도시재생이 창업 생태계를 만났을 때
리노베이션 스쿨 in Jeju
원도심의 형성
지금이야 제주도가 낭만이 가득한 섬으로 여겨진다지만, 뭍에서 먼 제주는 오랜 세월 고독하고 척박한 땅이었다. 그러나 고립무원 척박한 땅에서도 섬사람들은 끈질긴 생명력으로 삶을 이어갔고, 탐라국으로부터 고려와 조선을 거쳐 현대에 이르기까지 유구한 역사가 쌓여 왔다. 그리고 그러한 자산 축적은 자연스럽게 부락과 도시의 성장으로 이어졌는데, 물자를 조달하고 문물을 수용하는 항구가 있고 용천, 하천을 통해 식수를 얻기 용이했던 해안가에서 그런 움직임이 활발했다. 그 결과 제주항과 가깝고 제주읍성 경내에 있던 산지천 주변으로는 자연스럽게 시장과 원도심이 발달했다.
ⓒ 아는동네 포스트원도심의 눈물
오랜 기간 제주시, 나아가 제주도의 중심이었던 원도심의 입지는 신제주 개발과 함께 흔들리기 시작한다. 1958년, 정식 공항으로 정부의 인가를 받은 이래 제주국제공항의 취향 편수는 점차 증가하였다. 1968년에는 제주국제공항으로 승격되었으며, 이에 발맞춰 박정희 정권은 제주도를 관광지로 만들기 위한 개발 사업에 착수했다. 그 연장선에서 1980년대 들어 공항과 인접한 노형동, 연동 일대에는 새로운 도심이 개발되었으며 도민들을 옛 도심을 구제주, 새로 개발된 도심을 신제주라 부르기 시작했다.
문제는 제주시의 도심 기능이 신제주로 이동하는 과정에서 발생했다. 공공 행정을 담당하는 기관 중 상당수가 신제주로 이전하였으며, 택지 개발이 완료된 뒤로는 쾌적한 주거 여건에 매료된 중산층 일부가 거주지를 옮겼다. 이는 뒤이어 많은 학교가 신제주로 이전하는 원인이 되기도 하였다. 게다가 공항과 가까운 입지적 장점으로 인해 새롭게 들어서는 관광, 숙박 시설 중 상당수가 신제주에 밀집하였고, 이는 신제주 상권의 급속한 성장을 이끌었다.
ⓒ 아는동네 포스트결과적으로 신제주는 제주 시내의 행정, 교통, 상업, 주거, 교육 등 기능 전반을 블랙홀처럼 빨아들였으며 그 과정에서 제주 원도심은 품고 있던 기능 대부분을 신제주에 넘겨주었다. 엎친 데 덮친 격으로 항공편이 제주와 육지를 잇는 보편적인 운송 수단으로 정착한 뒤에는 제주항의 배후지로 번성하였던 산지천 주변 원도심이 무거운 침묵에 휩싸였다. 다수의 빈집이 생겼고, 유동인구가 급감한 거리는 더없이 적막해졌다. 동문시장 주변 상권이 지역 중장년층 주민과 관광객의 방문에 힘입어 분투하고 있지만, 그런 흐름이 일도동, 이도동, 건입동에 이르는 주변 지역과 유기적으로 연계되진 않고 있다.
제주시 칠성로창업 생태계 조성 + 도시재생 = 리노베이션
물론 제주 원도심을 살리기 위한 공공, 민간 차원의 노력이 없었던 것은 아니다. 그러나 그중 몇몇은 일부 사안에만 초점을 맞춰 거시적 맥락을 보지 못했고, 또 일부는 지나치게 거시적인 맥락에서 접근한 나머지 지역의 현실과 동떨어진 방향으로 전개되었다. 때로는 물리적인 하드웨어 및 시설 조성에 치중하여 정작 그 시설을 이용하는 사람들의 사용자 경험을 고려하지 못하였고, 그 결과로 만들어진 시설물은 방치되기 일쑤였다.
