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Nov 08. 2021
응답하라! 점포주택!
상가주택이 나의 노후 대책이다.
하나은행 지점장을 마지막으로 명예퇴직을 하신 건축주를 만났습니다. 평소 골프 라운딩도 같이 다니고 재테크에 관한 정보도 교환하면서 가까운 지인으로 함께 지내고 있습니다. 은퇴를 준비하면서 법원 경매 공부도 하시고 나름대로 노후대비에 심혈을 기울이고 계십니다. 건축주는 퇴직 후 마지막 남은 재산을 모두 상가주택부지에 투자하셨습니다. 그리고 마침내 운정신도시 상가 겸용 주택부지를 분양받았습니다.
상가주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자로 적합합니다. 주택과 상가의 절묘한 조합으로 임대수익도 발생하고 건물주도 입주하여 주거생활을 할 수 있습니다. 신도시의 장점인 주변 인프라를 함께 누리면서 상가 주택지의 부동산 상승효과도 같이 동반 상승하는 기회였습니다. 또한 주인이 직접 거주할 수도 있기 때문에 임대관리가 손쉽고 고정적인 임대수익도 얻을 수가 있습니다. 은퇴자금을 은행에 넣어놓으면 이자 수익이 얼마 되지 않지만 은행이자보다 높고 수익을 챙길 수 있다는 점이 가장 큰 매력입니다.
따라서 상가주택부지를 선택할 때에는 직접 현장답사를 하여 주변 상권의 시세, 주거와 상가 영업환경을 잘 검토한 후 부지를 선정하는 것이 중요합니다. 6M 도로에 접해있어야 하는 것은 물론이고 일반주거지역이므로 일조권 사선제한 여부도 충분히 검토가 되어야 합니다. 2개 이상의 도로에 접해 있으면 접근성이 좋아 안정적인 임대수익도 얻을 수 있습니다. 점포주택지가 하나둘씩 형성이 되면 먹자골목, 카페 거리등의 상권이 자연스럽게 형성이 되면서 투자 유망지역으로 인기가 높아질 수 있습니다.
원칙적으로 건축법상에는 '점포주택' , '상가주택'이라는 용어는 없습니다. 정확히 단독주택 하위 용도 중에 다가구주택이 여기에 해당이 됩니다.
다가구주택이란 (건축법 시행령 제3조의 4 별표 1)
주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하로서 지하 주차장을 제외한 1개 동의 연면적이 660㎡이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다.
다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로써 주택 내 가구수가 제한이 된다.
상가주택은 건축법상 주택가에서 주민들의 생활편의시설인 근린생활시설과 주택으로 쓰는 층수가 3층 이하, 바닥면적의 합계는 660㎡이하, 19세대 이하 등 거주할 수 있는 다가구주택의 복합시설에 속한다고 볼 수 있습니다. 1층 상가는 사업자를 내고 사업을 목적으로 활용하는 공간이며, 주택은 사람이 거주를 목적으로 활용하는 공간으로 나누어져 있습니다. 그래서 이런 형태의 유형을 따져 상가+주택 또는 점포+주택이라고 불립니다.
건물주가 한 세대이므로 요즘처럼 다주택자에게 각종 규제가 강화되고 있을 때 실제로는 집을 여러 세대를 소유하게 되지만 다주택자에게 불리한 종합소득세 기준도 상가주택은 1가구 1 주택으로 간주하기 때문에 여러모로 유리한 점이 많습니다. 상대적으로 일반 상업지역에 상가보다 투자금액이 적고 세금 규제도 적습니다. 신도시의 상가주택은 지구단위계획지침에 따라 지역마다 상가의 면적 비율과 층수 및 가구수 등에 제한을 받기 때문에 각 지자체의 조례를 꼼꼼히 살펴보아야 불이익이 없습니다. 또한 건축법규가 정하는 한도 내에서 주거와 근린생활시설의 비율을 자유롭게 정할 수 있는데 주차대수가 한정되어 있어 검토가 필요합니다. 건폐율과 용적률을 지킨다면 각층의 용도나 디자인은 자유롭게 할 수 있습니다.
상가주택이라면 첫 번째로 수익성이 나올 수 있어야 하고, 임대도 쉽게 낼 수 있어야 하고, 건축주가 전부터 살아온 생활 습성대로 편히 음식을 먹고 자식도 키우고 웃을 수 있어야 비로소 그 집의 냄새가 행복한 이웃 골목을 드나들게 될 것이다.
(출처:최길찬의 상가주택 이야기)
좁은 부지에 공간감이 뛰어나게 아이디어를 내고 북향인데도 불구하고 바깥의 도로 풍경을 최대한 내부로 끌어들여 남향 못지않은 집으로 계획되어야 하는 것이 이번 프로젝트에 주안점입니다. 이런 입지를 극복하는 것은 설계 계획단계에서 아이디어를 고민해야 나옵니다. 건축사의 지식, 경험, 철학 등이 복합적으로 발동하여 설계를 합니다. 처음으로 맞이하는 부지는 건축물이 들어설 위치와 주변 환경 등을 조사해 건축물의 방향을 정하는 작업이 선행됩니다. 그렇게 콘셉트와 이미지가 잡히면 계획 설계로 들어가는데 이과정을 거치면 허가를 받을 수 있는 중간 설계과정으로 진입합니다.
이와 부차적으로 착공단계부터 시공사 선정까지 절차가 많이 남아있습니다. 소형 상가주택의 경우 주차공간이 충분하지 않기 때문에 주차계획은 매우 신중해야 합니다. 전면 상가의 확보도 중요하지만 법정 주차대수의 확보도 중요합니다.
상가주택 기본 설계 주안점
공사비 코스트가 높더라도 건물 가치를 최대한 살리는 디자인으로 설계한다.
유지관리가 실용적인 자재와 공간 활용을 극대화시킨다.
임차인을 배려한 엘리베이터는 반드시 설치한다.
주택공간과 상가 부분 동선을 분리시킨다.
계획과 설계로 밤. 낮 구분 없이 건축주와 미팅을 하다 보면 녹초가 됩니다. 건축계획은 새로운 생각과 함께 고유의 영역을 확장하여 좋은 성과와 결과물로 맞이할 때 비로소 통쾌한 결과물로 이어집니다. 이런 주관적인 생각에 동의하지 않는 타 건축사도 있겠지만 매일 작업을 하면서 건축의 힘과 에너지를 느끼며 본질과 연관되어 있는 특별함을 찾아가곤 합니다. 디자인과 아이디어가 떠오를 때마다 순간 넘치는 감동도 함께 받습니다. 중요한 것은 이 길을 가다가 말며, 또 가다가 말며를 반복한다면 어디로 가고 있는지 잊어버리고 또 안주해 버리고 포기할지도 모릅니다. 하지만 어딘가에 주저앉더라도 가야 할 최종 도착지는 잊지 말아야 할 것입니다.
선천적으로 타고난 재능을 물려주신 부모님께 감사하고, 보답으로 더 노력해서 스스로 얻은 기회를 놓치지 말아야 합니다. 챌린지를 느끼면서 자주 자극을 받아야 하며 리커버리도 해야 합니다. 가끔 무모하고 경솔한 자신에게 실패를 경험한 순간들을 기억하고 다시 분석해서 왜 나는 지금 이 정도에 머물러있는지를 반성하고 자각해야 합니다.
찾지 않고 노력하지 않으면 '응답하지' 않는다는 진리로 오늘 하루도 시작해봅니다.
응답하라! 건축이여!
건축사사무소 회인 대표 건축사
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