자산관리자가 귀해지는 시장이 오고 있다._76호
펀드나 리츠가 부동산 자산을 매입하고 나면 실무 운영 업무를 하는 PM사를 선정합니다. 그리고 부동산 관리 업무를 위탁하게 되고 실질적인 그 일을 맡아 업무를 하는 사람이 PMer입니다.
실물 부동산 운용에 있어 핵심이 되는 인력 가운데 하나가 PMer라고 해도 과언이 아닐 정도로 중요한 역할을 합니다. 왜냐하면, 가장 기본적인 업무인 임대료 청구나 비용의 집행은 물론 현장에 있으면서 임차인들과의 커뮤니케이션을 하는 일도 합니다.
더불어 소유자에게 운영 관련 보고서를 작성하기도 하고, 시설 관리 업체에 업무 지시를 하고 운영 관리에 전반을 책임지는 게 바로 PMer입니다.
이렇게 몇 가지 점만 살펴봐도 PMer가 정말 다양한 일을 한다는 것을 알 수 있습니다.
품귀 현상을 보이는 PMer
최근 상업용 부동산 거래들이 조금씩 살아나면서 PM 제안 시에 들어갈 인력을 구하지 못하는 경우가 많다는 것을 업계 분들이 겪고 있는 고충입니다. 신규 현장뿐만 아니라 기존 운영 중인 자산에도 PMer들의 이직이 많아 새로운 인력을 구하느라 애를 먹기도 합니다.
주변에 PM 경험이 있는 사람을 추천해 달라는 이야기를 듣곤 하는데 최근에는 그 빈도가 더 많아진 것만으로도 PMer의 품귀 현상이 있다는 것을 간접적으로 알 수 있습니다.
PMer에 대한 최근의 상황은 개인의 커리어 플랜 가운데 잠깐 거쳐 가는 자리로 인식되는 게 사실입니다. 그렇게 되버린 것은 담당하고 있는 일은 많은데 그에 합당한 대우를 받지 못하는 것이 주된 요인이라고 생각합니다.
상황이 이렇다 보니 현업에서 PM 업무를 하는 많은 분들이 이 일을 하다 보면 매너리즘에 빠지는 경우가 많고, 대개는 자산운용사나 다른 곳으로 이직을 하기 위해 경험을 쌓는 곳이라고 생각하고 일을 대하는 경우가 많아졌습니다.
전문성을 쌓고 PM 업무에 대한 자부심을 갖고 일하는 사람이 갈 수록 적어지고 있는 게 현실입니다.
경험이 부족한 인력과 컴플레인의 발생
PMer가 시장에서 많이 없다 보니 경험이 부족한 인력들이 그 자리를 대체할 수밖에 없습니다. PM사와 업무를 했던 경험이 있는 관계사나 협력사 등에서 근무를 하던 분들이나 다른 업계에 있다가 새롭게 진입하는 인력들이 그 자리를 대신하고 있는 것입니다.
그런 과정에서 업무 경험 부족으로 인한 문제가 발생하는 일이 빈번해지기도 하고, 자산관리 업무를 발주한 고객사로부터 컴플레인이 생기는 일도 많아지는 현장도 있습니다. 문제가 자주 발생하고 업무 수준이 부족한 경우에는 PMer를 교체해 달라는 요구를 하기도 합니다.
PM 업무라는 것이 어떤 자산을 운영해 본 경험이 매우 중요한데 이를 충족시켜줄 인력들이 충분하지 못하다 보니, 업계에서 전문가를 양성하고 발전하기는 커녕 점점 퇴보하는 모습을 보여주고 있습니다.
복합개발과 대형 자산들의 증가
상업용 부동산 시장에서 경험이 많고 업무 능력이 뛰어난 PMer에 대한 수요는 앞으로 점점 늘어갈 것으로 예상됩니다. 왜냐하면, 최근에 개발되는 자산들은 점차 대형화되고 있고, 자산의 유형도 한 프로젝트에 2개 이상을 포함하는 복합개발 형태도 늘어나고 있기 때문입니다.
이런 복합개발 자산들의 운영과 관리는 빌딩 하나 정도를 관리하는 것처럼 간단하지가 않습니다. 개발 때부터 향후 운영과 관리를 위한 기획을 하고 운영 중에는 다양한 이해관계자가 참여하기 때문에 이를 슬기롭게 조율해 나갈 수 있는 경험이 풍부한 PMer가 필요하기 때문입니다.
최근에 마곡에 공급되는 대형 자산들의 PM사 선정 결과를 보면 알 수 있습니다. PM사 선정 시에 유사한 자산을 운영하거나 관리해 봤던 회사들 가운데 선정을 하는 것이 필수가 될만큼 자산의 규모가 대형화되고 있습니다.
향후 도심에 진행되는 개발들이 2~3년 후면 준공이 될 것인데 대부분 대형 오피스이거나 복합개발들이 많습니다. 그런 공급들을 고려해 보면 앞으로 전문적인 능력을 가진 PMer에 대한 수요는 더 늘어날 것으로 예상됩니다.
업무 수준에 비해 대우를 못 받는 시장의 현실
그렇다면 왜 이렇게 PMer들은 대우를 받지 못하는 시장이 되었을지 생각해 볼 필요가 있습니다. 제가 신입 사원으로 회사에 입사했을 때보다 지금이 PM 수수료가 더 낮아졌다는 것만 봐도 뭔가 문제가 있다는 것을 알 수 있습니다.
