생활형 숙박시설 규제의 파급력은 어디까지?
SOCIAL ISSUE
생활형 숙박시설이란?
생활형 숙박시설(이하 ‘생숙’)은 ‘서비스드 레지던스(Serviced Residence)’의 법적 이름이며 업계에서는 오래전부터 ‘레지던스’라는 명칭으로 불러왔다. 생숙은 호텔과 주거용 오피스텔을 결합한 숙박시설로, 주거 공간 임대뿐만 아니라 입주자들에게 필요한 각종 서비스를 호텔 수준으로 제공해 주는 주거 형태를 지칭한다.
호텔과 생숙의 가장 큰 차이점은 바로 ‘취사 시설’ 여부다. 호텔 객실에는 취사 시설이 없는 반면, 생숙은 취사 시설을 포함한다. 또한 호텔과 모텔은 구분등기가 안 되지만 생활형 숙박시설은 *구분등기가 가능해 부동산에 관한 일정한 권리를 가질 수 있다.
*구분등기 : 호텔처럼 하나의 건물이 여러 개의 독립된 공간으로 사용되는 ‘집합건물’에서 투자자가 각각의 호텔 객실(부동산)에 대한 소유권을 갖고 아파트처럼 사고팔 수 있도록 하는 등기를 말한다.
생숙은 오피스텔의 주거용 측면만을 흡수한 숙박시설로 볼 수 있다. 건축법상 생숙은 ‘숙박시설’로 분류되기에 원칙상 숙박업 등록이 필수적이다. 반면 오피스텔은 건축법상 ‘업무시설’로 분류되어 숙박 영업 자체가 불법이며 생활형 숙박시설에서 제공하는 호텔식 서비스를 오피스텔에서 제공하는 것도 불법이다. 또한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되는 반면, 생숙은 포함되지 않는다. 시설 면에서도 오피스텔은 발코니, 바닥난방, 전용 출입구 같은 규제가 적용되는 반면 생숙은 이러한 규제에서 자유롭다.
시행사로부터 생숙을 분양받은 수분양자들은 크게 수익형 부동산으로 분양받은 경우와, 내집마련·주거용으로 분양받은 경우로 나뉜다. 전자의 경우 주로 관광지에서 임대수익을 올리기 위해 전문 운영사에 위탁하여 호텔처럼 숙박시설로 운영한다. 이와 동시에 *세컨하우스 개념으로 생숙을 분양받은 수분양자의 경우 일정 기간 임대수익을 포기하고 한 달 가량 소유자가 별장처럼 사용하기도 한다. 반면 후자의 경우 주거 시설과 별반 다르지 않아 생숙에 실제 거주를 하는 경우가 대부분인데, 사실 생숙은 건축법상 숙박시설에 해당해 장기 투숙만 허용될 뿐 거주는 불가능하다.
*세컨하우스 : 주로 생활하는 집 이외에 휴식 등의 목적으로 사용하는 ‘두 번째 주택’. 넓게는 별장부터 장거리 출퇴근을 위한 주택, 임대 목적으로 매입한 주택도 해당한다.
생활형 숙박시설 규제 원인은?
2021년 국토부는 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하는 것을 문제 삼고 건축법 시행령을 개정하여 이에 대한 규제를 실시하였다. 2020년 국정감사에서 종부세 중과 대상에 해당되지 않는 생숙의 투기 증가 문제가 제기된 이후, 2021년 국토부는 건축법 시행령을 개정하면서 생숙의 숙박시설 용도를 더 명확히 했다. 생숙을 주거 목적으로 이용하려면 오피스텔 용도변경 또는 숙박업 신고를 해야 하며, 그렇지 않은 시설은 불법 건축물로 분류해 공시가격의 10%인 이행 강제금을 부과키로 했다.
