강의 11_부자 되겠다고 책 읽지 마세요.
강의 11_부자 되겠다고 책(만) 읽지 마세요.
전 지난 2008년 세계 금융위기(리먼브라더스 파산) 시기에 부동산 투자를 전혀 몰랐습니다. 그래서 선배급 투자자들은 하락장을 경험하지 못했다고 하더군요. 맞습니다. 전 하락장을 경험하지 못했습니다. 그럼 다시 질문해 보죠.
그때 지금 나만큼 공부했습니까?
기존 투자자들이 거시경제와 성공한 투자자들이 쓴 책을 공부할 때였죠. 앞선 정보를 얻기 위해 현장에 답이 있다면서 발품 팔며 다녔고 입주량이 '대략' 이 지역에 얼마나 있고, 부동산 소장들의 의견이 현장의 정보고, 다리 건너 아는 고위급의 개발 정보가 특화된 정보인 양 비밀스럽게 공유하고... 그다음엔? 제가 처음 부동산 입문할 때 부동산 상승의 근거가 해당 지역별 상승과 하락을 그래프로 그려 비교하거나 관심 단지의 과거 시세를 보고 앞으로 오를 것이다!를 예측한 것이 2015년의 아파트 투자자들입니다. 그나마 직접 데이터 가공은 이때부터였고, 이전엔 남이 준 그래프나 참조했잖아요. 현장에선 씨알도 안 먹히는 '감투자'였다는 것이죠. 물론 본인의 투자 경력이 축적되어 데이터라고 할 수 있겠지만... 그래도 '감'이잖아요. 뭐?
뭐 대단한 지식이 있는 것처럼 하지만, 거시경제를 알았으면 리먼 사태를 피했어야 하고, 그런 변수까지 예측 가능한 것은 아니죠. 이번 하락장은 21년부터 어느 정도 예견되어 있었습니다. 그렇다고 마음먹으면 다 팔 수 있는 것도 아니고...
요즘 마치'변수'를 예측을 한 것처럼 말하는 사람들이 자주 언론과 유튜브, 블로그에 등장합니다. 상승론 자든 하락론 자든 각자의 근거와 이유라는 것이 있고, 지식과 경험을 통해 해석하는 것인데요. 지난 8년간 하락을 주장하다가 이제 하락을 했는데 그 이유라는 것들이 금리 인상이다! 과공급이다! 인구 감소다! 경제 위기다! 다 이미 일어난 변수를 마치 자신이 다 알고 있었던 것처럼 들 행동합니다.
요즘 투자자들은 공부 많이 합니다.
책도 읽고 강의도 듣고 좋아하는 선배 투자자를 통해 지식을 습득합니다. 어떻게?
모든 지식은 근거가 명확해야 하므로 아파트 시세에 영향을 주는 상수는 다 공부하고 일부 뛰어난 투자가들은 자기만의 투자 데이터를 그래프로 만들어 제공하기도 합니다.
아파트 가격에 영향을 줄 수 있는 수요와 공급을 기본으로 매수매도 동향과 관내, 관외, 법인 등 매매주체에 대한 정보, 거래량과 매매. 전세 지수의 흐름과 매수매도 심리, 전세가율, 학군영향 등 다양한 데이터를 직접 만들어 제공하고 해석합니다.
변수는 예측하고 발생하면 대응하는 거지, 변수를 확정할 순 없습니다. 그건 맞을 수도 틀릴 수도 있는 것이니까요.
이렇게 투자 타이밍을 확인하고 끝이 아니라, 이번엔 매수부터 매도까지의 투자금과 부대비용, 세금까지 낸 예상 수익금도 미리 볼 수 있습니다.
공급이 줄고 수요는 증가하는 매도 타이밍을 알면, 전세 계약을 염두에 두고 2년 전인 매수 타이밍을 선택할 수 있고, 매수부터 매도까지 돈의 흐름을 예측하고 투자합니다. 여기까진 상수에요. 이미 정해진 스케줄이라 특별한 일이 없으면 바뀌지 않습니다.
그럼 변수는 어떻게?
