알아보자! 임대형 기숙사
다세대주택과 임대형 기숙사의 수익률 단순 비교
근래에 코리빙하우스라는 1인 공유 주거가 꽤 인기다.
예전에도 쉐어하우스라는 형태의 공유주거가 있었지만 좀 더 대형화되고 공유 공간이 더 다양화되고 상업과 문화시설이 복합된 형태의 공유주거가 많이 들어서고 있다.
공유 임대주택 브랜드로 맹그로브나 셀립, 누디트 등이 있는데, 청년층을 대상으로 새로운 라이프스타일에 맞춘 공유주택 들을 만들어 가는 상황에서 뒷받침해줄 법은 현실을 따라가지 못하는 상황이었다.
공유 주거이면서 건축물의 용도는 생활형숙박시설인 경우가 많아 전입신고를 할 수 없다는 문제점도 안고 있는 상황이었다.
다행히,
내용은 공동주택 임에도 형식은 숙박시설의 용도를 갖는 변태적인 코리빙하우스가 건축법에 공동주택 중 임대형 기숙사가 신설(23년 9월) 되면서 몸에 맞는 옷을 갖춰 입을 수 있게 됐다.
임대형 기숙사의 건축기준
1. 임대목적으로 제공되는 실이 20실 이상
2. 공동취사시설의 이용 세대 수는 전체 세대 수의 50% 이상
3. 기숙사 개인공안은 지하층 설치 금지
4. 개인 공간은 10m2 이상, 공유공간은 인당 4m2 이상 확보할 것
5. 주차대수는 200m2 당 1대
위의 기준에서 가장 눈에 띄는 것이 주차대수이다.
세대 수와 상관없이 면적으로 주차대수를 산정하는 것은 어마어마한 메리트임에 분명하다.
기존의 코리빙하우스에 숙박시설의 용도를 적용했던 이유도 주차 대수 문제가 가장 컸을 것이다.
아래 표를 보면 코리빙하우스를 적용할 수 있는 용도 중 임대형 기숙사가 주차에 있어 가장 유리한 상황임을 알 수 있다.
임대형 기숙사라는 용도를 접하고는 공유주택 또는 사회주택의 활성화에 큰 역할을 할 수 있겠거니 기뻤다.
그런데 여기에도 소방법이 문제였다.
소방기본법 시행령
제7조의12(소방자동차 전용구역 설치 대상) 법 제21조의2제1항에서 “대통령령으로 정하는 공동주택”이란 다음 각 호의 주택을 말한다. 다만, 하나의 대지에 하나의 동(棟)으로 구성되고 「도로교통법」 제32조 또는 제33조에 따라 정차 또는 주차가 금지된 편도 2차선 이상의 도로에 직접 접하여 소방자동차가 도로에서 직접 소방활동이 가능한 공동주택은 제외한다. <개정 2021. 5. 4.>
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목의 아파트 중 세대수가 100세대 이상인 아파트
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목의 기숙사 중 3층 이상의 기숙사
[본조신설 2018. 8. 7.]
위의 법에 따르면, 3층 이상의 기숙사는 면적에 상관없이 소방자동차 전용구역(6x12m)을 설치하게 되어 있다.
완화된 주차 규정을 무력화시키는 강력한 제한이다.
임대형 기숙사라는 용도를 도시의 소형 다중주택, 도시형생활주택에도 적용해볼 수 있겠다 생각했는데, 위의 법을 적용하면 현재로서는 불가능하다.
‘임대형 기숙사’라는 용도가 23년 9월에 신설되어 미처 소방기본법에 반영되지 않았다고 할 수 있으나 추후 규정이 완화될 것이라는 기대는 크지 않다.
항상 소방 관련한 규정은 강화된 형태로 개정되어 왔기에.
이번에도 또 한 번 깨닫는다. 소방이 갑이로구나.
다세대주택과 임대형 기숙사의 수익률 단순 비교
궁금했다.
중소형 필지에서 임대형 기숙사가 과연 경쟁력이 있을까?
서울 지역(2종일반주거지역)에 100평의 토지가 있다고 가정해 보자.
(일반적으로 도심의 주거지에서 100평의 단독필지는 찾기 어렵다. 그럼에도 가정해 보자. 50평 필지 2개를 합필하여 개발할 수도 있으니까)
실제 땅의 형태나 주변 현황에 따른 변수가 많지만 일단 다세대주택과 임대형 기숙사를 양적으로만 비교해보기로 한다.
1. 다세대주택 (연면적 660m2 이하, 용적률 200% 적용)
다세대주택 등 소형 공동주택의 계획에 가장 큰 영향을 미치는 것이 주차이다.
주차로 세대 수가 결정된다고 봐도 무방하다.
330m2(100평) 이하의 토지에서는 연접주차가 허용되는 8대 이하로 주차장을 설치하는 것이 거의 한계치이다. (땅의 형태, 코어 등을 고려했을 때)
660m2 의 연면적에 공용비 20%를 적용하면 전용면적은 530m2 정도가 된다.
이것을 16세대(전용 30m2 이하일 경우 주차대수는 0.5대)로 나누면 33m2가 된다.
30m2를 넘는 3m2 는 모아서 1층에 근생 면적으로 할애하거나, 서비스면적으로 잡는다고 가정하면 30m2의 16세대 다세대가 구성될 수 있다.
약 10평 정도의 원룸 또는 1.5룸의 임대시세는 지역마다 다르겠지만 80만원 정도라 가정하고
계산해보면 80 x 16 = 1,280 만원이 된다.
2. 임대형 기숙사 (연면적 660m2 이하, 용적률 200% 적용)
임대형 기숙사는 전용 10m2이상이어야 하며 인당 4m2 이상의 공유면적을 제공해야 한다.
공용면적(계단,홀,복도 등)은 별도다.
공용면적비를 20%라고 가정하면 공유면적비는 23% 정도가 된다.
공용면적을 최대한 줄이고 공유면적을 최소로 확보한다고 가정하면 둘을 합쳐 40% 정도라 예상할 수 있다.
결국 전용면적비가 60% 정도 밖에 되지 않는다는 것이다.
위의 비율을 적용해 전용면적을 계산하면, 660m2 x 0.6 = 396 m2
세대전용 최소면적인 10m2를 적용하면 39세대까지 계획이 가능하다.
저렴한 코리빙하우스 임대료가 50만원 정도이니, 이를 적용해 보면
39 x 50 = 1,950 만원이 된다.
주차는 660 / 200 = 3.3 대, 4대만 설치하면 된다.
기계적인 단순 비교이지만, 예상 임대료만 봐도 임대형 기숙사는 충분히 경쟁력이 있어 보인다.
땅의 크기가 좀 더 커지면 수익도 더 많아질 것이다.
소방 이슈(소방차전용구역 설치)만 정리된다면 1인을 위한 도시의 새로운 주거 대안이 될 가능성은 커 보인다.
