#10. 권리금은 얼마가 적당한가요?
“혹시 얼마주고 들어오셨어요?”
장사를 하다보면 인근 상인들과의 접촉이 자연스럽게 이루어진자. 그리고 친해지기 시작하면 조심스레 권리금에 대한 질문이 오고간다.
이미 장사를 하고있는 사람들에게도 권리금은 완전히 파악하기 어려운 정보인데 창업을 준비하고 있는 분들이라면 그 궁굼증이 훨씬 클 것이다. 권리금은 어느정도 시세라는 것은 있지만 영업매출과 시설에 따라 금액이 달라지는 지라 많은 사람들이 어려워하는 부분이다. 동시에 보증금과 달리 법으로 보장받는 돈이 아니다보니 회수가 아예 불가할 가능성도 있어 걱정과 고민이 많은 초기투자금이다.
장사에 관심이 있는 분들이시라면 대부분 아시겠지만 혹시나 모르시는 분들을 위해 간략히 말하면 권리금이란 그 가게에 대한 소유권을 매매하는 금액을 의미한다. 바닥권리, 영업권리, 시설권리 3가지로 구성되는데 첫 번째 바닥권리는 그 상권에 대한 권리이다. 두 번째 영업권리는 매출에 대한 권리다. 마지막 시설권리는 말 그대로 매장 내 시설전반에 대한 권리다.
이 권리금이라는 것이 참 어렵고 애매한 것이 보증금은 법적으로 보장받을 수 있는 돈인지라 상권에 따라 전반적인 시세가 형성되어있는데 권리금은 법적으로 보장받을 수 없는 돈이고 같은 상권이여도 위의 3가지 종류에 따라 금액이 천차만별이다. 철저히 개인간의 거래이기 때문에 기존임차인이 받고 싶은 금액만큼 요구할 수 있어 너무 비싸더라도 신규임차인이 어떠한 이유로 그 매장을 꼭 원한다면 거래를 할 수 밖에 없고 반대로 아무리 좋은 상권에 영업이 잘되는 매장일지라도 권리가 너무 비싸서 신규임차인을 구하지 못하는 경우도 있다. 그래서 권리금이 얼마가 적당한가요? 00구에 15평대 매장 권리금 이정도면 괜찮나요? 라는 질문을 받아도 대답해줄 수 없는 것이 그 곳의 매출, 그리고 시설, 그리고 상권의 가능성에 따라서 다르기 때문이다.
만약 같은 상권의 영업이 어려워 문을 닫는 집은 권리금이 1000만원, 매출이 좋은 집은 1500만원으로 2가지 선택지를 고민해본다고 해보자. 사람들은 당연히 장사가 잘되는 가게의 후광을 기대하고 높은 권리라도 장사가 잘되는 집을 인수하려고 할 것이며 장사도 안 되는 집이 무슨 권리냐며 무권리면 생각해보라고 한다. 하지만 그렇게 단정할 순 없다. 전자가 영업에 대한 권리는 없겠지만 물품들이 거의 새것에 내가 하려는 카페와 비슷한 인테리어로 손볼 곳이 거의 없다면 시설권리를 생각해서 어느 정도 권리금을 지불하는 것이 좋은 선택일 수도 있다.
적정권리라는 건 없지만 일단 먼저 그래도 대략적으로라도 해당상권의 권리를 파악하려는 노력을 한 후 권리금만으로 비교하는 것이 아니라 계약 후 자신이 수리해야하는 시설, 인테리어 비용까지 총지출을 계산해서 합리적인 선택을 해야 한다.
권리금은 부동산을 통해 발품을 파는 경우게 일반적인데 이때 중요한 것은 공인중개사의 말을 너무 믿으면 안 된다. 그들은 좋은 매물이건 나쁜매물이건 계약을 성사하면 수수료를 받는 사람들이기 때문에 올바른 정보 보다는 장점만 부풀려서 손님에게 브리핑하는 경우가 많다. 그리고 요즘은 만약 기존임차인이 원하는 권리금이 1000만원이면 부동산이 1500만원에 새임차인에게 업브리핑을하고 차액 500만원을 공인중개사수수료대신 취하는 부동산 업체들이 있다. 이들은 창업컨설팅이라는 이름으로 활동하는데 제대로 된 컨설팅도, 전문적인 공인중개사도 아니니 최대한 멀리하는 것이 좋다. 기존 임차인은 1000만원만 받으면 되는 것이니 부동산업체와 그렇게 합의하고 신규임차인만 소위 호구잡히는 것이다. 그래서 가장 추천하는 방법은 네이버카페 피터팬이나 중고나라를 직거래로 올려놓은 매물들로 시세를 확인하는 방법이다. 자신이 눈여겨보는 곳들을 문의하라는 것이 아니라 눈여겨보는 매장이 속해져있는 인근의 다른 매물들의 시세를 같이 파악하는 것이다. 어떤 곳들은 권리금을 공개 하지 않고 개별적인 연락으로 공개하는데, 직접 전화해서 하나하나 권리금을 물어보다보면 해당 상권의 보다 사실적인 권리시세를 파악할 수 있다.
