신축빌라로 입주권 투자하는 방법

신축빌라도 입주권 나오나?

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

지난 포스팅에서 신축빌라가 재개발 사업에 미치는 영향에 대해 이야기 했었습니다.

때문에 재개발에서 신축빌라는 무조건 청산대상이라고 오해하실 수 있는데요.

노후도가 깨지지 않는 선에서 신축빌라도 입주권이 나오는 경우가 있씁니다.

오늘은 신축빌라를 통해 입주권 투자를 해도 괜찮은지 알아보도록 하겠습니다.

우선 법적요건을 체크해봐야 합니다.

도정법을 보면 권리산정기준일이라는 단어가 나옵니다.

이는 입주권과 같이 내가 받을 수 있는 자격들의 기준이 되는 날이 됩니다.

권리산정기준일을 잘 알아두어야 내가 매수하고자 하는 물건의 입주권 발생 여부를 체크해볼 수 있습니다.

신축빌라의 입주권 기준을 알아보기위해 우선 구조례와 신조례로 나누어 봐야 합니다.

현재 서울 재개발의 경우 약 90% 정도가 구조례로 진행되고 있는데요.

2010년 7월 15일 이후 박원순 서울 시장 임기 당시에 새롭게 지정된 재개발 구역이 거의 없었기 때문입니다.

구조례의 내용을 자세히 살펴보면 2008년 7월 30일 이후 건축허가를 신청하는 신축빌라에 대해선 입주권이 나오지 않는다고 명시되어 있습니다.

단 쪼개기 같은 편법이 되지 않은 최소 주거전용면적 이상에 해당되면 입주권이 나올수 있다는 예외조항도 함께 표시 되어 있는데요.

정확한 내용은 아니지만 알기 쉽게 이야기 하자면 59제곱미터 이상 혹은 3룸 이상의 주거형태라면 입주권이 나올 수 있다고 해석해볼 수 있습니다.

정상적인 주거형태에 한해 신축빌라도 입주권을 받을수 있겠습니다.

신조례로 가게 되면 조문이 매우 짧고 간단하게 바뀝니다.

구조례와는 다르게 최소 주거면적 등의 예외 조항 자체가 없어졌는데요.

권리산정기준일 이전에 건축허가를 받았다고 하여도 신축 행위가 있었다면 입주권이 없이 바로 청산 대상이 됩니다.

때문에 권리산정기준일이 중요한 시점이 되겠습니다.

최근 서울시 공모로 진행되는 민간재개발은 후보지 선정 전 공모 공고일을 권리산정기준일로 고시했습니다.

이 시점 이후로 발생하는 신축 행위에 대해선 입주권이 발생하지 않게됩니다.

단 신조례의 경우 권리산정기준일 이전에 분양을 받은 곳이라면 입주권을 받을 수 있습니다.

신축빌라의 입주권 발생과 현금 청산에 대해 알아보았습니다.

그렇다면 구축빌라는 전혀 문제없이 입주권을 받을 수 있을까요?

이번엔 구축빌라의 현금 청산 이슈에 대해 알아보겠습니다.

재개발은 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 구역부터 관리처분인가 이후 전매가 불가능합니다.

투기과열지구에 해당하는 내용이기 때문에 서울, 경기권 재개발 투자에 관심이 있으신 분은 참고해야 할 내용이 되겠는데요.

단 1주택자의 10년 보유, 5년 거주 요건

조합설립인가 이후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 곳(재건축)

사업시행인가 이후 3년 이내 착공하지 못 한 곳(재건축)

착공일로부터 3년 이상 준공이 되지 않은 곳

위 사항들은 전매가 가능한 예외 요건으로 관리처분인가 이후에도 전매가 가능합니다.

무엇보다 재개발 투자에서 가장 중요한 것은 시간과 세금이라고 김제경 소장은 이야기 합니다.

재개발 사업이 워낙 오랜 시간이 필요한 사업인 만큼 사업이 본 궤도에 오르기 전까지 얼마나 걸릴지 알 수 없습니다.

때문에 김제경 소장은 조합설립 이후의 구역으로 투자를 추천하고 있는데요.

조합설립인가까지의 기간이 다른 사업기간들에 비해 월등히 오래 걸리는 경우가 많으며 이 단계에서 사업이 중단되는 경우도 많기 때문입니다.

때문에 재개발 투자를 고민 중인 분들이라면 가급적 조합설립인가 이후 구역으로 투자하길 추천드리고 있습니다.

이미 1주택자의 경우 다주택자 중과로 인해 세금적인 문제가 발생할 수 있습니다.

때문에 세금적인 세팅도 동반되어 투자를 결정해야 하겠습니다.

최근 자녀 증여를 통해 세금 문제에 대처하며 투자를 하는 분들이 늘어나고 있습니다.

장기적인 투자 관점으로 보면 유리한 방법인데요.

재개발이 오랜 시간이 필요한 투자처인 만큼 해당 증여를 통한 재개발 투자로의 접근이 많아지고 있습니다.

다만 재개발 예정지로의 단기 투자로 접근시엔 시장을 예의주시하며 매도 타이밍을 결정하는 판단이 필요하겠습니다.

안그래도 어려운 재개발 투자입니다.

그보다 더 어려운 재개발 예정지 투자이며 여기에 현금 청산 등의 이슈가 있어 더 어려울 수 밖에 없는 투자처가 되겠습니다.

개인이 무턱대로 접근하기에 리스크가 너무 큰 재개발 예정지 투자입니다.

때문에 전문가와 상담을 통해 리스크를 최소화 하고 나에게 유리한 방향으로 투자를 결정해야 하겠습니다.

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.