서울시 강동구 임장보고서 - 지역개요/호재편
서울 투자의 편견을 깨다
서울 투자의 편견을 깨다
서울은 막연하게 당연하게도 투자하기 어려운 지역이라는 생각이 있었다. 가격이 낮은 곳이 좀처럼 없고, 한 채를 사려고 해도 웬만한 종잣돈으로는 커버하기가 어렵다고만 생각을 했기 때문이다. 물론, 서울이 비싸고 웬만한 돈으로 투자하기 어렵다는 것은 변하지 않는 사실이다.
하지만 서울 안에서도 세부적인 급지가 노구 다르고, 그 안에서도 단지별로 모두 다르니 잘 찾아보면 어딘가에 기회가 있을 수 있지 않을까. 모르니 알 수가 없고, 알 수가 없으니 당연히 살 수가 없다. 내 생각과 다른 어떤 부분이 있을지라도 한번 찾아보기로 마음먹었다.
월부닷컴에서 <서울 기초반 강의>를 수강하고 있는데, 1강에서 양파링 강사님께서 해주신 "할 수 있다고 생각하고 해내라. 기회를 기다리지 말고 찾아라"라는 메시지가 굉장히 마음에 와닿았다.
그냥 앉아서 말만 하는 것이 아니라 진짜로 찾아다니면서 찾아낸 강사분들이 직접 전하는 '행동이 담긴 말'에는 언제나 힘이 있다. 다른 사람이 했다는 건, 누군가도 노력을 하면 같은 걸 이룰 수 있다는 증빙이나 다름없다.
지금 당장 도곡렉슬을 살 수 있는 건 아니지만, 이게 끝이 아닌데. 뭐 어때?
강동구에 관심이 간다
강동구에 관심을 갖게 된 이유는 두 가지다. 1) 첫 째, 서울에서 분류되는 급지 가운데 좀 싼 것 같은 느낌이 들어서다. (이건 아직은 막연한 느낌에 가까워서 좀 더 단지별로 파 보아야 정확하게 알 수 있을 것) 2) 두 번째는 재건축/택지지구 개발이 활발히 진행되고 8, 9호선 연장 등의 가시적인 호재가 있다는 점이었다.
청약에 관심을 두면서 '고덕강일단지'의 폭풍을 체감하며 강동구를 마음에 담게 됐는데, 정말로 괜찮은 곳인지, 지금 당장은 아니더라도 언젠가 서울에 입성할 때 도전해 볼 만한 곳이 맞는지 미리 알아 두고 싶다는 니즈도 있었다.
강동구 임장보고서 - 지역개요/호재편
오랜만에 다시 임장보고서를 꺼내 처음부터 하나하나 작성해 보았다. 가장 먼저 지역개요와 호재 정리!
1. 지리적 위치
[7대 업무지구]
최대 업무 지구 강남과 가까운 위치
시청, 여의도와도 1시간 이내로 좋은 접근성
[1기 신도시]
분당과 1시간 내외 거리
그 외 1기 신도시와는 멀리 위치
[주변 도시]
옆/아래로 송파구와 하남시, 한강을 끼고 위쪽으로는 광진구, 구리시, 남양주시와 인접하고 있음
2. 강동구는 입지독점성이 있는 지역인가?
[상권]
가장 좌측의 송파구에 인접한 천호역, 강동역 역세권을 중심으로 큰 상권이 형성되어 있음
그 외 최근 개발이 진행된 고덕역 근처에도 일부 상권 존재
현대백화점 천호점 위치
▶ 송파 등 인접한 서울은 이미 많은 상권이 있기 때문에 이 수요를 끌어들이긴 어렵겠지만, 경기 구리/하남시에서의 수요를 어느 정도 끌어올 수 있는 상권이지 않을까 싶음 (좀 더 확인 필요)
공업 지역 없음 (하남시와 인접한 아래 지역에 일부 철강 기업 등으로 인한 준공업지역이 있으나, 사실상 강동구라 보기 어려워 보임)
고덕역과 상일동역 주변으로 낮은 산/공원이 분포 (고덕지구 전반의 환경에 긍정적인 영향으로 작용하려나)
[주거]
고덕/명일/상일동의 경우, 아파트 중심의 대단지가 형성되어 있음
천호/성내/둔촌동의 경우, 일부 아파트도 있지만 대부분 빌라 단지가 밀집해 상대적으로 주거 환경이 떨어질 것으로 예상
강남/송파와 인접하고 있음 (다만, 지하철의 경우 5/8호선이 지나가는 터라 2호선과의 접근성은 조금 떨어짐. 갈아타야 하는 부분)
[입지독점성]
빈 땅 (있을 리가) 없음 = 입지 독점성 있음
전체 면적의 약 33%가 개발제한구역으로 설정되어 있음