100조 화폐. ㅋ
과거의 사건들을 공부해 봅니다. 화폐 통화량과 물가의 상관관계를 이해하고, 하이퍼인플레이션이 발생했던 1차 세계대전 후 대공황 시대의 인플레이션, 2차 세계대전 전후의 세계와 각국의 경제의 흐름도 공부합니다. 여러 번 있었죠. 베트남전쟁과 오일쇼크, 우리나라는 IMF와 리먼브라더스 파산, 최근 COVID 사태 등 돈을 시중에 뿌리는 초 인플레이션 상황은 작든 크든 각 나라마다 자주 있던 일입니다. 아파트 하나 사는데 이걸 다 공부해야 되냐고요? 아니요. 그럴 필요 없습니다. 경제학자가 아니니 그런 일이 있었다! 정도만 알고 있어도 됩니다. 몰랐다면 공부해두세요. 그래야 앞으로 다가올 변수에 대응할 지식이 생기죠.
2015년을 기준으로 과거의 투자자들이 경험과 현장을 중요한 판단 기준으로 삼았다면, 이후엔 통계청, 국토부, KB, 공공데이터, 사설 데이터등 아파트의 가격을 예측할 수 있는 데이터가 제공되고, 이를 바탕으로 자신만의 데이터로 가공하여 서비스를 제공하는 앱과 개인, 기업이 우후죽순 생기고 있습니다.
네이버부동산
https://land.naver.com/
네이버 부동산 내 집 마련의 시작, 네이버 부동산 land.naver.com
아실
http://asil.kr/asil/index.jsp
아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실 아파트 실거래가, 분양정보, 매매/전세/월세 매물, 입주물량, 미분양, 학군 등 부동산빅데이터 asil.kr
부동산 지인
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부동산지인 빅데이터 기반의 아파트 정보 사이트를 만나보세요 aptgin.com
국토부 실거래가
http://rt.molit.go.kr/
국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr
전국 부동산 투자 데이터 해설 교육
https://open.kakao.com/o/gW42zmSd
�핑쌤의 전국부동산타이밍 해설반⏰ open.kakao.com
이제는 원하는 기간 동안 아파트 매입. 매도에 영향을 줄 정보는 넘쳐납니다. 이 중 본인이 신뢰하는 데이터를 추출하여 해석하면 됩니다. 정보가 없다고 핑계 대면 공부 안한 사람 티 내는 거죠.
자! 다시 책 읽으라는 이야기 한 줄이라도 나오나요? 안 나옵니다.
책이 좋은 것은 성공한 분들의 삶을 책한권 사는 돈으로 볼 수 있다는 것인데요. 마인드라든지 당시의 지식과 기술... 그게 뭐?
이제 와서 어쩌라고?
저도 책을 씁니다. 여러 권 출간했고 앞으로도 낼 예정입니다. 하지만 저의 성공기처럼 지금은 씨알도 안 먹히는 지식과 기술을 책으로 쓴다는 것은 독자에게 그랬더라~ 말고 아무것도 없습니다.
이분들이 여러분 인생 책임져 줍니까? 정신 차리세요.
책 100권 읽을 시간에... 위에 알려준 사이트 열심히 공부하고 마음에 점지한 입지좋은 아파트 사러 가세요. 책 100권 읽고 깨우칠 시간을 줄여들인 겁니다.
앞서 강의 6_가치 없는 것을 선택하지 마세요.에서 시간은 생명이라 했습니다. 자본주의 시스템에서는 누가 더 빨리 깨우치고 자산 시장에 참여하나? 가 미래의 부를 결정합니다. 요즘처럼 하락기엔 어떻게 하냐고요? 누구에게 묻습니까? 그 질문은 본인이 답해야 되는 거잖아요. 여기까지 가르쳤는데도 공부 안 하고 아직도 남 탓하는 분들은 그냥 이런 자본시장과 자본주의 시스템, 투자에 대해 모르던 시절로 돌아가세요. 내가 여려분의 인생을 책임져 주나요? 전혀 아닙니다. 여러분 인생은 여러분이 책임지는 겁니다.
※ 오늘 좀 아프죠? 이래야 열심히 할꺼잖아요~^^ 파이팅! 다음 강의로 GO <-드래그하세요.
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