전세가 재테크 관점에서 매우 안 좋은 선택인 이유

전세에 관한 짧은 우화 [1-4]

서울 전셋값이 1년 넘게(58주) 상승하고 있다.

입주 물량 급감의 여파, 금리 인하, 임대차 2법 부작용 등으로 하반기에는 전셋값이 더욱 가파르게 올라갈 것으로 보인다.

2022~2023년에 크게 내려갔던 전셋값이 다시 올라가는 시기가 도래했다.

정부의 과도한 규제는 건설사의 착공을 막아서 몇 년 뒤 극심한 공급 부족을 초래하고, 올라갔던 금리는 시간이 지나면 다시 내려오게 되어 있으며, 임대차 2법으로 임대료 상승을 강제로 막으면 4년 뒤에 그동안 못 올린 것까지 한꺼번에 올리게 된다.

결국 전셋값은 다시 상승할 수밖에 없고, 그것이 당연한 이치다.

전세가든 매매가든 10년, 20년의 흐름을 보면 결국 오르고 내리고를 계속 반복하는 것인데

여기서 중요한 점은, 5가 오르고 5가 내려가는 것이 아니라 7이 오르고 3이 내려간다는 것이다.

항상 올라갈 때는 7이 오르고 내려갈 때는 3이 내려간다.

그래서 장기적으로 보면 전세가나 매매가는 궁극적으로 우상향한다.

특히 서울 및 수도권 주요 지역은 그 우상향의 흐름이 크고 뚜렷하다.

그렇다면 선택은 명확하다.

나의 자산을 불리고 재테크를 하려면 전세를 선택하지 않아야 한다.

다음은 내가 7년 전에 썼던 우화인데 이 우화는 7년이 지난 지금도 여전히 유효하고, 우리나라에서 전세 제도가 사라지지 않는 한 앞으로 7년이 지난 후에도 유효할 것이다.

이 이야기를 통해 임대인과 전세 세입자의 자금 흐름 구조와 차이를 간파한다면, 어떤 선택을 해야 할지는 명약관화할 것이다.

<전세에 관한 짧은 우화>

내가 아는 최모씨라는 사람이 있다.

최씨는 사업하는 데 자금이 필요해서 박모씨라는 사람에게 찾아가서 3억 원만 빌려달라고 했다. 2년 뒤에 갚겠다고. 그리고 미안하지만 이자는 줄 수 없고, 사업에서 수익이 나도 수익금 또한 나눠줄 수 없다고 했다.

박씨는 그런 최씨에게 자신의 전재산 3억 원을 빌려줬다.

최씨는 그 돈으로 사업을 해서 2년 만에 5천만 원의 수익을 냈다.

하지만 최씨는 박씨에게 수익금을 한푼도 나눠주지 않았음은 물론이고, 오히려 박씨에게 3천만 원을 더 빌려달라고 했다. 이번에도 2년 뒤에 갚을 것이며 이자는 한푼도 줄 수 없다고 했다.

박씨는 그런 최씨에게 또다시 2년 동안 열심히 모은 전재산 3천만 원을 빌려줬다.

최씨는 그 돈으로 2년 뒤에 7천만 원의 추가 수익을 냈고, 역시 박씨에게 나눠주는 것 없이 자기가 다 가졌다.

최씨는 그러고도 박씨에게 고맙다는 말은커녕 4천만 원을 무이자로 더 빌려달라고 했고, 박씨는 이번에는 돈이 모자라서 은행에서 대출을 받아서 4천만 원을 채워서 최씨에게 빌려줬다.

최씨는 그 돈으로 2년 뒤에 1억 원의 추가 수익을 냈고, 자기가 다 가졌으며, 박씨에게 또다시 3천만 원을 더 빌려달라고 했다.

박씨는 이번에는 도저히 여력이 없어서 더는 못 빌려준다고 했고, 그러자 최씨는 알겠다며 지난 6년 동안 박씨에게 빌린 원금 3억7천만 원을 돌려줬다.

최씨는 박씨가 무이자로 빌려준 돈 덕분에 6년 동안 2억2천만 원의 수익을 얻었고, 박씨는 수익금은커녕 이자 한푼 받지 못하고 달랑 원금만 돌려받았다.

원금은 돌려받았지만 매년 물가가 상승했고 또 은행에서 대출을 받아서 최씨에게 빌려준 돈에 대한 이자까지 내느라고 박씨는 오히려 손해를 봤다.

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이 이야기 속의 박씨의 행동이 이해가 가는가?

그런데 박씨의 이야기는 바로 당신의 이야기다.

박씨는 전세 세입자이고 최씨는 전세를 준 임대인이다.