부동산 담보상품 투자포인트: KB시세는 무엇일까?
8퍼센트 부동산 P2P 투자포인트: KB시세, LTV, 낙찰가율
콘텐츠를 통해 어려운 투자를 쉽게 알려드립니다.
오늘은 8퍼센트 부동산 담보 상품에서 자주 볼 수 있는 용어인 KB시세가 무엇인지 알아보고 이와 관련된 투자 시 고려하면 좋은 포인트들을 소개해드리겠습니다.
담보물의 가치를 어떤 기준으로 정할까?
주택담보대출을 받을 때 중요한 것은 담보물의 가치입니다. 왜냐하면 담보물의 가치에 따라서 받을 수 있는 대출한도가 달라지기 때문입니다. 쉽게 말해, 가격이 높은 주택을 담보로 설정할수록 더 많은 대출을 받을 수가 있습니다.
돈을 빌려주는 금융기관의 입장에서도 담보물의 가치 평가가 중요한 건 마찬가지입니다. 실제 가치보다 담보물의 가격을 높게 설정하면 담보에 맞는 적절한 대출이 되지 않을 수 있어 담보물의 가치를 정확하게 산정하는 것은 혹시 모를 리스크를 최소화하기 위해 꼭 필요한 작업인데요. 그렇다면 우리가 은행이나 다른 금융기관에서 대출을 받을 때, 담보물의 가격은 무엇을 기준으로 설정될까요?
금융감독원의 '주택담보대출에 대한 리스크 관리 세부기준'에 따르면 금융기관이 담보물의 가치를 선정할 때는 공신력 있는 평가 기관의 평가 자료를 사용해야 합니다. 이때, 금융기관은 다음 4가지 중 하나를 선정하여 평가 자료로 사용할 수 있습니다.
1. 국세청의 기준시가 이내
2. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자의 감정평가액 이내
3. 한국감정원의 층별, 호별 격차율 지수로 산정한 가격 이내
4. KB부동산 시세의 '일반거래가' 이내
이 중 KB부동산시세는 국민은행에서 전국에 있는 50세대 이상의 아파트와 오피스텔을 대상으로 조사하여 발표하는 시세를 말합니다. 아파트 단지별로 대표 공인 중개업소 2곳을 선정한 후, 해당 공인 중개소에서 실거래가와 매매사례비교법을 통해 조사된 가격을 입력하면 이 값들을 적정성을 검토하고 평균값으로 시세를 측정하는 방식입니다.
물론 KB시세를 사용하지 못하는 경우도 있습니다. 최근에는 아파트와 오피스텔뿐만 아니라 연립주택 및 다세대 주택도 KB시세 조회가 가능해졌지만, 여전히 아파트를 제외한 연립, 다세대 주택들은 KB시세가 산정되지 않아서 조회되지 않는 주택들이 많습니다.
또한, 신축 아파트의 경우 아직 담보물에 대한 감정이 이루어지지 않거나, 시세 반영이 뒤늦게 되어 KB시세가 정해지지 않는 경우가 생길 수 있습니다. 이때는 한국 감정원의 감정가나 금융기관이 감정평가를 위탁하여 자체적으로 담보물의 가치 평가를 실시하기도 합니다.
이렇게 특별한 경우를 제외하고는 대부분 금융기관들은 아파트 담보대출 시 대출 한도를 KB시세를 기준으로 결정합니다.
실제 8퍼센트 상품 속에서 보기, KB시세와 LTV
그렇다면, 실제 부동산 담보 상품 속에서 KB시세는 어떤 영향을 미칠까요?
KB시세는 담보물의 가치를 평가하는 기준이기 때문에 담보인정비율인 LTV와 밀접한 관련이 있습니다.
사례를 통해 KB시세와 LTV의 관계 그리고 투자 시 KB시세를 통해 참고해야 할 내용 들에 대해 살펴보겠습니다.
<8퍼센트 부동산 담보상품 : 주거안정 7호>위 사진은 얼마 전 투자가 마감된 8퍼센트의 주택담보대출 상품, 주거안정 7호 채권입니다. 이 상품의 경우 담보물로 설정된 아파트의 KB시세가는 6.75억 원으로 대출자분은 5천만 원의 대출이 필요했습니다. 이미 다른 기관에서 받은 대출금 및 임대보증금 3억 원이 있는 상황이었지만, 추가 대출을 해드려도 LTV 51.9%로 안정성이 높다고 판단, 5천만 원에 대한 투자를 모집하면서 대출을 해드렸습니다.
이렇듯 주택담보대출의 실제 대출 한도는 KB시세에 LTV 비율을 적용하면서 정해집니다.대출자 입장에서는 담보물의 가치 평가 기준인 KB시세가 높게 잡힐수록 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 다만, KB시세가 아무리 높더라도 LTV 비율이 낮게 잡힌다면 대출한도가 그만큼 낮아지므로, 담보물의 KB시세와 함께 대출조건에 따른 LTV비율이 어느 정도까지 인정되느냐도 대출 시 살펴봐야 할 중요한 요소입니다.