그렇다면 이러한 정부는 이러한 규제를 시행한 원인은 무엇일까? 원인을 살피기에 앞서 생숙이 규제 대상으로 부상하게 된 배경인 ‘정부의 부동산 규제’를 먼저 살펴볼 필요가 있다. 2020년과 2021년에 아파트값이 크게 오르면서 정부가 이를 해결하기 위해 다양한 부동산 규제책을 발표했다. 이러한 상황에서 건축법의 적용을 받는 ‘비주택’인 생숙은 각종 다주택자 부동산 규제를 피하는 것이 가능했고, 취사 시설도 갖추어 사실상 주거도 가능해 투자자들 사이에서 ‘아파트 대체재’로 주목받으며 수요가 높아졌다. 생숙은 아파트와 달리 새로 짓는 아파트를 분양받을 때 응모권의 역할을 하는 청약 통장도 없이도 누구나 제한 없이 분양받을 수 있었으며, 분양권 *전매도 가능해 투자 혹은 투기 목적으로 분양을 받고 소유권을 되파는 것이 자유로웠다.
*전매 : 분양권을 잔금 납부 이전에 파는 것
이에 생숙을 ‘실거주’가 가능한 것처럼 홍보하는 시행사의 편법 마케팅이 성행했다. 시행사는 생숙 홍보책자에 ‘프리미엄 주거 공간’, ‘초역세권’, ‘규제에서 자유로운 주거형 상품’ 등의 내용을 기재해놓고 분양 단계에서도 생숙이 ‘숙박시설’에 해당한다는 점을 충분히 안내하지 않은 채 실주거가 가능한 상품인 것처럼 홍보하곤 한 것이다. 이러한 요인들로 인해, 생활형 숙박시설 수분양자 본인이 생숙에 실거주하는 경우가 많아졌다. 수분양자 입장에서 생숙은 주택 수에 포함되지 않아 규제를 피할 수 있고, 입지가 좋은 상업지역에도 건설할 수 있어 위치상 이점도 있었으며 취사 시설까지 포함했기에 사실상 실거주에 적합한 환경이기 때문이었다. 이에 생숙은 ‘숙박시설’이라는 본래 용도에 맞지 않게 점점 주거시설처럼 사용되었다.
생활형 숙박시설 규제를 둘러싼 문제는 무엇이었고, 파급효과는 어디까지?
정부의 생숙 규제 이후, 규제를 준수하고자 했던 수분양자는 오피스텔 용도변경 및 숙박업 전환 과정에서 여러 현실적인 어려움에 직면했다. 먼저, 생숙에서 계속 거주하기 위해 오피스텔 용도변경을 선택한 수분양자는 지자체의 *지구단위계획 변경이 선행되어야 하는 제도적인 어려움이 있었다. 예를 들어 지구단위계획상 오피스텔의 건축이 허용되지 않는 *필지에 생숙이 건축된 경우, 수분양자가 아무리 오피스텔 건축 기준에 맞추어 형상 변경을 완료했다고 하더라도 용도변경은 불가능했던 것이다.
혹여 이러한 제도적인 어려움들이 해소되었다고 해도, 오피스텔 건축 기준에 맞춘 형상 변경 역시 현실적으로 어려운 면들이 많았다. 용도변경을 위해서는 발코니 설치 금지, 바닥난방 85㎡ 설치 제한, 전용 출입구 설치 등 까다로운 오피스텔 건축 기준에 맞추어야 했는데, 오피스텔 복도 폭의 경우 생숙 건물을 다 뜯어내야 했기에 현실적으로 기준을 맞추는 것 자체가 불가능한 경우도 있었다.
한편, 생숙을 투자 목적으로 분양한 수분양자나 일부 주거 목적의 수분양자 중에는 숙박업 등록(신고)을 진행한다. 그런데 이때 숙박업 등록은 최소 30실 또는 한 층 전체 호실을 소유한 개인 또는 위탁운영사만 가능하다. 이에 ‘위탁운영사’를 통해 숙박업 신고 후 자신을 일반 임대 사업자로 등록해야 단기·장기 숙박과 전입신고가 가능했는데, 위탁운영사가 숙박업 등록 조건인 30실을 채우지 못해 무허가 상태로 방치하거나, 수분양자 본인 주거 목적 또는 지방에 위치한 생숙을 수익성이 크지 않는다는 이유로 운영을 맡지 않으려고 하며 수분양자와 갈등을 겪는 경우가 부지기수였다.
