이커머스 성장에 물류리츠에 투자해볼까
안녕하세요, 경제유캐스트 윰기자입니다.
최근에 어떤 주식에, 또는 어디에 투자를 해야할까 망설이는 분 계실 거에요. 작년처럼 재미있는 주식시장이 아니다보니까 쉽게 투자하기 망설여지기도 하죠. 그러다보니까 상대적으로 주가 상승률은 높지 않더라도 안정적으로 배당수익을 볼 수 있는 리츠에 대한 관심이 높아지고 있어요.
그래서 이번에 준비한 내용은 리츠, 그 중에서도 물류리츠입니다.
오늘 내용은 투자 추천은 아니며, 정보 제공 목적입니다. 투자를 결정하실 때는 본인의 판단에 따라 항상 신중하게 하시길 바랍니다.
예전에 리츠와 리츠 종류에 대해서 다룬 적이 있었는데요, 그때 전반적인 내용을 아주 얕게 훑고 지나갔었죠. 이번에는 물류리츠에 좀더 집중해서 살펴보겠습니다.
# 리츠란
이전 에피소드를 보지 못하신 분들을 위해서 리츠에 대해 잠깐 설명드릴게요.
리츠는 쉽게 비유를 하자면 펀드처럼 일반 투자자들로부터 소액을 모아 부동산에 투자하고 수익을 나누는 회사를 의미합니다. 부동산펀드와 비슷해보이지만, 부동산펀드와 구조가 다르긴 합니다.
리츠의 정식 한글명칭은 부동산투자회사에요. 리츠의 주식을 가진 투자자는 부동산을 운용해서 수익을 내는 회사에 투자를 하는 거죠.
리츠 투자는 부동산투자회사의 주식을 사는 것이기 때문에 많은 자금이 있지 않더라도 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 방법이에요. 부동산에 직접 투자하는 것과 비교했을 때 필요한 자금도 훨씬 적고 번거로움도 줄일 수 있죠. 그래서 리츠에 대해서 얘기할 때 ‘커피 한잔 가격으로도 건물주가 될 수 있다'고도 하죠.
부동산 투자에도 여러 종류가 있죠. 오피스 빌딩이나 주택에 투자하거나 호텔에 투자하기도 하고 최근에는 물류센터나 데이터센터에 투자하기도 하죠. 리츠도 마찬가지입니다. 오피스 빌딩에 주로 투자하는 리츠, 쇼핑몰에 투자하는 리츠, 호텔에 투자하는 리츠, 여러 종류의 부동산에 투자하는 리츠가 있죠.
리츠의 주요 수입원은 임대료 수익과 부동산 매각이에요. 대부분 임대료 수익이라고 보면 됩니다. 리츠는 이렇게 임대료와 부동산 매각으로 번 수익에서 비용을 제외하고 리츠 투자자에게 배당금을 지급하죠. 그래서 리츠 투자자 입장에서 수익을 내는 방법은 두가지에요. 배당금 수익, 그리고 주가 상승에 따른 차익 수익이죠.
하지만 리츠 투자자 대부분은 리츠를 투자할 때 가파른 주가 상승보다는 배당 수익을 보고 투자 결정을 해요. 리츠는 테크기업처럼 가파른 성장을 하는 기업이 아니다보니까 주가 상승률이 성장주에 비해 높지 않아요. 대신 리츠의 배당수익률은 다른 기업보다는 높은 편이에요. 올해 상반기에 국내 리츠들의 배당수익률은 연 5%로, 코스피 평균 배당률 연 2%보다 높았죠. 리츠는 배당주의 성격을 갖고 있다고 볼 수 있죠.
하지만 배당수익률을 보실 때 항상 주의하셔야 할 점이 있죠. 배당수익률은 1주당 배당금을 주가로 나누기 때문에 주가가 높을 때는 배당률이 낮아보이기도 합니다. 반대로 주가가 낮으면 투자자에겐 좋지 않은데 오히려 배당률이 높아보이죠.