매출권리와 관련하여 주의해야할 점을 당부하자면, 성업인 매장들 중에 거래가 안 되도 그만이라는 마음으로 권리금을 아주 높여 부르는 곳이 많다. 많은 사람들이 매출에 혹해서 덜컥 계약을 하기도 하는데 개인적인 견해로 이런 곳들은 피하는 편이 좋다. 장사가 잘되는 자리를 잡는 것이 이점이 많은 것은 사실이지만 그건 어디까지나 전주인의 실력이지 내 것이 아니다. 운영자의 변화는 인테리어, 메뉴, 직원, 서비스 등 매장 전반에서 반드시 표시가 나게끔 되어있는데 소비자들은 이런 변화를 귀신같이 알아챈다. 인수 하고 얼마 안 되고부터 즉각적으로 매출에 타격이 오게 되고 결국 투자한 매출권리금을 회수하지 못할 가능성이 크기 때문에 아주 위험하다.
시설과 관련해서도 본인이 창업에 필요하여 구매할 물품들이 계약하려는 매장에 구비되어있는지를 보고 그 기계들의 상태를 꼼꼼히 점검해야한다. 머신, 그라인더, 냉장고, 믹서기, 제빙기, 빙삭기, 오븐, 에어컨등과 같은 기계들은 창업부터 폐업까지 영업 내내 없어서는 안 되는 물품들이다. 매일같이 사용하기 때문에 감가상각이 커 꼼꼼히 확인하지 않고 시설권리를 감안해주면 나중에 수리비나 교체비가 큰 지출을 발생시킬 수 있다. 구입은 언제 했는지, 중고를 샀는지 새 상품을 샀는지, as는 어떻게 되는지 수리나 점검을 받은 적은 있는지 확인하고 머신이나 그라인더는 직접 최소 한번은 이용해보는 것이 좋다. 인테리어의 경우도 바닥이나 벽과 천장을 새로 손봐야하는지도 살펴야하고 잊지 말고 화장실은 수리할 것이 없나 확인해야한다. 카페는 여성손님들이 많은 만큼 화장실이 매우 중요하다. 화장실은 개인이 수리하기도 어려워 업체를 통해서 진행해야하는데 자재에 따라서 금액이 굉장히 고가이니 꼭 확인하셔야한다. 상권이나 매출에 비해서 권리금이 싸다고 좋아했는데 주방시설도 엉망이고 본인이 컨셉으로 하는 인테리어와 맞지 않아 아예 갈아엎어야하는 수준이라면 세이브한 권리금보다 더 큰 지출이 생길 수 있다. 시설과 인테리어로 지출되는 비용는 다른부분보다 큰 만큼 시설권리는 최대한 꼼꼼히 확인해야한다.
마지막으로 권리금과 관련하여 가장 중요한 것은 자신의 자본금에 맞는 지다. 무리한 지출은 피해야하는 것이 상식이나 그럼에도 불구하고 무조건 장사가 잘된다는 말, 나중에 매장을 정리하더라도 이정도 권리는 무조건 받고 나갈 수 있다는 말, 시설이 대부분 새 것이라는 말에 현혹되어 무리하게 권리금을 지출하는 경우가 많다. 하지만 한치 앞도 내다 볼 수 없는 시장에서 무조건 같은 것은 없다. 권리금은 절대 시장에서도 법으로도 보장 받을 수 있는 돈이 아니다.
그리고 가장 초반에 투자되는 권리금을 무리하게 지출하면 이후 여유자금이 부족해 인테리어를 마무리하는 단계나 창업 후 매출이 안정되기까지의 기간 동안 어려움을 겪을 가능성도 있다. 그리고 반대로 권리가 낮거나 무권리라고 덜컥 계약해서도 안 된다. 경영자가 운영을 잘 못해 적자매출로 하루 빨리 가게를 정리하는 게 이득인 상황이라 시세대비 낮은 권리나 무권리로 내놓는 경우가 많은데 장사가 안 되는 자리는 소위 자리자체가 죽었다고 한다. 사람들 기억에서 존재감이 없는 자리라 다시 각인시키는데 생각보다 시간이 오래 걸린다. 그 외 다른 경우 상권이 전혀 형성이 안 되어 있거나 형성된 상권이지만 쇠락의 길을 걷고 있는 상권이거나 건물주의 횡포가 있다거나 이웃상인들이 좋지 않은 경우도 꽤 많다. 권리가 낮거나 없다는 것은 좋아할 일만은 아니다. 무권리매매나 공실은 대부분 그럴만한 이유가 있으니 의심하고 고심한 후 자신의 상황에 따라 잘 고민 후 결정 하도록 하자.
