 없다. 임대가격이 높은 아파트의 하위 상품으로서 기능하면 될 뿐이다. 도시에서 흔히 보는 빌라의 수준이어야 거래하기 더 좋은 것이다.

그렇게, 아파트를 닮은 아파트의 아류가 되면 지역의 시세에 따라 임대가격이 정해진다. 정해진 임대가격은 건축주가 건축비에 쓸 수 있는 예산의 제한 요소로 작용한다. 임차인에게도 질 좋고 내 집 같은 거주환경을 제공하고 싶다는 건축주의 선한 의지도 결국 제한된 예산으로 마음만 남을 공산이 크다.

상가주택의 특징 중 하나는 주인가구와 임대가구가 공존하는 주택이라는 것이다.

대개의 경우는 맨 위층에 주인세대가 자리한다. 옥상 정원이나 베란다를 가지고 방으로 사용해도 될 만큼 널찍한 다락도 있다. 그에 비해 임대가구는 발코니 확장으로 임대 면적을 확보하느라 빨래를 널어두거나 바람을 쐴만한 변변한 외부공간도 없으며, 좁고 깊은 평면 형태로 환기나 채광에 불리한 거주환경을 가진다.

위계가 확연히 드러나는 주택,

이것이 현재 상가주택의 모습이다.

아파트의 단점으로 꼽는 똑같은 평면 형태, 그것이 적층 되어 보이는 단조로운 입면은 아이러니하게도 상가주택처럼 외부에서 사는 이의 계층이 드러나지 않는다. 그곳에 사는 이가 월세를 사는지, 전세인지, 자가인지 보는 것만으로는 판단할 수 없다.

상가주택은 예전부터 존재하던 주거 형태라기보다는 점포와 다가구주택을 섞어 내놓은 비교적 최근에 생긴 주거 형태이다. 택지개발의 주체들이 지구단위 계획을 하며 단독주택지와 근린생활용지의 중간적 역할을 하는 점포주택지를 끼워 넣었더니 인기가 폭발했고, 그러면서 택지개발지구에는 당연하듯 점포주택지가 생기게 됐다.

도시에서 빌라를 짓던 건설업자가 자리를 옮겨 택지에서 똑같은 모습의 빌라에 점포를 기계적으로 결합한 상가주택을 지어댔다. 점포와 주택이 공존할 깊이 있는 고민이 없었기에 그 부작용은 곳곳에 나타났다. 점포가 주인인 양 길을 꽉 채우고 들어서 주택에 사는 이는 주차장을 통해 건물의 옆구리로 출입하거나 후미진 곳에서 드나들어야 했고, 점포가 활성화된 지역에서는 외지에서 온 차량으로 길 전체가 점령당해 유모차도 끌고 다니기 어려운 상황이 됐다.

점포와 주택이 균형과 통일에 대한 고민 없이 기계적으로 접합되다 보니 상가로서의 매력적인 가로 조성에 실패한 경우가 대부분이다. 삭막해 보이는 빌라촌에 멋진 카페거리가 조성될 리 만무하다. 몇몇 택지에서는 예비 건축주들이 모여 통일된 가로 환경을 조성해 보려는 움직임도 있으나, 개별적 욕망이 선행하는 환경에서 끝내 조율해내지 못해 실패하는 경우가 대부분이다.

건축주와 임차인 모두가 만족할 수 있는 집 짓기를 위해, 투닷에서는 그간 몇몇 상가주택 프로젝트를 진행하면서 시도한 전략이 있다. 다음 글에서는 그 전략과 조심스럽고 신중하게 검토되고 실천된 유의미한 결과에 대해 이야기해보고자 한다.