투자 시 체크포인트 1) KB시세와 LTV
대출 시 KB시세가 주는 영향은 알겠는데, 투자를 할 때 담보물의 KB시세를 봐야 하는 이유가 있을까요? 투자 시에는 KB시세와 함께 LTV비율을 살펴보는 것이 중요합니다.
만약, 대출자가 대출금을 약속한 날짜에 상환하지 못하면, 담보로 설정한 아파트를 경매로 매각함으로써 금액을 회수하고 이 금액을 투자자에게 변제하며 투자금을 회수하게 됩니다. 여기서 중요한 것은 LTV입니다. 경매를 통해 담보물을 매각하게 되면, 실제 부동산 시세보다 더 낮은 가격에 판매되는 경우가 생기기 때문인데요. 만약 1억 원짜리 부동산이 시세 보다 낮은 8천만 원에 낙찰이 되고 LTV 비율이 90%까지 인정되어 9천만 원의 대출이 있었다면? 극단적인 가정일 수 있지만 경매를 통해 받은 8천만 원 전부를 대출금을 갚는데 쓰더라도 남는 1천만 원은 변제받기가 힘들어집니다.
반대로, LTV 비율이 보다 낮은 50%로 5천만 원의 대출이 있는 경우라면, 담보물 매각을 통해 받은 8천만 원을 통해 충분히 대출금을 갚기 때문에 투자자들의 투자금 회수가 가능합니다. 따라서, 투자의 안정성 측면에서는 LTV가 낮을수록 담보물 매각 시 투자금에 대한 회수 가능성이 높아집니다.
하지만, 신축 아파트처럼 가격이 꾸준히 상승하고(KB시세가 상승곡선) 수요가 많은 담보물이라면 LTV가 높다 하더라도 충분히 원금 손실의 리스크를 줄일 수 있습니다. 따라서, 투자 시 KB시세의 동향을 체크해 보는 것은 중요합니다. 자산 가치가 상승하고 있는 담보물이라면 LTV비율이 조금 높더라도 추후 리스크 발생 시 회수 가능한 여지가 있으니까요.
투자 시 체크포인트 2) 낙찰가율
예상치 못한 상황에서 담보물이 경매로 넘어가면, 정확히 얼마를 회수할 수 있을까요? 이때 살펴봐야 할 용어가 낙찰가율입니다. 낙찰가율이란 담보물이 담보물의 가격과 비교하여 얼마에 낙찰됐는지를 나타내는 말입니다.
낙찰가율 = (총 낙찰가 / 총 감정가)*100
8퍼센트는 부동산 담보 상품의 경우, 상품페이지 내에서 담보로 설정한 부동산이 속한 지역의 최근 3개월 이내 낙찰가율을 보여드리고 있습니다.
<8퍼센트 부동산 담보상품 : 주거안정 8호>위 상품은 오늘 오픈한 8퍼센트 부동산 담보 상품, ‘주거안정 8호 채권’입니다. 본 담보물은 현시점에서 감정가 15억 1,612만 원이고 광진구 중곡동 주택의 낙찰가율은 105.94%입니다. 만약 차주가 대출금을 제때 상환하지 못해서 담보물(주택)을 경매로 처분한다면, (해당 시점의 감정가와 낙찰가율에 따라 달라질 수 있지만) 감정가 15억 1,612만 원 낙찰가율 105.94%이기 때문에 약 16억 원 이상으로 매각이 가능할 것으로 보이며, 이 경우 기존 대출금을 충분히 갚고도 남는 금액이므로 투자금을 성공적으로 회수할 가능성이 커집니다.
이렇게 KB시세와 LTV뿐만 아니라 낙찰가율을 함께 살펴보면 리스크 발생 시 투자금 회수에 대한 가능성을 어느 정도 예측해 볼 수 있습니다.
오늘은 KB시세, 그리고 함께 살펴봐야 할 LTV와 낙찰가율에 대해서 알아봤습니다. 투자에는 여러 가지 변수들이 영향을 미치기 때문에 LTV와 낙찰가율 뿐만 아니라 많은 요소들을 고려해야 합니다. 중요한 것은 이러한 내용들을 잘 이해하고 투자 성향과 목표에 맞게 자신만의 투자기준을 세우고 투자를 하는 것이겠죠.
이 외에도 투자 시에는 고려하면 좋은 여러 가지 요소들이 있습니다.
앞으로도 투자자분들이 더 쉽고 합리적인 투자를 할 수 있도록 돕는 콘텐츠를 전달해 드리겠습니다.
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