주된 요인은 자산관리회사들이 경쟁을 하다 보니 수주를 위해서 PM 수수료를 낮게 제안하면서 지금의 시장 단가가 형성된 것입니다. 펀드나 리츠들도 부동산 자산에 투자하면서 배당을 줘야 하는 특성상 비용을 아끼면 좋기 때문에 낮은 수수료를 제안하는 곳을 선정하는 게 자연스러운 구조가 된 것입니다.
자산관리회사들 입장에서는 관리 수수료가 낮기 때문에 자산관리자 1명이 여러 개의 자산을 담당할 수밖에 없는 상황이 생기게 됩니다. 그러면 받는 급여에 비해 담당해야 하는 일만 많아지다 보니 업무의 질은 떨어질 수밖에 없습니다.
게다가 최근에는 자산관리 업무의 경계가 다소 모호해지면서 PMer에게 다양한 요구와 부가적인 업무들이 전가되는 경우도 많아지고 있습니다. 자산관리회사에서 수주나 향후 재계약을 위한 포석으로 서비스처럼 고객사에서 해야 할 업무까지도 PMer가 하는 경우도 종종 있습니다. 점점해야 할 일은 많아지는데 '갑' , '을' 관계로 인해 뭐라고 말하기도 어려운 상황이다 보니 불합리하지만 어쩔 수 없이 일을 해야 하는 상황들이 생기는 것입니다.
인센티브 구조가 없는 자산관리시장
이렇게 PMer에게 고충이 생기는 이유는 아무리 열심히 해도 성과를 보상받을 수 없는 구조에 있다고 생각합니다. 부동산 투자회사는 투자 상품을 잘 만들고 관리해서 나중에 매각을 하면 매각 차익에 대해 인센티브를 받을 수 있습니다. 대개 열심히 자산을 운영하여 성과를 내면 보상체계가 있는 경우가 대부분입니다.
하지만 위탁관리 업무를 받아 부동산의 자산 가치를 올리는데 중요한 역할을 하는 PMer는 아무리 잘 해도 그 보상을 받을 권한이 없습니다. 그렇다보니 적당한 정도의 일만 하는 게 어찌보면 당연하고 차라리 업무 강도가 낮은 일을 택하거나, 나도 성과가 있는 곳으로 가야겠다는 생각을 할 수밖에 없습니다.
PMer에게 열심히 하라고 하는 것은 마치 사장님이 성공하려면 사장처럼 일해야 한다고 말하는 것과 비슷합니다. 사장은 벌면 자기 몫이 있지만 직원들에게는 적정한 보상이 없는데 사장처럼 일할 사람은 없을 것입니다.
동기 부여가 없는 직무에 더 좋은 인재가 오기를 바라는 것이 지금의 자산관리 시장의 모습입니다.
자산관리자의 역할에 대한 재평가가 필요
최근 IFC의 재매각 관련 소식이 나오면서 PM의 대표적인 성공 사례로 IFC의 PM팀의 사례가 다시 한번 주목을 받고 있습니다. 자산가치에 대한 평가 금액에 대한 이야기가 오고가면서 어떤 점이 한국을 대표하는 자산으로 자리 매김을 했는지 업계 사람들이 궁금해 하고 있기 때문입니다.
IFC의 PM운영팀은 어떤 구조이고 무엇 때문에 그런 좋은 성과를 낼 수 있는지 경쟁 빌딩에서도 매우 궁금해 하는 사람들이 많습니다. 무엇보다 IFC에 입주하고 있는 임차인들의 만족도가 높고 다른 PMer들이 벤치마킹하려고 하는 다양한 프로그램이나 행사를 할 수 있는 것은 PM팀이 IFC를 그만큼 운영을 잘 하고 있다는 것으로 해석해 볼 수 있습니다.
우리나라를 대표하는 대형 자산으로 그 규모만큼이나 자산관리를 위한 인력들이 충분히 배치되어 있습니다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 PM팀들이 자산에 대한 애착을 가지고 운영을 하고 있고, IFC에 대한 자부심도 그만큼 크기 때문에 이런 것들이 자산 가치 향상에 큰 영향을 주고 있다고 생각합니다.
IFC가 매각이 된다면 이를 운영했던 담당자들에게도 보상이 가는 것으로 알고 있습니다. 열심히 한 것에 대한 보상이 충분할 것이라는 것을 예상하고 자산을 운영하는데 충분한 예산과 환경이 조성되어 있기 때문에 PMer 들이 더 열심히 할 수 있는 것입니다.
어떤 자산관리자가 담당하느냐에 따라 분명히 자산 가치에 영향을 주는 정도가 달라진다는 것을 IFC를 통해서 알 수 있습니다. 한동안 상업용 부동산 시장에서 저금리로 투자가 주목을 받고 활발했던 시기가 있었지만, 점차 금리가 안정되면서 점점 운영과 관리에 대한 중요성이 부각되는 시장으로 변해갈 것으로 보입니다.
그렇다면 이런 시기로 접어들 때에는 자산관리자의 역할에 대한 재평가와 그에 상응하는 대우에 대해 고민해 봐야 할 것 같습니다. 좋은 자산에 투자하는 선택도 중요하지만 보유기간 동안 자산가치를 상승시켜 줄 유능한 자산관리자
확보하는 게 앞으로는 상업용 부동산 투자에 있어 경쟁력이 될 것입니다.
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