8퍼센트 부동산 담보상품 투자포인트
근저당권과 LTV
오늘은 부동산 담보 상품에서 쉽게 볼 수 있는 근저당권의 개념을 알아보고
실제 투자상품에는 어떻게 적용되어 있는지, 8퍼센트 부동산 상품의 특징이 무엇인지를 살펴보겠습니다.
근저당권과 채권최고액
근저당권을 이해하기 위해서는 '저당권'의 개념을 살펴봐야 합니다.
저당권이란 사전적으로 채무가 이행되지 않을 때 채권자가 저당물에 대하여 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 예를 들어, A라는 사람이 은행으로부터 자신의 주택을 담보로 1억 원을 빌리게 될 경우, 은행은 담보물(A의 주택)에 대해 저당권을 설정할 수 있습니다. 만약 A가 약속한 기간 내에 1억 원을 갚지 못한다면, 은행은 이 저당권을 근거로 주택(담보)을 경매에 넘기게 되는 것이죠.
이때, 은행은 저당권을 갖고 있으므로 가장 우선으로 자신의 돈을 돌려받을 수 있습니다.
쉽게 말해, 저당권은 돈을 빌려주면서 담보로 설정한 부동산에 대해 다른 사람들(채권자)보다 우선으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 저당권을 설정하게 되면 등기부 등본에 채무 금액이 정확하게 명시됩니다. 위의 경우처럼 A가 부동산을 담보로 1억 원을 빌리고 저당권이 설정되었다면, 등본상에는 '채권액'이라는 명목으로 1억 원이 정확하게 기록됩니다.
그런데 저당권의 경우, 채무자가 대출금액을 중도에 상환하거나 대출액을 늘리게 되는 경우가 발생하면 그때마다 등기를 새롭게 수정해야 합니다. 이러한 과정에서 오는 불편을 줄이기 위한 것이 바로 근저당권입니다. 근저당권의 경우 등본상에 채권액이 아니라 '채권최고액'으로 기록됩니다. 빌려준 돈에 대해서 특정 금액이 아니라 한도금액으로 저당을 설정하는 것인데요.
보통은 채권액보다 20~30% 정도 높게 설정됩니다. A의 경우에는 근저당권이 설정되면 A의 주택 등기부등본상에 채권최고액이 1억 2000만 원으로 기록될 것입니다. (대출액은 1억 원이지만) 만약 A가 돈을 기간 내에 갚지 못한다면 돈을 빌려준 금융기관은 담보물을 매각한 후 나온 금액에서 채권최고액의 범위내로 빌려준 금액만큼 회수할 수 있습니다.
등기부 등본 상 선순위·후순위 표시물론, 하나의 담보를 가지고 여러 번의 대출을 받을 수도 있습니다. 기존에 주택담보대출을 받은 상황에서, 추가로 대출을 받게 되면 이 대출은 '후순위' 대출이라고 부르게 되는데요. 대출을 받은사람이 대출을 제때에 상환하지 못하면, 담보로 잡은 주택은 경매를 통해 매각됩니다. 이때 먼저 대출을 해준 ‘선순위 대출자’는 ‘후순위 대출자’보다 우선적으로 매각된 금액을 받을 수 있습니다.
최근에는 여러 규제의 영향으로 기존 주택담보대출 보유자는 LTV 제한으로 추가 대출이 어렵습니다. 담보대출이 아니라 신용대출과 같은 기존 대출내용이 있는 경우에도 DTI / DSR과 같은 규제들로 인해 추가적인 대출이 힘들어졌습니다. 후순위 대출의 경우 기존에 받았던 대출(선순위)을 상환하거나 대환을 하지 않아도 되기 때문에 급하게 자금이 필요한 경우에 받는 대출입니다.
근저당권-LTV와 관련된 투자포인트 3가지
부동산 담보 상품 페이지에서 쉽게 볼 수 있는 ‘근저당권’과 ‘LTV’.
자주 보는 용어 이지만 실제 투자시에는 이 두가지를 어떤식으로 참고해야 할지 모르는 경우가 많습니다. 실제 투자 시에는 어떤 점을 고려해야 할까요?
8퍼센트 부동산 담보상품에 투자할 때 참고하면 좋은 '근저당권 및 LTV 비율'과 관련된 3가지 투자 포인트를 소개해 드리겠습니다.
1) 선순위 여부를 확인하자
선순위 상품인 경우, 담보 매각 시 가장 우선으로 변제를 받을 수 있으므로, 리스크 발생 시 원금을 회수 할 가능성이 큽니다. 대표적으로, 8퍼센트 부동산 담보상품 중 하나였던 <주거안정 2호 : 김포 동양파라곤> 상품은 1순위 근저당권을 설정한 선순위 상품이었습니다.
2) 후순위 상품이라면 LTV 비율을 확인하자
후순위 상품이라고 해서 안정성이 무조건 낮은 것은 아닙니다. 담보 매각 시 선순위 다음 순위로 변제가 이루어 지지만, LTV 비율이 낮다면, 담보 매각 후 후순위 까지 충분히 변제받을 수 있으므로 투자금 회수할 가능성이 크기 때문입니다. <주거안정 7호 : 광명 철산주공> 상품은 후순위 상품이었지만 LTV 51%의 안전성을 확보한 상품으로 성공적으로 투자가 마감됐습니다.
3) 후순위 상품이면서 LTV 비율이 높다면 낙찰가율을 확인하자
후순위, 거기다가 LTV 비율도 높은 편이라면? 이 경우는 낙찰가율 고려하는 것이 좋습니다. 낙찰가율이 높을수록, 담보 매각 시에 받을 수 있는 금액이 많아지므로, LTV 비율이 높더라도 투자금을 회수할 가능성이 커지기 때문입니다. 현재 투자가 진행 중인 <주거안정 8호 : 중곡동 주택> 상품의 경우 LTV 비율이 77%로, 다른 상품들에 상대적으로 높은 편이지만 감정가 15억 1,612만 원 해당 지역 낙찰가율 105.94%이기 때문에 약 16억 원 이상으로 매각이 가능할 것으로 예상하며 기존 대출금을 충분히 갚고도 남는 금액이므로 투자금을 성공적으로 회수할 가능성이 큰 상품입니다.
> 낙찰가율에 대한 투자 포인트는 아래 게시글을 참고해주세요
https://blog.naver.com/8ightpercent/221517778107
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