리노베이션 스쿨 in Jeju 공개 프레젠테이션좀처럼 해결의 실마리를 찾지 못하는 제주시 원도심의 공동화 문제를 두고 제주창조경제혁신센터는 색다른 관점에서 해결책을 모색하기 시작했으니, 그것은 바로 ‘창업 생태계 조성을 통한 원도심 도시재생을 추진하는 프로젝트’다. 이 원대한 계획을 실현하기 위해서 제주 도시재생지원센터, 일본 지역 매니지먼트 스타트업 리노베링, 도시재생 컨설팅을 전개하는 메타기획컨설팅, 그리고 국내 스타트업 엑셀러레이터 1세대 크립톤도 뜻을 모았다.
매우 복합적인 맥락에서 기획된 프로젝트이지만, 프로젝트 전반의 배경과 목적을 간략히 소개하면 다음과 같다.
● 삶터, 일터로서 제주시 원도심은 매력이 있다.
– 생활•문화적인 자원이 풍부하다.
– 저층 건물에서 느껴지는 특유의 정취가 매력적이다.
– 공항 접근성을 비롯한 교통 편의성이 좋다.
– 신제주에 비하면 임대료가 저렴한 편이다.
● 그러나 삶터, 일터로 삼기 어려운 이유가 있다.
– 노후 건축물이 대부분이다.
– 건물 소유주가 지역에 상주하지 않아 방치한 건물이 많다.
– 도심 공동화 현상이 두드러져 치안, 범죄 문제가 빈번하다.
● 제주시 원도심에서 깨진 유리창 법칙처럼, 유휴공간으로 인해 연쇄적 문제가 발생한 배경은 다음과 같다.
– 건물 소유주가 경제적 부담이 없어 적극적인 공간 운영의 필요성을 느끼지 않는 경우가 많다.
– 건축물 관련 법적, 행정적 제약으로 인해 공간 운영의 다양성이 제한된다.
● 결론
– 노후 건축물 및 유휴 공간의 용도를 찾아야 한다.
– 도심에 정주하거나 근무하는 인구를 확보해야 한다.
– 원도심 구성원 사이에 혁신의 바람을 불러일으킬 필요가 있다.
리노베이션 스쿨 in Jeju 에리어리서치창업 생태계 조성을 통해 다수의 스타트업이 제주시 원도심에 들어서면 유휴 공간은 새로운 용도를 찾게 될 것이며 도심에서 근무하거나 거주하는 젊은 인구가 늘어날 것이다. 그 과정에서 스타트업을 끌어들일 수 있는 유인으로는 풍부한 문화 자원, 편리한 교통, 상대적으로 저렴한 임대료 등이 있다. 젊은 창업자들과 직원들이 원도심을 오가며 업무에 매진하면 공동화 현상이 자연스레 해결될 것이고, 범죄, 치안 문제 등도 해결의 실마리를 찾게 된다. 뒤이어 스타트업 종사자를 대상으로 하는 상권이 싹트고 일종의 문화로 정착한다면, 자연스럽게 도시재생이 이뤄지게 된다.
리노베이션 스쿨 in Jeju 개교식이와 같은 장밋빛 청사진을 현실화하기 위해서, 제주창조경제혁신센터는 다방면으로 박차를 가하고 있다. 지난 4월에는 창업 생태계 조성과 도시재생의 결합이란 비전을 소개하는 콜로키움이 성황리에 진행되었으며, 리노베링과의 콜라보를 통해 7월에 진행한 <리노베이션 스쿨 in Jeju>는 원도심 내 유휴공간을 대상으로 하여 창업x도시재생 아이디어를 기획하고 구체적인 실천 방안까지 마련해볼 기회를 제공했다. 이와 같은 굵직한 프로그램뿐만 아니라 건물주와 스타트업을 연결하는 네트워킹 프로그램을 비롯해 실질적이면서도 자생력을 확보할 수 있는 지원책을 여러 방면에서 강구하고 있다.
리노베이션 스쿨 in Jeju 에리어리서치Renovation! Why? How?