다시 리츠로 돌아가서, 리츠에 투자할 때는 부동산 경기와 정책 리스크를 잘 봐야해요. 리츠가 부동산 투자 회사니까 당연하겠죠. 예를 들어 코로나 팬데믹 전에는 여행하는 사람들이 많았기 때문에 호텔 부지가 인기가 있고 호텔이 부동산 임대료를 잘 낼 수 있는 여유 자금이 있었겠지만, 갑자기 코로나 팬데믹이 발생하면서 여행을 할 수 없게 됐죠. 호텔은 수익이 없다보니 부동산 임대료를 내기 어려운 상황이 되고, 호텔 리츠에는 악재가 될 수 있죠. 그리고 코로나로 재택 근무가 늘어난 상황도 오피스빌딩 리츠엔 악재가 될 수도 있고요.
반면 코로나로 인해 온라인 쇼핑 확대로 물류센터 리츠와, 온라인 활용 증가로 데이터 센터 리츠가 주목을 받고 있죠.
리츠는 주가 상승이 높지 않기 때문에, 지난해 주가 상승장에서 리츠는 다소 외면받기도 했죠. 리츠에 투자할 때는 빠른 수익률을 기대하기보다는 포트폴리오 분산 차원에서 살펴보는 것이 좋습니다.
# 물류리츠란
물류리츠에 대해서 본격적으로 알아볼게요.
물류리츠는 리츠 운영사가 물류센터를 사들여서, 물류센터가 필요한 기업들에게 임대해주고 임대료를 받는 구조에요. 물류센터가 필요한 기업이라면 커머스 기업이나 물류배송 기업들이겠죠. 특히 최근엔 온라인 커머스 기업들이 물류리츠 운영사의 주요 고객이 되겠죠.
물류리츠 운영사는 고객사와 계약을 할 때 어떤 고객사가 장기간 잘 성장할 수 있는지 봐야 합니다. 그래야 오랫동안 커머스 기업이 물류센터를 안정적으로 임대하고 임대료도 잘 낼 수 있죠. 커머스 기업의 성장 중이라면 물류리츠 운영사가 임대료를 조금씩 높이는 것도 가능할 것입니다. 임대료 상승은 물류리츠 주주들에게 배당으로 돌아올 수 있죠.
이렇게 수익을 낸 물류리츠 운영사는 또 새로운 부동산을 매입합니다. 때로는 대출이나 유상증자를 통해 자금을 확보한 뒤 부동산을 매입하기도 하죠. 그리고 난 뒤 물류센터가 필요한 새로운 기업을 물색하고 임대 계약이 잘 체결되면 추가로 임대수익을 올릴 수 있죠. 물류리츠는 이렇게 성장해 나가는 거죠.
그래서 물류리츠를 고를 때는 현재 물류센터를 임대하고 있는 커머스 기업이나 물류기업이 튼튼한지, 성장 가능성이 높은지, 남은 임대기간은 얼마나 되는지 등을 살펴봐야 해요.
만약 물류리츠기업이 여러 고객사와의 임대 만료기간이 특정한 시기에 겹치면 위험할 수도 있어요. 동시에 임대 기간이 만료되면, 그리고 만약에 재계약이 안된다면, 리츠는 새로운 고객을 찾아야 하는데, 동시에 여러 임대 기업을 찾는 건 리스크로 돌아올 수 있어요. 그리고 하필 고객사 대부분의 임대 계약이 끝났을 때 경기 침체가 온다면, 부동산 경기가 나빠진다면 리스크는 더 높아지겠죠.
# 물류센터 시장 전망
앞으로 물류리츠가 주목을 받을지, 물류리츠에 투자해도 될지 살펴보기 위해서는 물류시장 전망도 봐야 합니다.
커머스 시장이 성장하면서 물류센터 수요도 더 높아질 것으로 보여요. 특히 온라인 커머스를 사람들이 많이 이용할수록 커머스 기업들의 상품 배송 규모는 늘어나고, 이 배송을 직접하든 아니면 물류기업에 위탁하든 상품을 고객 집까지 배송하기 위한 중간 허브인 물류센터가 필요하기 때문이죠.
상위 온라인 커머스 기업들의 움직임만 봐도 알 수 있어요. 미국의 아마존이나 우리나라에 있는 쿠팡, 네이버만 봐도 물류센터 투자 소식을 자주 들어볼 수 있죠.