출처 : 정책브리핑이에 국토부는 생숙을 오피스텔로 용도변경 시 건축 기준을 완화하는 특례를 한시적으로 적용했다. 또한 올해 말까지 생숙 숙박업 신고 계도기간을 연장하고 이행강제금 처분을 유예하는 대응책을 제시했다. 그러나 수분양자들의 오피스텔 용도변경 및 숙박업 전환율은 크게 달라지지 않았다. 용도변경 특례기간에 용도변경을 완료한 수분양자의 비율은 약 1.2%에 불과했으며, 2021년까지 사용 등록을 완료한 전국 생숙 9만 6,000실 중 숙박업으로 전환한 생숙은 4만 7,000실(48.4%), 절반이 채 되지 않았다.
그리고 이러한 규제는 다양한 파급효과를 불러일으켰다. 먼저, 수분양자들은 실주거를 지속하기 위한 편법을 이용하기 시작했다. 협동조합을 결성해 숙박업 등록의 최소 조건인 30개 객실을 확보 후, 위탁운영사를 끼고 숙박업 신고를 진행하여 수분양자 간 형식상의 장기 투숙 계약을 맺고 나서, 사실상 수분양자가 직접 거주하는 형태를 유지하는 것이다. 이렇게 되면 이행강제금을 피할 수 있는 동시에 실거주도 가능해지기에 현재까지도 시행사들은 생활형 숙박시설을 홍보할 때 이러한 편법으로 거주 가능함을 강조하고 있다.
한편 오피스텔 용도변경도, 숙박업 전환도 불가능한 수분양자들은 생숙을 매도하는 선택을 하게 된다. 이에 청약 경쟁률이 수천 대 1까지 올랐던 생숙 중에는 초기 분양 가격에 비해 *호가가 억대 이상 떨어진 매물들이 속출했고, 1년 전 분양을 시작한 생숙 중에는 아직도 분양이 완료되지 않은 곳도 많다. 이렇게 생숙 시장이 침체된 상황에 쏟아져 나온 생숙 매물들에는 *마이너스 프리미엄, 일명 마피가 붙는다.
*마이너스 프리미엄 : 분양가보다 싼 값에 아파트 분양권을 파는 것.
이에 생숙을 ‘위험자산’으로 인식한 금융권의 대출 기피 사태가 일어나며 현재 수분양자들은 잔금 미납 및 파산 위기에 놓여 있다. 현재 제1금융권에서는 생숙 대출을 아예 취급하지 않고 있다. 이에 중도금 또는 잔금대출을 받아야 하는 수분양자들은 제2금융권에서만 대출이 가능한데, 그마저도 고금리 대출만 받을 수 있고 대출 한도도 평균 70~80%에서 30~50%대까지 축소하고 있다. 아직 준공 예정인 생숙의 경우 이러한 잔금 미납 사태가 이어지면 비아파트 PF 위기까지 도래할 가능성이 있다.
더구나 이러한 상황이 지속될 경우, 생숙은 또 다른 전세 사기의 뇌관이 될 수 있다. 수분양자가 생숙을 전세로 내놓은 경우, 생숙은 주택이 아니기 때문에 임대인(수분양자)은 보증보험 가입 대상도 아니고 전세자금대출을 받을 수 없으며 임차인(세입자) 역시 주택임대차보호법의 적용을 받지 못한다. 대부분의 임대인은 생숙을 100퍼센트 자기 돈으로 분양받지 않고 잔금대출을 받은 후, 임차인의 보증금으로 잔금을 치르곤 한다. 그런데 정부의 생숙 규제로 인해 다음 임차인을 구하기도 어려운 마당에 잔금 대출까지 어려워지면 임대인은 임차인이 짐을 뺄 때까지 보증금을 끝까지 마련하지 못하게 되어 생숙은 결국 또 다른 전세 사기 피해자를 낳는 것이다.
이에 수분양자들은 생숙을 숙박시설이 아닌 통합 주거 서비스(식사·청소 등)를 결합한 신주거 형태로 규정하고 준주택 인정 검토를 요구했다. 그러나 국토부는 이미 용도변경과 숙박업 전환을 완료한 수분양자도 있는 데다, 근생 빌라, 농막 등 다른 숙박시설들까지 준주택으로 편입해달라는 요구가 빗발칠 것을 우려해, 형평성 문제가 불거질 수 있다며 준주택 인정 요구를 받아들이지 않았다.