이번 프로그램의 기획과 운영에 참여한 일본 지역 매니지먼트 스타트업 ‘리노베링’은 한국보다 앞서 유사한 도시 문제를 겪어온 일본에서 리노베이션 프로젝트를 전개해왔다. 이들이 역설하는 리노베이션이란 간단히 설명하자면 낙후 지역의 유휴공간을 새로운 용도로 활용하는 방법을 고안하여 지역 재생에 힘을 보태는 방법론을 의미한다. 리노베링은 이를 ‘리노베이션 마치츠쿠리’로 표현하는데, 직역하자면 ‘리노베이션을 통한 지역 만들기’란 뜻이다. 그렇다면 이들이 말하는 리노베이션은 무엇을 의미하며 구체적으로 어떻게 실행되는 것일까?
리노베이션 프로젝트 거점 도시 중 한 곳인 기타큐슈리노베이션은 지역 내에 이미 존재하는 요소를 새롭게 활용하여 지역을 바꿔나가는 작업이다. 지역 내에 이미 존재하는 요소를 활용하는 배경에는 일본의 사회-경제적 급변이 영향을 미쳤다. 한국과 마찬가지로 오랜 세월 지자체 및 공공기관을 중심으로 지역 재생을 전개해왔던 일본은 경제 고도 성장기의 종결과 베이비붐 세대의 은퇴, 인구 절벽 등 급속한 사회 변화를 겪었다. 이는 지역 재생을 주도해왔던 지자체의 세수 급감으로 이어졌고, 기존과 같은 지역 재생 방식은 한계에 부딪혔다.
리노베이션 마치츠쿠리는 이와 같은 사회적 패러다임의 전환에 대응하여 새로운 형태의 지역 재생을 주창하고 있다. 공공 주도로 지역 재생을 전개해왔던 기존 방식에서 벗어나, 이제는 민간 주도로 지역 재생을 추진하고 공공 기관은 이를 행정적으로 지원해야 한다는 것이다. 이들은 유휴 부동산을 공간 자원으로 삼고 잠재적인 지역자원을 조합하여 수익성과 지속가능성을 확보한 공간 운영 프로젝트를 전개한다. 그리고 이러한 리노베이션은 보조금이나 지원금에 의존하지 않으면서도 도시 및 지역 문제를 해결할 수 있도록 파급력 있는 프로젝트 운영을 지향한다.
리노베이션 스쿨 in Jeju 유닛워크이와 같은 리노베이션의 운영 방식 및 선례를 더욱 다양한 지역으로 확산하려는 취지에서 진행하고 있는 프로그램이 바로 ‘리노베이션 스쿨’이다. 리노베이션 스쿨은 실제 다양한 사회 문제를 겪고 있는 지역 내에 위치한 유휴공간을 대상으로 실현 가능한 리노베이션 방안을 기획하는 방식으로 진행된다. 직관적인 이해를 위해 비유하자면 케이스 스터디 및 해커톤의 방법론이 지역 혁신 분야로 이식되었다고 표현할 수도 있겠다.
리노베이션 스쿨 in Jeju
‘리노베이션 스쿨 in Jeju’는 7월 5일부터 7월 8일까지 3박 4일간 제주 원도심 내 네 곳의 유휴공간을 대상지로 삼아 진행되었다. 개별 대상지는 성격, 규모, 특성에서 큰 차이를 보이며 각각 맞춤형 리노베이션 방안을 개발할 필요가 있는 공간들이다. 참가자는 대상 공간에 따라 나뉜 유닛 소속으로 프로그램에 참여하였으며, 각 유닛에는 리노베이션 경험이 풍부한 일본인 및 한국인 유닛 마스터가 배정되어 리노베이션 아이디어를 기획하고 개발하는 과정을 도왔다.
리노베이션 스쿨의 세부 진행 과정은 다음과 같다.