글로벌 물류리츠 1위인 프로로직스에 따르면 온라인 커머스 판매액이 10억달러 증가할 때마다 상품을 배송하기 위해 창고 공간은 약 11만제곱미터가 필요해요.
온라인 커머스 시장은 최근 몇 년간 계속 성장하고 있죠. 미국의 경우 물류창고 공실률이 2010년엔 10%가 넘었지만 2020년엔 5.3%까지 떨어졌었죠. 그리고 코로나 팬데믹으로 인해 온라인 커머스 시장 규모가 폭발적으로 늘었죠. 지난해 미국에서 전자상거래액은 8611억달러로, 전년 대비 44%나 급증했죠. 이는 최근 20년간 가장 빠른 성장세라고 합니다.
한국통합물류협회에 따르면 국내 경제활동 인구 기준으로 1인당 연간 받는 택배상자는 2016년 48.8개에서 2020년엔 122개로 4년동안 2.5배 늘었어요. 국내 택배 물동량도 2015년엔 18.2억박스였다가 2020년엔 33.7억박스로 증가했죠.
이로 인해 국내만 보더라도 물류센터 수요는 늘어났고 연도별로 물류센터 신규 등록 건수만 봐도 2020년엔 2019년에 비해 두 배 이상 늘어났죠.
물류센터의 수요가 늘어나고 물류센터산업이 전례없는 호황을 맞이하고 있는 상황이지만, 삼정KPMG에서는 ‘위기인가 기회인가: 물류센터 산업에 던지는 3가지 질문’이라는 보고서를 통해 공급 과잉에 대한 우려를 나타내기도 했어요. 최근 물류센터가 급속도로 과도하게 구축됐기 때문이죠. 투자 결정을 할 때 이 부분도 염두해야 할 것 같습니다.
# 물류리츠 종류
그럼 물류리츠로는 어떤 것이 있는지 보겠습니다.
우선 미국 증시에는 글로벌 1위 물류리츠기업인 프로로지스(Prologis)가 있어요. 프로로지스는 아마존, 페덱스, UPS 등을 주요 고객사로 두고 있죠. 전세계 19개국에 4675개의 물류 부동산을 소유하고 있죠.
2020년 기준 관리하고 있는 자산은 1483억달러, 매출은 44억달러죠. 최근 3년간 매년 증가했어요. 연간순이익의 81%는 미국에서 발생하고 있습니다. 기업의 영업현금흐름에 해당하는 핵심 FFO도 매년 증가하고 있죠.
프로로지스는 2021년 11월20일 기준으로 연간 2.52달러의 배당금을 나눠주고 배당수익률은 1.68%로 낮아보입니다. 이는 최근 주가가 상승했기 때문이에요.
그리고 우리나라엔 ESR켄달스퀘어리츠가 있어요. ESR켄달스퀘어리츠는 총 11개의 물류센터를 보유하고 있고 주요 고객은 쿠팡이죠. 임대면적 절반을 쿠팡이 쓰고 있어서 한때 쿠팡 수혜주로 유명했었죠.
또 미래에셋글로벌리츠가 오는 12월3일에 상장할 예정이에요. 미래에셋글로벌리츠는 미국 등 해외 물류센터만 자산으로 삼고 있는 것이 특징이에요. △미국 휴스턴 아마존 물류센터 △미국 탬파 페덱스그라운드 물류센터 △미국 인디애나폴리스 페덱스그라운드 허브물류센터 등을 담고 있어요. 연평균 배당률 6% 이상을 목표로 하고 있다고 합니다.
이외에도 디앤디플랫폼리츠, 롯데리츠, 이지스밸류플러스리츠, NH올원리츠 등도 물류센터를 자산으로 편입했거나 편힙할 예정이에요. 물류센터 부동산 전망이 높다는 걸 보여주는 사례이기도 하죠.
이번 에피소드에서는 물류리츠에 대해서 알아봤어요. 다음 에피소드에서는 물류리츠 뿐 아니라 리츠에 투자할 때 있어서 알고 있어야 할 FFO, NOI, Cap rates 등을 알아보려고 합니다.
다음 영상도 많은 관심 부탁드리고요, 오늘도 들어주셔서 봐주셔서 감사합니다.
> 영상으로도 보실 수 있습니다 :https://youtu.be/5dXyB32BQ8E