한편, 주거용으로 생숙을 분양받은 수분양자와는 달리, 숙박업 운영을 위해 투자 목적으로 생숙을 분양받은 수분양자의 경우 규제의 타격이 크지 않은 상황이다. 이에 짧은 기간 동안 월세를 받는 ‘단기 임대 시장’이 주목을 받는 상황에서, 생숙은 단기 임대도 가능하기에 단기 임대로 매물을 내놓을 가능성이 높다. 최근 ‘한 달 살기’, ‘워케이션’에 대한 관심이 높아지면서, 부산 해운대나 강원도 속초, 양양 등 관광지를 위주로 개발된 *하이엔드 생숙은 호텔에서 제공하는 서비스 외의 숙박 옵션을 필요로 하거나 객실 하나로는 숙박이 어려웠던 가족 단위 관광객들의 단기 숙박 수요까지 흡수하는 움직임을 보이고 있다.
그러나 문제는, 이러한 단기 임대 수요가 늘어나면 인근 주택 임대 가격까지 높아진다는 것이다. 과거 단기 임대는 단기간 출장을 나온 직장인이나 일정 기간 숙박을 하고자 하는 관광객들의 수요가 주를 이뤘지만, 최근에는 월세 보증금에 부담을 느끼는 일반인 수요까지 확대되고 있다. 보통 단기 임대 매물이 몰리는 곳은 대부분 주거 선호 지역인데, 주거를 위한 단기 임대 수요층이 확대되는 상황 속에서 월 임대료가 기존 월세 시세보다 약 30% 높은 단기 임대 수요가 증가하면 인근 주택 월세까지 같이 올라갈 수 있다. 이렇게 집값이 올라 소비가 위축되고 시공사가 건물을 짓지 않으면 결국 주택 부족 문제가 발생할 수 있다.
이에 정부는 올해 3월 생숙, 오피스텔 등 비아파트를 대상으로 일정 조건을 갖춘 임대인에게 세제 혜택과 공적 의무를 부여하는 단기임대주택 공급 확대를 추진하겠다고 밝혀 주택 부족 문제를 해결할 것으로 기대되나, 과거 정부의 일방적 제도 폐지로 인한 정책 신뢰도가 의심되는 상황이다. 이에 단기임대주택에 대한 임대인들의 수요가 불확실하고, 세입자들의 선호가 높은 아파트는 단기 임대 대상에서 제외된 상황에서 해당 제도의 효과가 달성될지에 대해서는 지켜볼 필요가 있다.
생활형 숙박시설 규제가 관련 산업군에 미칠 영향과 그 대책은?
*해당 단락은 2주 동안 해당 이슈를 조사한 작성자의 주관적인 예측을 기반으로 한 의견입니다.
#1 정부의 생숙 규제로 인해 주거용으로 사용되던 생숙 객실이 줄어들고 숙박업을 전용으로 하는 생숙 객실이 늘어나 레지던스 숙박업이 점차 확장될 것이다. 따라서 생숙 위탁운영사는 기존에 거주 목적으로 생숙을 이용하던 타깃 대신 새로운 타깃을 찾아, 여러 기업과 MOU를 체결해 타 위탁운영사와 차별화되는 숙박 서비스를 제공할 것이다.
#2 생숙에 대한 금융권 대출 기피는 곧 임대인의 파산으로 이어져 생숙 전세사기를 당한 선의의 피해자(임차인)를 구제하기 위한 대책이 마련될 것이다. 따라서 금융사는 ‘주택’으로 한정되었던 전세 사기 피해 구제 대상을 ‘생숙’ 전세 사기 피해자까지 넓혀 이들을 위한 금융상담 및 신규 주택담보대출 이자율 감면 등의 구제 대책을 마련할 것이다.
생활형 숙박시설 규제가 부동산 시장 위기를 가속화할 수 있는 상황, 정부의 향후 대응이 더욱 중요해지는 이유다.
고려대 국어국문학과 김가은
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