리노베이션 스쿨 in Jeju 에리어리서치● 에리어 리서치(대상 건물 견학)
유닛별로 대상 건물을 방문하여 입지, 시설의 특성을 살피고, 건물주와 소통하며 리노베이션 기획을 위해 사전 정보를 취득하는 시간이다. 특히 건물주와 소통하는 과정을 통해 참가자들은 건물의 내력과 특성을 상세히 파악했고, 건물이 유휴공간으로 남게 된 실질적인 원인을 분석할 수 있었다. 그리고 가장 중요한 파트너인 건물주가 희망하는 리노베이션 방향을 경청한다는 관점에서도 매우 중요한 시간이었다.
여기서 중요한 건 리서치 범위를 대상 건물로만 한정하지 않는다는 것인데, 리노베이션의 취지 및 특성상 지역과의 유기적인 연계가 이뤄져야 사업 아이템이 성공적으로 안착할 수 있기 때문이다. 따라서 리노베이션 스쿨 in Jeju의 에리어 리서치는 지역 내 거점 시설이라 할 수 있는 동문시장, 칠성로까지 아울러 대상으로 삼았다.
리노베이션 스쿨 in Jeju 유닛워크● 유닛워크
리노베이션의 구체적인 방안을 개발하는 과정이다. 유닛 구성원은 공간과 지역에 대한 분석 결과를 바탕으로 상호 토론을 거듭하며 적합한 사업 모델을 개발해 나간다. 최종 프레젠테이션 전까지는 유닛워크와 라이브 액트, 그리고 중간 결과를 발표하는 쇼트 프레젠테이션이 교차 진행되어 아이디어를 거듭 수정하고 발전시킬 수 있도록 유도한다. 유닛 마스터들은 참가자들의 아이디어 개발이 리노베이션 취지에 부합하는 방향으로 나아갈 수 있도록 함께 토론하며 조언하는 역할을 담당한다.
리노베이션 스쿨 in Jeju 라이브 액트● 라이브 액트
지역 혁신 비즈니스 경험이 있는 연사가 본인의 사례를 참가자들에게 소개하는 시간이다. 연사는 세부적인 실행 과정과 그 과정에서 얻은 인사이트를 PT를 통해 소개했고, 참가자들은 이를 경청하고 궁금한 점을 묻기도 하며 기획 과정에서 도움이 될만한 인사이트를 얻었다.
필자는 일본인 유닛 마스터 오오시마 요시히코 씨의 라이브 액트를 취재했는데, 얼핏 당연해 보이지만 허를 찌르는 내용을 다수 들을 수 있었다. 다음에 열거한 내용은 인상적이었던 부분을 정리하여 요약한 것이다.
리노베이션 스쿨 in Jeju 라이브 액트▷ 리노베이션 대상 공간과 상호 영향을 미칠 것으로 예상되는 주변 지역의 범위를 명확히 설정해야 한다. 너무 광범위하게 설정하면 실질적인 분석이 어렵고, 좁게 설정하면 공간의 잠재 가치를 낮춰 보는 오류를 범하게 된다. 실증적인 분석을 통해 구체적인 구역을 특정할 필요가 있다.
▷ 사업 아이템을 탄탄히 구성하는 것은 당연히도 중요하지만, 단위 지역의 특성을 파악하고 해당 특성이 공간에 미칠 영향, 공간이 주변 지역에 미칠 영향 등을 총체적으로 분석할 수 있는 안목이 필요하다. 특히 주변 지역에서 기존에 원활히 작동해왔던 요소(ex. 시장, 상점, 공원 등)를 적극적으로 활용할 필요가 있다.
▷ 서비스의 개념이 빈번하게 바뀌는 시대이므로 방문객에게 어떤 가치를 제공할 것인지 고민해야 한다. 만약 물리적인 시설이 비교 우위에 서지 못한다면, 어떻게 차별화되는 경험을 제공할 것인지를 고민해야 한다.
▷ 건물주와 임대인의 관계를 기존의 프레임으로만 바라보지 않았으면 좋겠다. 일본에서는 공간 운영을 통해 발생한 수익 일부를 건물주와 공유하는 계약을 맺어 임대료를 대체하는 경우, 또는 건물주가 임대인의 아이디어를 높게 평가하여 투자자로 참여하는 경우 등 통념적인 임차 관계를 넘어서는 다양한 사례가 존재한다.