상권의 경우 인접한 경기 구리/하남의 수요를 일부 끌어올 수 있을 거라 생각하고, 그 외 강동구 내 지역 수요가 있을 것
송파/강남과 인접한 지리적 강점이 가장 큰 입지적 요소일 것
3. 강동구 인구수
전체 인구수 458,400명: 서울 25개 구 가운데 7위
강동구의 세대당 인구수는 2.26: 서울 25개 구 가운데 6위 (양천구 > 서초구 > 송파구 > 노원구 > 강남구 > 강동구)
서울 평균 세대당 인구수 2.1보다 높은 편에 속함
서울 가운데에서도 비교적 가족 단위 가구가 많이 살 것으로 예상됨
4. 강동구와 가장 영향을 많이 주고받는 도시
(최근 3년간 기준 자료)
송파구, 하남시와 가장 많은 영향을 주고받음
인접해 있기는 하지만 한강을 낀 위쪽 지역인 광진구/남양주시와는 상대적으로 영향이 덜함
전입
송파구로부터 가장 많은 사람들이 유입됨
아무래도 시세가 가장 비싼 강남 4구 중 하나이기 때문에 비슷한 가격이라도 신축이 많고 환경이 좋아지고 있는 강동구로의 이동이 많을 것으로 예상
전출
하남시로 가장 많은 사람들이 전출감 (송파구도 만만치 않기는 함)
하남시의 경우 위례신도시가 생김으로써 거주 환경이 좋아졌기 때문에, 이로 인한 전출이 최근 3년간 많았을 것으로 예상
강동, 구리, 남양주, 하남, 송파, 강남 인접한 6개의 지역을 비교했을 때 서울에 위치한 구 가운데서는 강동구에서 가장 적은 이동이 일어남
다만, 전체 규모 대비 사람들이 많이 나간 송파구에 비해 유입된 사람이 더 많아 순이동에서는 +를 유지
상호 영향을 받는 도시들이 많고, 주기도 잦을 것으로 보이기 때문에 대규모 새로운 단지가 생기거나 하는 등의 이슈를 잘 챙겨볼 필요가 있지 않을까 싶음
5. 강동구 호재 - 고덕비즈밸리
강동구 고덕동 (고덕 2동, 상일동역 위) 일원에 약 7만 평 규모
2024년 목표로 비즈니스/지식산업존을 포함 호텔/문화/상업 존, 생테체험 공원존까지 구획을 나눠 설계
현재 예정된 기업
이케아 강동점, 한전케이디엔, 대륭공업, 이카운트, 에이스메디칼, 도드람, 쿠쿠전자, 한국고용정보, 알에프텍 등
비즈밸리단지 바로 앞에 9호선을 연장해 ‘샘터공원역’ 신규 전철역 개설 예정 (2028년 개통 목표)
9호선 연장에 따른 교통 환경 개선 및 서울에 없던 이케아 입점이 예정되어 있어 교통/환경 면에서 큰 호재가 될 것이라 예상
9호선 연장까지는 시간이 더 필요하지만, 고덕비즈밸리의 오픈은 내년 2024년 예정으로 그리 오래 남은 것은 아니기에 어떻게 변할지 살펴볼 것
더불어 지금도 완성형 가족단위가 많이 거주하고 있는 고덕동은 더욱더 좋은 입지 조건을 가지게 될 것
6. 강동구 호재 - 5호선 직결화, 8호선/9호선 연장
5호선 직결화 (한차례 예비타당송조사 대상에서 제외됐었는데 다시 도전 중)
현재 강동역에서 하남검단산/마천 방면으로 나뉘어 운행하여 배차 간격이 길고 혼잡한 편
이를 해결하고자 강동역을 거치지 않고 둔촌동 ~ 길동 ~ 굽은 다리 역을 직선으로 연결하는 직결화 사업 추진 중
어느 지역에 호재일까?) 고덕동의 교통이 더욱 편리해질 것
8호선 연장 (사업계획 승인)
암사역에서 경기도 구리를 거쳐 남양주 별내역까지 일직선으로 잇는 일명 ‘별내선’ 연장
어느 지역에 호재일까?) 강동구는 현재 송파/하남시와 가장 많은 영향을 주고받는데, 구리/남양주와의 이동도 더 많아질 수 있음, 암사동의 교통 호재
9호선 연장 (사업계획 승인, 본공사 착공/2023년 준공 목표)
중앙보훈병원역에서부터 길동~고덕을 잇는 9호선 4단계 연장
어느 지역에 호재일까?) 고덕동의 호재
모든 호재가 ‘고덕동’과 연관되어 있는데, 어디까지 변화할 수 있을까?
이어서 임장 후기가 이어질 예정 :) 많관부!
