주거용 임대 손실의 벽
Ring-fencing 규정이 투자자에게 미치는 영향
뉴질랜드의 주거용 임대 손실 Ring-fencing 규정은 2019년부터 시행된 중요한 세법 변경사항입니다. 이 규정은 주거용 임대부동산에서 발생한 손실을 다른 소득과 상계하는 것을 제한하여, 주거용 임대부동산 투자의 세제 혜택을 줄이는 것을 목적으로 합니다. 최근 IRD의 사례를 통해 살펴보면, 파트너십이 상업용 부동산과 주거용 임대부동산을 동시에 소유하고 있을 때도 이 규정이 엄격하게 적용되어, 주거용 임대부동산의 손실은 상업용 부동산의 이익과도 상계할 수 없음이 확인되었습니다. 이는 투자자들이 세무 계획을 수립할 때 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.
뉴질랜드에서 부동산 투자를 하고 계신 분들이라면 Ring-fencing이라는 용어를 한 번쯤은 들어보셨을 것입니다. 이는 2019년 4월 1일부터 시행된 세법 규정으로, 주거용 임대부동산에서 발생한 손실을 다른 소득과 상계하는 것을 제한하는 제도입니다. 최근 IRD에서 발표한 사례를 통해 이 규정이 실제로 어떻게 적용되는지 자세히 살펴보겠습니다.
Ring-fencing 규정이란 무엇인가?
Ring-fencing 규정은 Income Tax Act 2007의 Subpart EL에 명시되어 있는 법률입니다. 간단히 말하면, 주거용 임대부동산에서 발생한 손실(예: 관리비, 수리비, 이자비용 등이 임대수입보다 큰 경우)을 다른 종류의 소득(급여, 사업소득, 다른 부동산 소득 등)과 상계하여 세금을 줄이는 것을 막는 제도입니다.
이 규정이 도입된 배경에는 부동산 투자자들이 임대손실을 이용해 다른 소득의 세금을 줄이는 것을 방지하여, 주택시장의 과열을 억제하고자 하는 정부의 의도가 있습니다.
실제 사례로 살펴보는 Ring-fencing의 적용
최근 IRD에서 발표한 사례를 통해 이 규정의 적용을 구체적으로 살펴보겠습니다.
한 파트너십에서 상업용 부지와 주거용 임대주택을 동시에 소유하고 있었습니다. 2024-25 소득연도에 상업용 부지에서는 임대수입 $21,000, 비용 $13,000으로 순이익 $8,000이 발생했습니다. 반면 주거용 임대주택에서는 임대수입 $13,300, 비용 $26,900으로 순손실 $13,600이 발생했습니다.
일반적으로 생각하면 상업용 부지의 이익 $8,000과 주거용 임대주택의 손실 $13,600을 상계하여 전체적으로 $5,600의 손실이 발생한 것으로 볼 수 있을 것입니다. 하지만 ring-fencing 규정에 따르면 그렇지 않습니다.
Ring-fencing 규정의 핵심 원리
Ring-fencing 규정의 핵심은 주거용 임대부동산의 공제 가능한 비용이 해당 부동산에서 발생한 '주거 소득(residential income)'을 초과할 수 없다는 것입니다.
'주거 소득'에는 다음과 같은 항목들이 포함됩니다:
주거용 임대 수입
외화 대출 관련 금융소득 (financial arrangements income from a loan denominated in a foreign currency)
감가상각 회수 소득 (depreciation recovery income)
주거용 토지 매각으로 인한 과세 소득 (taxable gain on sale of residential land)
수익용 부동산에서 발생한 기타 순소득
위 사례에서 주거용 임대주택의 주거 소득은 임대수입 $13,300뿐입니다. 따라서 공제 가능한 비용도 $13,300로 제한되며, 나머지 $13,600의 손실은 ring-fence되어 다른 소득과 상계할 수 없게 됩니다.
상업용 부동산과의 상계도 불가능
많은 투자자들이 궁금해하는 점은 같은 파트너십 내에서 상업용 부동산의 이익과 주거용 임대부동산의 손실을 상계할 수 있는지 여부입니다. 위 사례에서 IRD는 이것도 불가능하다고 명확히 했습니다.
상업용 부지는 '주거용 임대부동산'이 아니므로, ring-fence된 주거용 임대 손실과 상계할 수 없습니다. 이는 같은 사업체 내에서도 마찬가지입니다.
Ring-fence된 손실은 어떻게 될까?
그렇다면 ring-fence된 손실 $13,600은 영원히 사용할 수 없는 것일까요? 다행히 그렇지는 않습니다. 이 손실은 이월되어 향후 연도에 해당 주거용 임대부동산 또는 다른 주거용 임대부동산에서 충분한 주거 소득이 발생할 때 공제할 수 있습니다. 또한 해당 주거용 임대부동산을 매각할 때 매각 소득이 land sale 조항에 따라 과세소득으로 분류되는 경우, 이 소득과 상계할 수도 있습니다.
투자자들이 알아야 할 실무적 시사점
이 사례는 부동산 투자자들에게 몇 가지 중요한 시사점을 제공합니다.
첫째, 주거용 임대부동산 투자 시 ring-fencing 규정을 반드시 고려해야 합니다. 임대손실을 다른 소득과 상계하여 세금을 줄이려는 전략은 더 이상 유효하지 않습니다.
둘째, 포트폴리오 구성 시 상업용 부동산과 주거용 임대부동산을 함께 보유하더라도 세무상 이점이 제한적임을 인식해야 합니다.
셋째, 현금흐름 계획을 수립할 때 ring-fence된 손실로 인해 예상보다 높은 세금 부담이 발생할 수 있음을 고려해야 합니다.
넷째, 장기적인 관점에서 주거용 임대부동산이 지속적으로 양의 현금흐름을 창출할 수 있는지 신중히 검토해야 합니다.
전문가 조언의 중요성
Ring-fencing 규정은 복잡하고 다양한 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 특히 trust 구조, company 구조, 또는 복합적인 투자 구조를 가진 경우 더욱 복잡해집니다. 따라서 부동산 투자를 고려하고 계시거나 이미 투자하고 계신 분들은 반드시 전문적인 세무 및 회계 조언을 받으시기 바랍니다. 개별 상황에 따른 구체적인 세무 계획 수립이 무엇보다 중요합니다.
면책조항 (Disclaimer)
위의 글은 일반적인 정보의 전달을 목적으로 쓰인 글입니다. 실제적인 법, 회계 혹은 세무사례들은 아주 작은 요인에도 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않고 위의 글에 따라 행한 결과에 필자는 책임을 지지 않습니다.
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