▷ 진정한 리노베이션을 이끌기 위해서는 방문객이 머물며 사회적인 임팩트를 만들 수 있도록 유도하는 운영 방식이 필요하다.
▷ 공공성과 수익성은 상반되는 가치가 아니다. 공공적인 가치를 실현하면서도 지속 가능한 비즈니스 모델을 설계하라.
리노베이션 스쿨 in Jeju 쇼트 프레젠테이션● 프레젠테이션
쇼트 프레젠테이션은 중간 점검 개념으로 2일 차, 3일 차 각 1회씩 진행되었다. 리노베이션 스쿨 참가자 및 운영진 전체가 배석한 가운데 각 유닛은 발표 시점을 기준으로 정리한 아이디어를 소개했고, 이에 대한 피드백을 들었다. 발표와 피드백은 모두 다음 사항을 점검하는 데 주안점을 두었다.
– 기획한 사업은 경제적인 관점에서 볼 때 합리적인가?
– 사업 형태는 대상 건물의 특성에 부합하는가?
– 사업 방식은 주변 지역의 특성을 고려하였는가?
– 사업을 추진할 수 있는 구체적인 방안을 마련했는가?
– 사업 아이템은 리노베이션 추진 주체, 공공기관, 지역민의 수요를 모두 충족하는가?
리노베이션 스쿨 in Jeju 공개 프레젠테이션프로그램 전체를 마무리하는 최종 프레젠테이션은 유닛별 최종 기획안을 발표하는 자리다. 현장에는 대상 공간 건물주가 참여하는 것은 물론이고 지역 혁신에 관심이 있는 건물주, 지역 재생 업무를 담당하는 공무원, 관련 분야에서 명망이 높은 사업자 등이 두루 참여했다. 이들은 리노베이션 사업 아이템에 대한 평가 및 피드백을 하는 것에 그치지 않고, 향후 지역의 발전 방향성에 대해 함께 고민하고 의견을 나눴다.
ⓒ 산지놀지지역 혁신, 그 도도한 물결의 시작
리노베이션 스쿨 in Jeju를 통해 기획된 프로젝트는 제주창조경제혁신센터를 비롯한 관계 기관의 협력과 참가자, 주민의 주도 아래 실행으로 옮겨지고 있다. 실제로 개별 건물이 아닌 ‘산지천 일대 공원 시설’을 대상으로 프로젝트를 기획한 ‘산지놀지’ 유닛은 이미 올 8월부터 산지천 일대에서 매달 지역 주민이 주도하는 놀이 이벤트를 진행해오고 있다.
나아가 제주창조경제혁신센터는 앞선 글을 통해 소개한 대로 리노베이션을 통한 지역 혁신의 확산을 도모한다. 이를 위해 센터 측은 지역의 가치를 높이는 데 뜻을 두고 있는 부동산 소유주, 공공 재원에 의존하지 않는 주체적인 자세로 리노베이션 프로젝트를 실행하는 지역 혁신 스타트업, 그리고 지역에서 새로운 사업을 고안하고 전개할 수 있는 경험 많은 사업가 등 주요 주체 사이에서 커뮤니케이션 조정자 겸 행정적인 조력자의 역할을 자처하고 있다.
리노베이션 스쿨 in Jeju 에리어리서치제주에서 일렁이기 시작한 지역 혁신의 물결은 과연 바다 건너 육지에 닿을 즈음 거센 파도가 될 수 있을까? 전국 각지에서 ‘로컬’을 화두 삼아 지역 고유의 콘텐츠를 탐구하는 이가 하나둘 늘어나고 있는 2018년. 수천 년에 걸친 역사와 지리적인 조건을 기반으로 선명한 지역색을 쌓아온 제주가 색다른 상상력으로 육지 사람들을 놀라게 할 날이 머지않았을지도 모르겠다.
※ 참고자료
2018 혁신 창업 생태계 조성과 도시재생 제주 콜로키움 결과자료집, 제주창조경제혁신센터, 2018.
※ 아는동네 미디어를 통해 배포한 콘텐츠를 편집하였습니다.
