부동산간접투자기구 소개 및 비교

Apr 28. 2017

투자심사 업무를 하면서 한번은 정리해야지 했던 개념들인데, 여러 논문 및 관련문서들 중에서 도움이 될 만한 내용들 위주로 정리했다.

1. PFV

PFV는 SPC 중에서설비투자, SOC 사업, 자원개발사업, 부동산개발사업 등 주로 완성에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정 PF사업을 시행하고 그 사업이익을 주주에게 배분하기 위하여, 그 존립기간이 2년이상으로 정관에 명시된 한시적인 명목회사이다. 납입 자본금 50억 이상에 발기인 중 1인 이상이 금융기관으로 구성되며 총출자비율이 5% 이상이어야 한다. 직접적인 자산관리및 자금관리가 허용되지 않기 때문에 자산관리회사(AMC)에 위탁한다.

특히 사업규모가 크고 사업기간이 장기이면서 매출 발생시점이 후반부에 놓여 있는 도시개발사업, 복합개발사업 등 공모형 PF사업과 도심재개발사업 등그 효과가 상대적으로 크다. 공모형 PF 사업의 경우 시행사가따로 존재하지 않기 때문에, 토지공급주체가 PFV와 직접공급계약을 체결하는 것이 일반적이다. 이 같은 사유로 자기자본과 Bridge Loan 을 통해서 토지계약금 또는 잔금 중 일부를 납부한 상태에서 사업권을 PFV에 양도하는경우가 많다.

PFV Issue (사례)

법인세법시행령 제86조의2 제2항에서 규정한 '금융기관이 100분의 5이상의 자본금을 출자할 것'의 발기인 요건은 출자금의 성격을구분하여 그 충족여부를 판정하는 것은 아님. 즉, 보통주외 우선주로 출자가 가능함

2. 리츠(REITs) 및 부동산펀드(REF)

리츠와 부동산 펀드의 종류 및 비교

부동산 간접투자는 개인이나 기업 등이 부동산 간접투자기구를 통해 간접적으로 임대나 매각수익을 향유하는 투자를지칭한다. 대표적인 부동산 간접투자 수단은 리츠와 부동산 펀드로서, 부동산및 부동산 관련 자산 등에 투자한 후 그 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미한다.

1) 리츠 (REITs)

소액개인투자자의 자금을 활용하여 부동산투자를 가능케하고 임대료 기반의 안정적 현금흐름을 투자자들에게 배당금의형태로 전이되는 도관체(Conduit) 역할을 수행하는 구조임. 부동산의직접투자에서 공모를 통한 간접투자와 전문가를 통한 운영방식이 결합된 간접투자제도이다.

리츠(REITs)는 부동산투자회사법 1조 1항에 명시된 바와 같이 개인투자자에게 양질의 상업용 부동산 자산에대한 투자의 기회를 제공하였으며, 기업구조조정 리츠의 도입을 통해 재무적 위기에 봉착한 기업들에게 유동성 을 제공한다.

임대주택리츠, CR 리츠를 제외한 모든 리츠는 기본적으로 국토교통부로부터영업인가를 받은 날로부터 2년 이내에 발행하는 주식 총수의 30%이상을 일반청약에 제공해야 하는 주식공모의무가 있다. 최근 정부의 지속적인 리츠 규제 완화와 함께 정책목적에 따른 다양한 리츠종류가 생기고 있다.

[참고] 정책 목적에 따라 개발된 리츠 종류

2) 부동산펀드(REF, 부동산집합투자기구)

자본시장법을 근거법령으로 집합투자재산의 100분의 40이상으로 대통령으로 정하는 비율 (100분의 50)을 초과하여 부동산에 투자하는 집합투자기구이다. 부동산 펀드는부동산을 기초자산으로 한 파생상품에 투자가 가능하고 부동산 관련 법인에 자금대출이 가능하다.

부동산펀드는상품별로 대출형, 임대형, 직접개발형, 경매 및 공매형으로 구분된다. 대출형펀드는 부동산 개발회사(시행사)에 자금대여를 해주고 대출이자를 지급받아 수익을 창출하는 구조이고, 임대형펀드는 매입한 투자물건(주로 오피스나 상가)에 대한 임대수입이나 가격상승에 의한 자본차익을 취득하는 구조이다. 직접개발형펀드는 아파트나 오피스텔 개발을 통해 분양이나 임대를 통해 시행이익을 취득하는 방식이고, 경매 및 공매형펀드는 이름 그대로 경매/공매를 통해 저가에 매입한 후 임대하거나 매각하는 방식이다.

[참고] 상품특성에 따른 부동산 펀드 종류

부동산 펀드의 경우 투자 유형이 PF대출형 및 개발형 위주로 시장이 성장했으며 최근에는 단기차익을 목적으로 임대형 오피스 부동산 투자도 확대해가는 추세다.

리츠 Issue (사례)

Q. 최근 외국회사가 부동산 매입 시 리츠방식을 선호하는 이유는?

A. 리츠는 노후빌딩의 리모델링 공사가 가능하고 투자자들이 주총, 이사회를 통해 주주이익을 대변하는 것이 용이한 구조임. 장기적으로안정적 임대수익 확보가 가능하여 리츠방식으로 부동산을 매입하는 것으로 추정. 이에 비해 ABS는 개보수 공사가 허용되지 않고 PFV는 장기임대사업에 적합치않으며 REF는 주주이익 대변이 어려워 선호하지 않는 것으로 판단

3) 부동산 펀드와 리츠

설립취지의 차이를 살펴보면 부동산투자회사법(리츠의 근거법령)은 일반국민들에게 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 건전한 투자를 활성화 한다는 다소 공익에 부합하는목적이 있다. 그리고 부동산투자회사법이 규제에 집중된 반면, 자본시장법은 부동산시장 활성화에 집중되어 있어 설립 조건부터 차이가 있다. 리츠는 부동산펀드대비 최소자본금, 법인세(자기관리리츠) 및 공시의무 등에서도 불리한 조건이다. 부동산 펀드는 부동산이 기초자산인 파생상품이나, 부동산 관련 법인에자금 대출이 가능한 점 등 투자대상이 리츠보다 다양하다. 반면, 리츠는부동산에 대한 직접투자로 한정되어 있어 상대적으로 투자 대상이 제한적이다.