재개발 예정지 투자 포인트!
예정지 투자 이건 알고 투자하라
안녕하세요.
부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.
이번 포스팅은 재개발 예정지 투자에 앞서 반드시 알아야 할 내용들을 준비했습니다.
최근 재개발, 재건축이 가장 핫한 부동산 시장의 키워드인 만큼 많은 분들이 관심을 갖고 있기 때문에 심도 깊게 다뤄보도록 하겠습니다.
현재 서울로의 재개발 투자는 많은 자금이 필요하기 때문에 예정지 투자로 관심이 몰리고 있습니다.
하지만 재개발 예정지의 경우 리스크가 상당하기 때문에 일반인들이 무턱대고 접근했다가 손해를 보게 되는 경우가 많이 있습니다.
때문에 김제경 소장이 생각하는 재개발 예정지 투자법을 포스팅을 통해 확인하고 투자 결정을 내리시는 게 좋겠습니다.
사실 김제경 소장은 오래전부터 재개발 예정지 투자에 조심히 접근해야 한다고 이야기했습니다.
예정지 투자보단 최소 조합설립이 완료된 구역으로의 투자를 추천드리고 있었습니다.
하지만 예정지 투자에 관한 문의가 증가하면서 많은 분들의 니즈를 확인하게 되어 이번 컨텐츠를 준비하게 되었는데요.
예정지 투자의 경우 재개발 투자를 정복한 다음에 접근할 수 있는 난이도 높은 투자처이기 때문에 반드시 알아야 할 내용들에 대해 우선적으로 소개해드리겠습니다.
재개발 예정지 투자에서 가장 먼저 체크해야 하는 것이 노후도입니다.
김제경 소장이 예정지 투자에서 가장 중요한 게 노후도라고 이야기할 만큼 사업의 가능 여부를 가르는 중요한 척도가 되겠습니다.
오세훈 서울시장이 6대 재개발 규제 완화를 통해 그동안 막혀있던 서울시 재개발의 새로운 길이 열리게 되었습니다.
특히 대못 규제였던 주거정비지수제가 폐지되었는데요.
하지만 법적 요건은 여전히 존재하는 만큼 노후도 등과 관련된 법적 요건 충족 여부를 정확히 체크하고 투자 결정을 해야 하겠습니다.
박원순 서울시장 임기 당시 많은 재개발, 뉴타운이 구역 해제 당했습니다.
이미 한번 구역 지정이 되었기 때문에 요건을 충족하고 있다고 판단하고 해제지역으로 많은 분들이 투자를 하고자 하고 있습니다.
하지만 재개발 해제지역이 정답이 아닐 수 있습니다.
서울시가 발표한 재개발 해제지역 실태조사에 따르면 전체 해제구역 중 54%가 여전히 법적 요건을 충족하고 있다고 나와있습니다.
하지만 이 말을 돌려보면 해제구역 중 반 정도는 법적 요건을 충족시키지 못하는 상황이라고 볼 수 있는데요.
재개발 해제지역으로 신축빌라들이 들어서면서 노후도가 깨지게 되었기 때문입니다.
여기서 말한 신축빌라는 지금 막 지어진 1~2년된 빌라 뿐만 아니라 도정법 상 19년차 이하의 빌라도 신축빌라로 볼 수 있다는 점은 감안하고 노후도를 확인해보셔야 합니다.
신축빌라로 인한 노후도 요건 미충족이 이슈화 되면서 재개발 예정지와 신축빌라 사이의 소리없는 전쟁이 진행 중에 있습니다.
법적 요건을 만족시키기 위해 상황에 따라 신축빌라가 많은 지역을 제척하고 구역신청을 하는 방향으로도 많은 구역들이 재개발 사업을 진행하고 있습니다.
단순히 신축빌라 매수의 문제가 아니라 내가 매수한 구축 빌라 인근에 신축빌라가 많다면 한꺼번에 제척당할 수 있기 때문에 매수 물건 인근의 신축빌라 비율도 자세히 살펴봐야 하겠습니다.
이번 서울시 민간 재개발 공모를 보면 주목할 점이 있습니다.
바로 가감점 항복인데요.
단순히 법적 요건만 충족시켜서는 재개발 구역지정이 어려울 수 있습니다.
위 이미지를 보시면 가감점 항목을 보실 수 있습니다.
각 항목에 따라 점수 채점이 되고 상대적으로 점수가 높은 구역부터 재개발 사업이 진행될 가능성이 높다고 보고 있습니다.
즉 법적요건 뿐만 아니라 해당 구역의 노후도, 주민의지, 면적, 신축현황, 주차난 등 종합적인 사항들을 체크하고 고득점이 가능할 곳으로 예정지 투자를 하는 게 리스크를 최소화할 수 있는 방법이 되겠습니다.
현재 예상하기로는 구별 1~2개 정도 지역이 선정되어 재개발 사업이 진행되지 않을까 생각합니다.
때문에 노후도가 충족되었다 하여도 가감점에 따른 우선순위에서 밀리게 되면 다시 오랜 시간을 기다려야 할 수 있습니다.
재개발 예정지 투자는 잘되면 대박 안되면 쪽박이란 말이 있습니다.
그만큼 하이 리스크 하이 리턴의 투자처라고 볼 수 있는데요.
남의 이야기만 무턱대로 듣기보단 전문가와 상담을 통해 방향을 설정하고 본인의 정확한 판단이 있어야 하겠습니다.
이상 투미부동산컨설팅이었습니다.
